שימוש חורג מהיתר או מתכנית

הכותבים - עדי צביקל ויצחק שפיגל (חברי לשכת שמאי מקרקעין בישראל והאקדמיה למחקר ויישום שמאות מקרקעין. עדי צביקל היה בעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל וכיום חבר מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים).

15/12/2010

פורסם באתר גלובס ביום 19.12.2010

לבית שקיים ברחוב רמב"ם 24 בתל אביב, נתבקש היתר בניה. בעקבותיו חוייבו הבעלים בהיטל השבחה, בגין תכניות לתוספות בניה ומתן אישור לשימוש חורג ממשרדים למגורים.

חוק התכנון והבניה מגדיר שני מצבים של שימוש חורג. הראשון, שימוש חורג שאינו תואם תכנית בנין עיר שחלה על הנכס והשני, כאשר השימוש תואם את התכנית אך אינו תואם את ההיתר הקודם.

במקרה נשוא הדיון לא הייתה מחלוקת בין הצדדים כי השימוש המבוקש תואם את התכנית ובגינה לא חלה חבות בהיטל השבחה. ואולם הצדדים חלקו בשאלת ההשבחה שנובעת משימוש חורג להיתר.

שמאי הבעלים סבר כי השבחה בשימוש חורג קיימת, רק כאשר מדובר בחריגה מתכנית. לדעתו שווי הנכס במצב קודם מגלם את מגוון השימושים הרחב שקיים בתכנית והוא כולל גם משרדים וגם מגורים. יכול היה בעל הקרקע להרוס את המבנה הקיים ולבנות תחתיו מבנה חדש למגורים ובמקרה כזה לא הייתה עילה לגביית היטל השבחה, גם לשיטת הועדה המקומית. ראוי להוסיף כי ועדת הערר במחוז מרכז קבעה כי שימוש חורג מהיתר הינו בעיקרו הליך טכני כך "... שהבחינה והטיפול צריך שייעשו במישור ההתאמה, לאמור: כיצד להתאימו ולא אם לאשרו".

שמאית הועדה לא חלקה על העובדה שעל פי תכנית היסטורית הותר בנכס שימוש למגורים ואולם לדבריה אין בחוק אבחנה בין שימוש חורג מתכנית לשימוש חורג מהיתר ושניהם מחייבים תשלום היטל השבחה.

השמאית המכריעה לבנה אשד שדנה בסוגיה קבעה כי במצב קודם שוויו של הנכס נחות, שכן זמינותו כפופה להליכי אישור שימוש חורג ברמה מסוימת של אי ודאות וזו הוערכה על ידה בכ-12% מהשווי. אשד העריכה את שווי הנכס במצב חדש בכ-8 מליון ₪ ובמצב קודם בכ-7 מליון ₪. כנגזרת מכך ההשבחה עמדה על כ-1 מילון ₪ עבור שימוש חורג ממשרדים למגורים, כאשר מסך זה נוכו עלויות התאמה.

בסמוך לאחר החלטת השמאית המכריעה ניתן פסק דין בנושא דומה, בבית משפט השלום בירושלים. החלטה זו סותרת את החלטת השמאית וקובעת כי "מאחר שההיתר לשינוי השימוש ניתן בהתאם לתכנית, הרי שאין בעניינו השבחה כהגדרתה בחוק", ומכאן שאין עילה לגביית היטל השבחה.

כאן המקום להעיר כי ברפורמה ההולכת ומתגבשת בימים אלה לחוק התכנון והבניה, עתיד המונח שימוש חורג לעבור שינויים משמעותיים, בין השאר בנוגע להיטל השבחה שיגבה. כך על פי ההצעה, לא יובאו בחשבון עלויות התאמה הנדרשות למימוש השימוש ואף ניתן יהיה לגבות היטל גם על תקופת שימוש חורג שנעשתה ללא היתר.