הכותבים - עדי צביקל ויצחק שפיגל (חברי לשכת שמאי מקרקעין בישראל והאקדמיה למחקר ויישום שמאות מקרקעין. עדי צביקל היה בעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל וכיום חבר מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים).

28/12/2010

פורסם באתר גלובס ביום 2.1.2011

ברחוב הגפן שבקרית ביאליק הוגשה בקשה להיתר בניה, הכוללת הקמת מבנה בן שש יח"ד, בכפוף להריסת שני בתי מגורים ישנים שהיו בנויים על החלקה.

ההשבחה לה טענה הוועדה נגזרת מתכנית בנין עיר שאושרה בשנת 2005 וכן מהקלות. מבקש ההיתר רכש את הנכס בסוף שנת 2008, כשלוש שנים לאחר אישור התוכנית המשביחה. למרות זאת, הן שמאי הועדה והן שמאי הבעלים קבעו בחוות דעתם, כי יש לשלם היטל עבור תוכנית זו שאושרה לפני הרכישה.

שני השמאים הסכימו כי המועד הקובע לעניין התכנית הינו שנת 2005, כנגזרת ממועד אישורה.

התכנית המשביחה כוללת הוראה לפיה היא "...תחול רק על בניינים חדשים, ורק על חלקות שלא קיים בהן כל מבנה או שהמבנה יהרס כחלק מהבקשה להיתר לבניית מבנה חדש". השמאי המכריע, מוטי דיאמנט קבע שלאור הוראה זו ומאחר שבתכנית קיימים תנאים ברורים המתלים את אפשרויות הניצול והשימוש רק כאשר יתמלאו תנאים אלו, הרי שהמועד הקובע לא יהא מועד אישור התכנית, כי אם מועד אישור הבקשה להריסת הבניין ובלשונו של דיאמנט: "לדעתי, תב"ע ק/130ב' על הוראותיה איננה חלה על המקרקעין הנדונים במועד אישורה ברשומות. וכפי שציינתי לעיל למעשה 'קמה לתחיה' והפכה לזמינה או אפשרית למימוש רק בעת אישור הבקשה להריסת הקיים. לפיכך, המועד הקובע לחישוב ההשבחה הינו מועד אישור הבקשה להריסה, אשר מהווה את הגורם להפיכת התב"ע לבעלת מימוש וזמינה לבניה".

החלטה זו מעלה מספר קשיים ושניים מהם נמנה כאן.

במקרים רבים מועד הבקשה להיתר יהיה המועד הקובע לחישוב ההשבחה, ולא מועד אישור התכנית כפי שנקבע בחוק.

לו תופנם ההחלטה, הרי שמעתה ברכישת קרקע יש להביא בחשבון שיתכן ולא שולם היטל ההשבחה בגין זכויות שאושרו כבר בעבר, זאת במידה ומימושן מצריך לבצע פעולה כלשהי. בתכניות רבות זה המצב ולפיכך להחלטה מעין זו השפעה רוחבית מרחיקת לכת. מובן שמצב זה בעייתי בעיקר מהיבט חוסר הוודאות.

מבירור שנערך עם שמאי הבעלים עולה, כי הוא המליץ לבעלי הקרקע לערור על ההחלטה ואולם מפאת הסכומים הנומינליים הנמוכים עליהם מדובר, נראה שלא יוגש ערר.