הכותבים - עדי צביקל ויצחק שפיגל (חברי לשכת שמאי מקרקעין בישראל והאקדמיה למחקר ויישום שמאות מקרקעין. עדי צביקל היה בעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל וכיום חבר מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים).

12/01/2011

 

רחוב ויזל 26 תל אביב
תחשיב השבחה (שנת 2005)
שמאי הועדהשמאי הבעליםשמאית מכריעה
שווי מ"ר מבונה10,000 ש"ח6,500 ש"ח10,000 ש"ח
ההשבחה לפני הוצאות חיזוק1,295,000 ש"חהשבחה שלילית1,440,000 ש"ח
הוצאות חיזוק590,000 ש"ח860,000 ש"ח560,000 ש"ח
הוצאות בהן יש להכיר50%100%100%
ההשבחה לפי תמ"א135,000 ש"חאין השבחה880,000 ש"ח
ההשבחה לפי תכניות אחרות865,000 ש"חאין השבחה------
היטל השבחה440,000 ש"חאין השבחה44,000 ש"ח

בעלי זכויות בשתי דירות הבנויות כקומה חלקית עליונה (בבניין בן שלוש קומות על גבי קומת מרתף) הגישו בקשה להרחיב הקומה החלקית כך שתהווה קומה מלאה. בכוונתם לחלק הקומה לשלוש דירות מגורים ולבנות מעליהן שלושה חדרי יציאה לגג.

תוכנית הבניה התאפשרה נוכח הוראות תוכנית מתאר ארצית מס' 38 אשר מטרתה עידוד חיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה.

שמאי הוועדה חייב את הבעלים בגין תוספת בניה בקומה העליונה וכן בגין תוספת של חדרי יציאה לגג ומרפסת הגג שנוצרה.

ההשבחה אליה הגיע שמאי הוועדה הייתה בהיקף של כמיליון שקל וחולקה בין השבחה קטנה הנובעת מתכנית החיזוק, כאשר מרבית ההשבחה משוייכת לדעתו ליציאות לגג שאינן פועל יוצא מתכנית החיזוק.

אבחנה זו חשובה ועקרונית שכן השבחה הנגזרת מתכנית החיזוק מחוייבת בהיטל בשיעור עשירית בלבד מאשר ההיטל הרגיל.

גם לעניין הוצאות החיזוק נטען בשומת הוועדה, כי יש להתחשב רק במחציתן משום שהן תורמות להשבחת הנכס.

שמאי הבעלים הגיע למסקנה לפיה אין כלל השבחה וזאת בשל העובדה שהעריך שווי הזכויות החדשות לפי ערכים נמוכים משמעותית ביחס לשמאי הוועדה ומהן הפחית עלויות התאמה שקיזזו בפועל את מלוא ההשבחה. שמאי הבעלים נקט בשיטות שומה נוספות שהביאו התחשיב להשבחה שלילית ואולם גישות אלו נפסלו ע"י השמאית המכריעה, דורית פריאל.

השמאית המכריעה קיבלה את הערכת שמאי הוועדה וקבעה כי שווי מ"ר מבונה (הזכות לבנות מ"ר) הינו 10,000 ש"ח. כמו כן קבעה השמאית כי שווי חדרי הגג גבוה אף מהערכת שמאי הוועדה ובכך קבעה השבחה גולמית גבוהה מההשבחה לה טען שמאי הוועדה. עם זאת נתקבלו חלק מטענות שמאי הבעלים לגבי התחשבות בהוצאות החיזוק וההתאמות ונקבע שיש להפחית מההשבחה את מלוא הוצאות החיזוק וההתאמה.

התוצאה שהתקבלה הינה שגובה ההשבחה נמוך בכ-12% מהדרישה ואולם, נקבע כי יש להכפיף את מלוא ההשבחה לשיעור גביה התואם את הוראות התמ"א. שכן כל הבניה נגזרת מהוראותיה ולפיכך ינתן פטור של 90% מההיטל.

קביעה זו עקרונית שכן הזכויות של יציאות הגג נגזרות מתכנית אחרת ואולם יישומה הינו רק בזכות השלמת הקומה העליונה שהתאפשרה לראשונה לאור הוראות תמ"א 38.

יצויין כי ברקע קיימת הצעת חוק שטרם אושרה לפטור מלא מהיטלי השבחה, ככל שהדבר נוגע ליישום בניה במסגרת התוכנית לעידוד חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה.