הכותבים - עדי צביקל ויצחק שפיגל (חברי לשכת שמאי מקרקעין בישראל והאקדמיה למחקר ויישום שמאות מקרקעין. עדי צביקל היה בעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל וכיום חבר מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים).

07/02/2011

פורסם באתר גלובס ביום 13.2.2011

במאמר השבוע נחרוג ממנהגנו ונרחיב אודות שומות שלא הגיעו להכרעת שמאי מכריע.

לפני תיקון 84 קבע החוק, כי לאחר קבלת שומת השבחה רשאי היה כל נישום להגיש שומה נגדית.
עוד נקבע, כי משהוגשה שומה נגדית רשאים היו בעל המקרקעין והוועדה המקומית להסכים על גובה החיוב.

הליך זה של הסכמות ייעל את הדיונים ופתר, הלכה למעשה, את רוב המחלוקות אשר הסתיימו בהסכמה לשביעות רצון הצדדים. שאר התיקים הובאו לדיון בפני שמאי מכריע ובמשך למעלה משלושה עשורים העסיקו את בתי המשפט רק פעמים ספורות בשנה.

ביקורת ציבורית בדבר ניגודי עניינים הביאה לתיקון החוק וכך מונו שמאים מכריעים אשר כל עיסוקם בשומות מכריעות, בדומה למי שמכהן בערכאה מעין שיפוטית.

אגב חיקוק תיקון 84 בוטלה האפשרות להגיע להסכמות. וכך נכתב בדברי ההסבר לחוק: "מנגנון זה פותח פתח לעריכת הסכמים בלתי ראויים ולהפעלת לחצים כבדים הן על הוועדה המקומית והן על בעל הקרקע...".

הטלת דופי בהגינותן והתנהלותן של הוועדות המקומיות תמוהה, במיוחד לאור העובדה שבמשך 30 השנים בהן פעל החוק ביעילות, ככל הידוע לנו, לא הגיע לערכאות אף לא מקרה אחד בו נוהל ההליך באופן מושחת, כפי שמרמזים דברי ההסבר.

עומס על המערכות השיפוטיות הביא לעידוד פתרון מחלוקות בהסכמים וגישורים. באופן זה ניתן להגיע להבנות בכל התחומים המוכרים, החל ממס הכנסה, מס שבח וארנונה, או בכל נושא אזרחי אחר ואף בתחום הפלילי. למעשה האיסור להגיע להסכמה בנוגע להיטל השבחה, הינו בניגוד למקובל בכל נושא אחר.

התוצאה של התיקון לא איחרה להגיע.

כיום קיימות שומות רבות, על סכומים נמוכים במיוחד, אשר לא כדאי לערער עליהן אף אם בטעות יסודן. נישום המערער על שומות בהיקף 10,000-20,000 ₪, גם אם השומה מוטעית יצא לרוב ושכרו בהפסדו, שכן ניהול ההליך מחייב תשלומי שכ"ט כבדים (שמאי מכריע, שמאי מטעם המערער ולעיתים עו"ד) בנוסף ללוח זמנים ובירוקרטיה מסובכת.

מרבית הנישומים אשר מחוייבים בסכומים נמוכים יעדיפו לשלם היטל גבוה מהמגיע ולא לערער. בכך לא ישקף התשלום את ההשבחה כפי שנקבעה בחוק.

עיוות זה קיים גם בשומות על סכומים גבוהים ואף ביתר חומרה, שכן אם הנישום סבור שטעה שמאי הוועדה ובמקום היטל השבחה של מיליון ₪ עליו לשלם רק 950,000 ₪, הרי שרק שכ"ט השמאי המכריע, שאיננו נגזר מגדר המחלוקת אלא מהשומה במלואה, יעלה על הטעות. באופן זה מוצאים עצמם נישומים מקופחים, רק בשל ההוראה שאיננה מאפשרת להציג טיעוניהם ולהגיע להסכמות.

נדמה כי קיימת היום הבנה רחבה בציבור שיש להשיב האפשרות להגיע להסכמות בנושא היטלי השבחה ואף לעודד הליך זה.

באופן זה חברו 18 חברי כנסת והגישו הצעת חוק אשר בימים אלו מלאו לה שנה והונחה על שולחן הכנסת כבר בתאריך 8.2.2010. הצעת חוק זו לא קודמה באמתלה שהיא תשולב ברפורמה המתעכבת. דא עקא, שהצעת הרפורמה עצמה לא מתקנת פגם זה.

עוד יצויין, שהצעת החוק כוללת מנגנון פיקוח ואישור באופן שההסכמות, ככל שתתקבלנה, תהיינה שקופות לעיון הציבור וחשופות לביקורת.

כל הגורמים המשחקים בשוק הנדל"ן תומכים בקביעת מנגנון שייעל ההליכים ויאפשר שומות מוסכמות ובכלל זה התאחדות הקבלנים, לשכת עו"ד, לשכת השמאים ועוד. בשל דחיפות העניין, מתגבשת בימים אלה יוזמה לשינוי חקיקה נקודתי וזאת עוד טרם אישור הרפורמה.

חלופת שומה מוסכמת תקל על עומס העבודה אצל השמאים המכריעים, אשר כורעים תחת הנטל, ותאפשר עמידה בלוחות זמנים הקבועים בחוק.

לעיתים, תיקון קטן אך משמעותי יכול להביא מזור לתקלות רבות ואף להוציא לפחות חלק מהמקלות התקועים בגלגלי אישורי הבניה לתועלת כולם.