הכותבים - עדי צביקל ויצחק שפיגל (חברי לשכת שמאי מקרקעין בישראל והאקדמיה למחקר ויישום שמאות מקרקעין. עדי צביקל היה בעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל וכיום חבר מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים).

22/02/2011

הנושא שכבר נסקר על ידנו בעבר במדור זה, עוסק בשני מגרשים בשטח כולל של כ-7 דונם המיועדים לבניית 300 יח"ד למגורים בפתח תקוה. לפני אישור התכנית שימש השטח לחניון ומוסך לאוטובוסים של חברת דן וזאת מתוקף שימוש חורג שאושר בקרקע שייעודה היה חקלאי. הסוגיה המרכזית עליה היו חלוקים שמאי הצדדים היתה סביב שווי מצב קודם, בהתייחס למוסך שהיה קיים בשטח. השמאי המכריע ניקי פרימו, ביטל את מרבית טיעוני שמאי הבעלים בעניין זה ואף החמיר עם הבעלים בכך שקבע שווי קודם לפי ערכים הנמוכים ממחצית מהערכת הועדה. במסגרת ערר על השומה שנדון בועדת ערר מרכז, נקבעו עקרונות להתערבות בהחלטות שמאי מכריע לפי תיקון 84 ובלשון הועדה:

"היקף התערבותנו מצומצם הוא רק למקרים בהם שוכנענו כי נפלו טעויות מהותיות או דופי חמור בשומה המכרעת. כך היתה ההלכה עד לחקיקתו של תיקון 84... על אחת כמה וכמה שכך הוא, והיקף התערבותנו מצומצם הוא עוד יותר, עם כניסתו לתוקף של תיקון 84... אשר קבע וייסד את מוסד השמאים המכריעים במתכונתו כיום, ואשר הקנה להם מעמד מיוחד בחקיקה... אשר על כן, מכח כל זאת, רק אם ימצא כי מדובר במקרה חריג אשר בו נפל פגם כה מהותי או ישנו דופי כה חמור בשומה המכרעת אזי יהיה מקום להתערבותנו".

לאחר שהועדה שלחה שאלות הבהרה לשמאי המכריע וקבלה את התייחסותו, הגיעה הועדה למסקנה כי השמאי המכריע נתפס לכלל טעות מהותית, בכך שלא הביא בחשבון את השימוש המתמשך במשך למעלה מיובל שנים שנעשה בקרקע, למוסך ולחניון אוטובוסים. לדעת הועדה, העובדה כי בפועל ניתנו זכויות עודפות בתכנית החדשה עבור המוסך, אינה רלבנטית לקביעת שווי המקרקעין במצב תכנוני קודם.

עוד קבעה הועדה כי קונה סביר היה מוכן לשלם יותר משווי כחקלאי עבור המקרקעין, על בסיס השימוש בפועל רב השנים, לחניון ומוסך.

מנגד, דחתה ועדת הערר את טענות העוררים בשאלת התכניות שחלו במצב קודם וקבעה כי היא סומכת ידיה על קביעתו של השמאי המכריע, אשר נעשתה לאחר ניתוח מקצועי.

בנסיבות אלה, החזירה הועדה את נושא שווי מצב קודם לבחינה מחודשת של השמאי המכריע וכמו שנאמר במקומותינו, המשך יבוא...