הכותבים - עדי צביקל ויצחק שפיגל (חברי לשכת שמאי מקרקעין בישראל והאקדמיה למחקר ויישום שמאות מקרקעין. עדי צביקל היה בעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל וכיום חבר מועצת שמאי מקרקעין).

27/04/2011

פורסם באתר גלובס ביום 22.5.2011

לפני כארבעה חודשים כתבנו במדור זה אודות החלטה תקדימית של שמאי מכריע אשר קבע, כי המועד הקובע לעניין קביעת ההשבחה יהיה יום הוצאת היתר בניה ולא מועד אישור התוכנית, זאת כאשר לא ניתן לבנות בשל תנאים מסוימים הכלולים בתכנית.

במסגרת זו, הצבענו על קשיים שמעוררת החלטה זו ואכן הסוגיה הובאה להכרעתה של ועדת הערר המחוזית בראשות עו"ד גלעד הס. הועדה התייחסה בהרחבה לנושא והכריעה אגב כך בשתי סוגיות מעניינות.

במקרה הנדון, חויבו בעלי זכויות במקרקעין בקרית ביאליק בגין השבחה הנובעת מתכנית המקנה זכויות. בתקנון התכנית נקבע, כי היא תחול "...רק על חלקות שלא קיים בהן כל מבנה או שהמבנה יהרס כחלק מהבקשה להיתר לבניית מבנה חדש".

בעלי הקרקע ערערו לועדת הערר וטענו שהיות ובעת אישור התכנית, היה קיים מבנה במגרש הרי שאין לחייבם בהיטל השבחה בעת מכירתו.

ועדת הערר סברה, שאין כל מניעה להגיש בקשה להיתר להריסת המבנה ולניצול הזכויות ולפיכך קיימת "תחולה" לתכנית. משכך, נותרה בעינה רק השאלה השמאית ולשם כך מינתה הועדה את השמאי מוטי דיאמנט כשמאי מייעץ.

אלא שלמרות הכרעת ועדת הערר בעניין זה, העלו הצדדים את הטענות הללו גם בפני השמאי המייעץ שדן בטענה והחליט בניגוד להחלטת ולעמדת ועדת הערר.

ועדת הערר דנה איפוא בשתי סוגיות מהותיות והן מעמדו של השמאי המייעץ והמועד הקובע בתוכניות אשר מימושן מותנה בהתקיים תנאי.

לעניין מעמדו של השמאי קבעה הועדה, כי כאשר היא מנחה אותו באופן ברור בנושא משפטי, עליו לנהוג בהתאם להנחיה. חלק זה של שומת השמאי בוטל.

בנקודה המהותית הרחיבה הועדה את החלטתה וקבעה, כי עקרון היסוד של החוק הינו ברור וחד משמעי, החייב בהיטל ההשבחה הינו בעל המקרקעין במועד אישור התכנית וזאת גם כאשר התכנית קובעת סייגים למימוש הזכויות.

הועדה קבעה נחרצות, כי "יהיו הסייגים ליישום התכנית אשר יהיו, אין בהם בכדי להעביר את החבות בהיטל ההשבחה למועד אחר ואין בהם בכדי לשנות את זהות החייב בהיטל ההשבחה".

ניתן לומר שהחלטה זו מחזירה את הסדר למחוזותינו. שכן לו הייתה מתקבעת גישת השמאי המייעץ היינו מוצאים עצמנו בעולם של חוסר וודאות, הן באשר לגובה ההיטל המשתנה בהתאם למועד הבקשה להיתר והן לגבי זהות החייב בהיטל שעשוי היה ליפול על רוכש זכויות, על אף שהתוכנית בגינה נדרש ההיטל אושרה לפני המועד בו נרכשו הזכויות.

בהצעת החוק החדשה (הרפורמה), מוצע להעתיק את המועד הקובע לחישוב ההשבחה, למועד המימוש. יש בכך משום שינוי סדרי עולם ולהצעה השלכות מהותיות על כל שוק הנדל"ן. שינוי מסוג זה מנתק למעשה את ההיטל מההצדקה הפילוסופית של חלוקת ההשבחה הנובעת מהליך תכנוני. פרק זה טרם נדון בועדות הכנסת ויש לקוות כי כל ההשלכות והמשמעויות יובאו בפני המחוקק, במיוחד מאחר שבנושא זה מעורבים אינטרסים כלכליים לא מבוטלים.