היטל השבחה במקרקעין סמוכים ציפיות ופוטנציאל

הכותבים - עדי צביקל ויצחק שפיגל (חברי לשכת שמאי מקרקעין בישראל והאקדמיה למחקר ויישום שמאות מקרקעין. עדי צביקל היה בעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל וכיום חבר מועצת שמאי מקרקעין).

11/08/2011

פורסם באתר גלובס ביום 21.8.2011

מצפון לכפר מג'ד אל כרום שבגליל, במרחק כ-200 מטר מבתי הכפר, בסביבה טרשית וללא דרך גישה נמצאת חלקה ששטחה כשלושה דונם. בהתאם לתכנית החלה על הנכס, החלקה מיועדת לחקלאות.

במאי 2008 נמכרו 309 מ"ר מהחלקה תמורת 40,000 ₪. הוועדה המקומית חייבה את המוכר בהיטל השבחה בגובה כ-5,000 ₪ וזאת בשל השבחה שחלה לכאורה כתוצאה מאישור תוכנית.

התכנית המשביחה כלל איננה חלה על החלקה ואולם מייעדת שטח סמוך, הגובל פיזית בחלקה הנדונה, לשכונת מגורים.

טענת הוועדה הינה, כי הקרקע הנדונה הינה קרקע ספקולטיבית ששוויה עלה בעקבות אישור התוכנית הסמוכה. התקרבות השטח הבנוי לחלקה משקף ציפיות לשינוי ייעוד עתידי בחלקה עצמה ומעלה את הפוטנציאל לפיתוח השטח וכך גם את השווי.

שמאי הבעלים חלק על אומדן ההשבחה והעלה טענה נוספת, לפיה בהתאם לחוק אמנם ניתן לגבות היטל השבחה על השבחה הנובעת מאישור תכנית סמוכה, ואולם במקרה שכזה היה על הוועדה לשלוח לבעלים הודעה על כוונתה לעשות כן בתוך מחצית השנה מיום אישור התכנית המשביחה, זאת הוועדה לא עשתה.

השמאי המכריע, עאטף עאלם, בחן את ערכי הקרקע שבסביבה ומצא, כי התכנית הסמוכה שאושרה אכן השביחה את הקרקע בכ-25% וכי יש להתחשב בהשבחה זו המזכה את הוועדה בהיטל השבחה. להחלטה זו חשיבות מיוחדת כפי שנעמוד בהמשך. עם זאת, קיבל השמאי המכריע

את הטיעון כי היה על הוועדה לשלוח הודעה בתוך שישה חודשים מיום אישור התכנית ומאחר ולא עשתה כן איבדה את זכותה לגבות ההיטל.

החשיבות המיוחדת בהתחשבות בפוטנציאל ובזכות לגבות היטל בעקבות השבחה הנובעת מציפיות לשינוי ייעוד הינה בכך, שקביעה זו נוגדת את עמדת היועץ המשפטי לממשלה אשר מבקש לאבחן בין שווי זכויות הנגזר מ"תכונות המקרקעין" לבין שווי הנגזר מציפיות. עמדה זו עולה בבוטות בשאלה הנדונה כעת בפני וועדת הערר בנוגע לתביעות בסדרי גודל של מאות מיליוני שקלים בגין פגיעה בציפיות בעקבות אישור תוכנית מתאר מחוזית תמ"מ - 3/21. תוכנית זו קבעה לגבי שטחים שונים שהיו בעבר בעלי פוטנציאל לשינוי יעוד כי יעודם ישתנה לשמורות טבע ולפי הטענה פגעה בשוויים באופן ניכר. לטענת היועץ המשפטי לממשלה, גם אם תוכח פגיעה שכזו הרי שלטענתו אין כלל להתחשב במרכיב הציפיות בהערכת השווי ומכאן שאין לפצות בגין אבדן הציפיות. מובן שעמדה זו נוגדת את קביעת השמאי המכריע בתיק הנדון אשר קבע, לטעמנו בצדק, כי יצירת ציפיות יכולות להוות עילה לגביית היטל השבחה.

יצויין, כי ברפורמה המוצעת לחוק התכנון והבניה נקבע מפורשות, כי לא יובאו בחשבון ציפיות לשינוי ייעוד, הן בהיטלי השבחה והן בתביעות לירידת ערך. לטעמנו יש בכך פגיעה בקניין הסותרת את חוק כבוד האדם וחרותו. על סעיפים אלו הוגשו הערות של לשכת שמאי מקרקעין לוועדה הדנה בחוק ואנו תקווה שהנוסח הסופי ישתנה.