שמאי מכריע לפי תיקון 84

היקף התערבות ועדת ערר בהחלטת שמאי מכריע

הכותבים - עדי צביקל ויצחק שפיגל שמאי מקרקעין. עדי צביקל היה בעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל וכיום חבר מועצת שמאי מקרקעין).

31/08/2011

באוגוסט 2009 נמכר בית מגורים בחולון. המוכר חוייב בתשלום היטל השבחה הנגזר מתכנית המאפשרת לבנות בחלל גג הרעפים שטח גדול יותר מזה שהיה מותר בתכנית קודמת.

בעוד שגדר המחלוקת שבין שמאי הצדדים נסוב לרוב סביב ערכי קרקע, הרי שבמקרה זה הסכימו הצדדים על השווי ונחלקו בנושא הפרשנות הראויה של התכנית והזכויות הנגזרות ממנה.

שמאית הועדה ביקשה לקבוע שזכויות הבניה במצב הקודם אפשרו לבנות 23 מ"ר בלבד וזאת בהתבסס על חוות דעת של היועץ המשפטי בה נאמר "למיטב ידיעתי וזכרוני, הועדה המקומית מעולם לא אישרה שטח העולה על 23 מ"ר עבור חדר יציאה לגג...".

שמאית הבעלים, אשר במקרה זה היתה גם עורכת הדין המייצגת את הבעלים, ניתחה את הוראות התכנית וצירפה תשריט המוכיח את עמדתה.

השמאית המכריעה, נאוה סירקיס ביקרה, בצדק, את שמאית הועדה וקבעה, כי "מטעם הועדה לא הוצגו אסמכתאות לביסוס הטענה, כי הבינוי בחלל גג רעפים מוגבל סטטוטורית ל-23 מ"ר..." ולפיכך התבססה על הוראות התכנית וקיבלה, בעניין זה, כמעט לחלוטין את עמדת שמאית הבעלים.

על החלטה זו ערערה הועדה המקומית. הערר נדון בפני ועדת ערר בראשות עו"ד כרמית פנטון שקבעה, כי בעררים על שמאי מכריע, ובמיוחד לאחר תיקון 84 לחוק, היקף התערבות הועדה מצומצם רק "למקרים יוצאי דופן בהם נפלו פגמים מהותיים או דופי חמור בשומה המכרעת".

לחיזוק עמדה זו, צוטטו מספר פסקי דין מהתקופה שקדמה לתיקון מס' 84. ועדת הערר קבעה, כי משאושר התיקון בו הוסדר נושא ניגוד העניינים הרי שאם קודם התיקון הייתה נעשית התערבות בהחלטות השמאי המכריע רק במקרים חריגים, "קל וחומר כי כעת הדבר ייעשה רק בנסיבות חריגות ביותר".

לעניין זה נבקש לציין, כי קיים הבדל מהותי בין ערכאת הערר לפני תיקון 84 וכיום. בעוד שקודם לכן ראה החוק בשומה מכרעת סוף פסוק ככל שהעניין כרוך בשיקולים שמאיים והותיר אפשרות לערער רק בנושאים משפטיים, הרי שכיום ניתן לערער גם בנושאים שמאיים. מכאן אנו סבורים שהחמרת המגבלה של דיון בערעור אינה תואמת את לשון החוק. בעוד שבעבר ראוי היה שבית המשפט יסייג הדיון בערר רק למקרים יוצאי דופן (לאור הוראתו המפורשת של החוק שאין לערער אלא בנקודה משפטית בלבד) הרי שכיום, משלא מוטלת מגבלה שכזו, ועדת הערר היא המקום בו האזרח יכול לערער בגין טעויות שנפלו לכאורה בשומה המכרעת ואין מקום להחמיר בנקודה זו החמרת יתר.

לגופו של עניין, ועדת הערר בדקה את הטיעון והחליטה לדחות הערר גם מטעמים ענייניים ולאמץ את שומת השמאית המכריעה.