שמאי מכריע נגד ועדת הערר

הכותבים - עדי צביקל ויצחק שפיגל שמאי מקרקעין. עדי צביקל היה בעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל וכיום חבר מועצת שמאי מקרקעין).

18/09/2011

פורסם באתר גלובס ביום 25.9.2011

אחת ההחלטות הראשונות שנתנו בהליכים לפי תיקון 84 התייחסה לרצף תכניות ברמת השרון שחלות על בניה צמודת קרקע.

המדובר בקוטג' טורי בשטח 170 מ"ר, השני מבין חמישה, הבנויים בקיר משותף על מגרש ברחוב למרחב 12 ברמת השרון, אחד הרחובות היוקרתיים שבמערב היישוב. הנכס נמכר ב- 3.3.2009 תמורת 2.7 מיליון ש"ח ובעקבות כך דרשה הועדה המקומית היטל השבחה.

השמאי המכריע רן וירניק, שדן בתיק באוגוסט 2009, פסק בכל הנקודות השנויות במחלוקת וקבע, בין השאר, כי בניית מרתפים הותרה כבר במצב קודם על פי תכנית המתאר משנת 1971, לפיכך לא חלה השבחה בגין רכיב זה.

לאחר שניתנה החלטה זו על ידי וירניק, ניתנו החלטות רבות על ידי שמאים מכריעים אחרים, הסותרות אחת את רעותה. ניתן לסווג את ההחלטות לשלוש קבוצות: הראשונה, גורסת כגישת וירניק לפיה בניית מרתפים הותרה כבר לפי תכנית המתאר במצב קודם, כפי שעולה מנוהג הועדה המקומית להנפיק היתרי בניה למרתפים ולפיכך אין לגבות היטל השבחה בגין רכיב זה.

לפי הדעה השניה, תכנית המתאר לא הקנתה זכויות בניה למרתפים ולפיכך בגין תכניות מאוחרות שהסדירו הנושא יש לשלם היטל השבחה.

הגישה השלישית, הינה דרך האמצע ולפיה שילוב של תכנית מתאר שאינה ברורה והיתרי בניה שניתנו על פי נוהג, אפשרו הקמת מרתף בזכויות מצומצמות (20-30 מ"ר) ומעבר לזכויות אלה יש לשלם היטל השבחה.

ועדת ערר מחוזית לפיצויים והיטל השבחה שדנה לאחרונה בהרחבה בנושא, קבעה למעשה כי הסוגיה המרכזית שעמדה לפתחם של השמאים המכריעים, הינה כיצד להתייחס להיתרי בניה למרתפים שניתנו בעבר. במילים אחרות האם נוצר "נוהג" שאפשר בניית מרתפים קודם לאישור התכניות החדשות. הועדה קובעת בניגוד לדעת וירניק, כי הנוהג לבניית מרתפים כלל לא נוצר שכן הועדה המקומית עצמה חזרה בה מלפני שנים רבות ממתן ההיתרים בשל טעות בעצם נתינתם על ידה. ועדת הערר הדגישה שגם אם היה מוכח קיומו של נוהג, לא ניתן היה להסתמך עליו, שכן נוהג זה טעות הוא בעיקרו. לאור זאת החזירה הועדה את התיק לשמאי וירניק על מנת שיערוך התחשיב מחדש.

השמאי המכריע בחר להתייחס בתגובתו לגופם של דברים ולא הסתפק בתיקון התחשיב בלבד. וירניק בא בטרוניה קשה כנגד הועדה על שבחרה, בניגוד למקובל, שלא להעביר את הערר להתייחסותו בטרם תקבל החלטה. לגופם של דברים הוא דוחה את ניתוח הועדה וקובע כי במועד הקובע לחישוב היטל ההשבחה בשנת 1981, היה נוהג עקבי וברור של הועדה המקומית ליתן לכל דיכפין היתר לבניית מרתף מכח הבנתה את תכנית המתאר. לדידו של וירניק, החלטות הקובעות שנים לאחר המועד הקובע כי הועדה שגתה במתן היתרים, אינן אמורות לשנות את דרך חישוב ההשבחה ובלשונו "הרציונל העיקרי להכרעתי אינו ולא היה חוקיות ההיתרים... כי אם ניתוח מסד הנתונים אשר עמד, בשנת 1981, בפני כל קונה פוטנציאלי סביר...".

בצדק סבר וירניק, כי העניין המהותי בסופו של דבר הוא, כמה ישלם קונה מרצון למוכר מרצון בתאריך הקובע.

במידה ובסופו של יום תתקבל פרשנותה של ועדת הערר, עשוי הדבר להביא לשינוי סדרי עולם, כאשר הוועדות המקומיות עלולות להתחיל לדרוש היטל השבחה בגין תכניות שנהוג היה לא לגבות בגינן היטל מזה עשרות שנים.

ראוי להדגיש, כי למרות ביקורתו על ועדת הערר, וירניק מציין כי עליו לציית להחלטת הועדה והוא מתקן את תחשיבו וקובע שבערכי היום יש להוסיף היטל בשיעור כ-50,000 ש"ח.

ספק רב אם בשביל סכום זה יבחרו בעלי הקרקע להגיש ערעור על החלטת ועדת הערר.