תוספת שטחי בניה ללא היטלי השבחה

הכותבים - עדי צביקל ויצחק שפיגל (חברי לשכת שמאי מקרקעין בישראל והאקדמיה למחקר ויישום שמאות מקרקעין. עדי צביקל היה בעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל וכיום חבר מועצת שמאי מקרקעין).

11/10/2011

פורסם באתר גלובס ביום 6.11.2011

ברחוב הרצל, שהינו רחוב ראשי במרכז הישוב קדימה ביקשו בעלים של מגרש היתר לשינויים במבנה שנבנה בשנת 1996.

בהיתר הקודם הותרה הקמת בית משותף ובו 10 יח"ד וכעת מבוקש שינוי בחלוקת השטחים ובתכנון הבניין. מהבקשה החדשה עולה כי מניין שטחי הבניה העיקריים אף קטן לעומת המצב הקודם.

דא עקא שהקטנת השטחים העיקריים נובעת מהגדלת שטחם המחושב של הממ"דים המוגדרים כשטחי שירות, אך לאו דווקא בשינוי פיזי בפועל ונסביר:

בשנת 1992 עודכנו תקנות ההתגוננות האזרחית, לפיהן הותרה בניית ממ"ד בשטח 5 מ"ר נטו מעבר לשטחי הבניה הרגילים. הקבלנים, שביקשו למכור את המרחב המוגן כחדר לכל דבר ועניין, בנו אותו בשטח גדול מהמותר, כך שחלק משטח החדר חושב על חשבון שטח הממ"ד בעוד יתרת השטח חושבה לפי שטחי בניה רגילים. לפני כארבע שנים עודכנה התקנה והוגדל שטח הממ"ד לכדי 9 מ"ר נטו. משמעות הדברים הינה שכעת ניתן להחשיב את כל שטח הממ"ד כשטחי שירות ולמעשה "השתחררו" שטחי בניה רגילים אותם ניתן לנצל בחלקים אחרים של המבנה.

יצוין כי עבור תוספת שטחים של מרחבים מוגנים אין לגבות היטל השבחה וזאת משני טעמים:

האחד, היטלי השבחה נגבים עפ"י חוק לפי מחצית מההשבחה הנגזרת מעליית ערך עקב אישור תכנית, שימוש חורג או הקלה. הגדלת שטחי המרחבים המוגנים הינה פועל יוצא של שינוי התקנות, שינוי שאיננו נכלל במניין הגורמים עליהם זכאית הוועדה לגבות היטל השבחה.

והשני, המחוקק קבע בתקנה מפורשת שעבור בניית מרחב מוגן אין לגבות היטלי השבחה.

השמאית המכריעה, שושי שרביט שפירא, קבעה כי בשל העובדה שהתכנון החדש לא מוסיף שטחים עיקריים מעבר לאלו שהותרו ואושרו בעבר אין מקום לגבות היטל השבחה כלל.

החלטה זו מציפה נושא המעסיק לאחרונה בעלי דירות רבים אשר נהנים מההוראות שיצרו למעשה שטחים יש מאין, תוך מתן פטור מהיטל השבחה, המהווים מקור לביצוע תוספות בניה ובאופן בלתי נמנע מהוות גם בסיס לסכסוכים לא מעטים. בבית דירות ממוצע בן כ-30 יח"ד מדובר על תוספת של כ-120 מ"ר נטו לשטחי הבניה המותרים ואחת השאלות העיקריות נסובה לעניין הבעלות על שטחים אלו. ככל שהקבלן שמר לעצמו את זכויות הבעלות על זכויות בניה נוספות עתידיות, יכולים שטחים אלו לשמש לבניית דירה נוספת, לדוגמא דירת גן בקומת העמודים. ואילו כאשר הדירות נמכרו ונרשמו כך שהבעלות על הזכויות הנוספות הינה של בעלי הדירות יכול שטח זה לשמש להרחבת הדירות. אמנם בבניה חדישה יקשה לתכנן תוספת משמעותית באמצעות שטח זה ולכן השימוש הנפוץ ביותר הינו הגדלת המרפסות.

שינוי נוסף בתקינה המאפשר כיום לבנות מרפסות מקורות ולא רק מדורגות כפי שהיה המצב עד לא מכבר, יוצר למעשה אפשרות חוקית להגדלת המרפסות ע"י סגירת חללים שנבנו מלאכותית, באמצעות זכויות הבניה "שהשתחררו" משטחי הממ"דים. יש בכך לתרום הן לרווחת הדיירים והן למראה פני העיר.