הכותבים - עדי צביקל ויצחק שפיגל (חברי לשכת שמאי מקרקעין בישראל והאקדמיה למחקר ויישום שמאות מקרקעין. עדי צביקל היה בעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל וכיום חבר מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים).

13/02/2012

פורסם באתר גלובס ביום 4.3.2012

רקע

עד שנת 1981 חל בארץ החוק המנדטורי משנת 1936 שאפשר לועדות מקומיות לגבות מחצית מסכום ההשבחה מבעלי מקרקעין ששוויים עלה מפאת הכנתה או ביצועה של תכנית. מחלוקות על עצם החיוב וגובהו הובאו לבוררות.

בשנת 1981 הוסדר הנושא במסגרת תוספת לחוק התכנון והבניה, אשר הגדירה את תחולת היטל ההשבחה, מנגנון השומה, הערר והגביה. במשך כ-28 שנים פעלו הרשויות לפי חוק זה שצבר ביקורת, בעיקר בשל מנגנון הערעור שנקבע בו.

בשנת 2008 תוקן החוק ובאמצע 2009 החלו לעבוד לפי הוראותיו, וזאת במסגרת תיקון 84 לחוק התכנון והבניה. מנגנון הערעור על שומות הועדה שונה ובוטלה כליל האפשרות להגיע להסכמות. נקבע שכל מחלוקת תובא לדיון מקצועי אצל שמאי מכריע. לא עוד שמאי מכריע הממונה על ידי הצדדים כי אם שמאי מכריע ניטרלי שממונה ע"י יו"ר מועצת השמאים במשרד המשפטים ואשר כל עיסוקו הינו כשמאי מכריע ואין חשש כי יהא נגוע בניגוד עניינים. בד בבד עם שינוי מהותי זה, נקבעו הוראות בדבר שקיפות ופרסום השומות.

מדובר במערכת "מעין שיפוטית" שאין לה אח ורע בחקיקה הקיימת. יציר כלאיים של שוק פרטי ומערכת אוטונומית שיפוטית. העבודה נעשית במשרדו הפרטי של השמאי המכריע ואת שכרו הוא מקבל מהצדדים. מעין בית משפט פרטי. המדינה איננה נדרשת למימון תקציבי של ערכאה זו והצדדים משלמים במקום אגרה, שכ"ט שנגזר מגובה החיוב שנדרש ע"י הרשויות.

עתה בחלוף כשלוש שנים ניתן לעשות סיכומי ביניים, לבחון את השלכות המהלך ולבחון את היתרונות והחסרונות.

פרסום ושקיפות

מאז החלו דיונים במסגרת החדשה, פורסמו אלפי החלטות של שמאים מכריעים. ניתן לקבוע, כי השקיפות והפרסום יצרו מציאות חדשה בתחום. בתוך תקופה זו, אף נפתחו לעיון הציבור מאגרי מס שבח בדבר מחירי המכירה שדווחו לרשויות. עידן השקיפות תורם לשכלול השוק ומונע עיוותים. לא זו אף זו, לציבור נפתח צוהר המאפשר לעקוב אחר חיובי הרשויות, הכרעות השמאים והנימוקים העומדים מאחוריהם. הנחיה נוספת שהוציאה יו"ר מועצת השמאים חייבה את הועדות המקומיות להציג שומות מפורטות ושקופות לציבור.

כל הגורמים הללו יחד חברו ליצירת רף מקצועי גבוה והשומות המתפרסמות ניחנות ברובן בפירוט מלא, בדיון מעמיק בסוגיות יסוד, בהסברים ובתחשיבים מפורטים. כל אלו מעלים את רמת הוודאות ואת אמון הציבור. לא רק שהעבודה מבוצעת לרוב במקצועיות ובשקיפות אלא שהיא ניתנת לבחינה אמיתית ולערעור ענייני. מהיבט זה ניתן להביע שביעות רצון מלאה מהמהלך.

לוחות זמנים והסכמות

אחת הרעות החולות של המנגנון שלפני התיקון היו לוחות זמנים לא ידועים ולא נשלטים. מוכרים מקרים רבים בהם הצדדים לא הגיעו לכלל הסכמה בדבר זהות השמאי המכריע וההליכים היו עלולים להימשך שנים. עם זאת מרבית השומות נסתיימו בלא הליכים כלל וזאת בשל האפשרות להגיע להסכמה.

נושא זה של איסור להגיע להסכמות מושך את מירב הביקורת על התיקון. המגמה הכללית כיום הינה לשחרר את הלחץ מבתי המשפט ולמנוע דיונים מיותרים ולפיכך, סכסוכים המגיעים לבתי המשפט מופנים כדבר שבשגרה להליכי גישור. אין בנמצא תחום במדינה שחל לגביו איסור להגיע להסכמות, בין אם המדובר בארנונה, במיסוי מקרקעין, מס הכנסה ואפילו בתחום הפלילי קיימים הסכמים ופשרות. אם כן, לא ברור מדוע בחר המחוקק להכביד עולו דווקא בנושא היטלי השבחה. הטענה, כאילו, הסכמות יהוו פתח לשחיתות ולעסקאות מפוקפקות לא יכולה לעמוד במקרה זה. שחיתות לעולם תמצא דרכה ויש לטפל בה באמצעים החוקיים. הסכמות בעקבות שכנוע על בסיס מקצועי אמיתי יכולות להיעשות באופן יעיל ובצורה מבוקרת תוך נימוקים ושקיפות.

יודגש, כי באיסור להגיע לכלל הסכמות יש משום קיפוח האזרח, שכן כל תיקון מחייב לעבור הליך מסורבל ויקר. אין הדבר דומה לדיון בבית משפט היכן שמשולמות אגרות נמוכות יחסית, בדיון אצל שמאי מכריע שכ"ט השמאי המכריע לבדו עשוי להגיע ל-100,000 ש"ח ועל כך יש להוסיף את שכ"ט השמאי שמייצג את האזרח והוצאות נלוות להליך. נוצר מצב שלעיתים, רק בגלל האיסור להגיע להסכמות, נמנע האזרח מלערור ויוצא משלם היטל גבוה ולא הוגן.

בתיקון נקבעו לוחות זמנים המייעלים את הדיון. עם זאת לוחות הזמנים להוצאת ההחלטה לא נשמרים בקפדנות. בחינת החלטות שניתנו מצביעה על שמאים המקפידים על לוחות הזמנים וכאלה ששומותיהם מעוכבות חודשים רבים מעבר להוראות.

ערעורים

החוק מאפשר לערער על שומות מכריעות בפני ועדות הערר. החקיקה מלפני תיקון 84 שהגבילה התערבות בית המשפט, לנקודה משפטית הוסרה, ועתה למעשה ניתנה לוועדת הערר סמכות להתערבות מהותית גם בחלק השמאי.

בשנה האחרונה אנו נחשפים להחלטות בעררים על החלטות שמאים מכריעים. יש להניח שבשנים הקרובות יתרבו הפסיקות ובחלקן אף יגיעו לבתי המשפט. ועדות הערר מדגישות אמנם, כי היקף התערבותן מצומצם רק למקרים בהם שוכנעו, כי נפלו טעויות מהותיות או דופי חמור בשומה המכרעת, ואולם במספר מקרים מצאו הועדות צורך להתערב בשומות המכריעות. לאחרונה אף ניתן פסק דין בעתירה מנהלית, שהפך את החלטות השמאית המכריעה ואת החלטת וועדת הערר וקבע כי עסקאות נוספות שמצאה השמאית המכריעה ואשר יש בהן לשנות את שומתה, יוצגו לצדדים לתגובות קודם שתושלם ההכרעה (עמ"נ 37365-02-11).

רפורמה

הצעת חוק המונחת על שולחן הממשלה נמצאת בדיונים אינטנסיביים בועדות הכנסת לקראת אישורה. לא נרחיב בעניין זה הראוי למאמר נפרד, וזאת בעיקר משום שאין לדעת כיצד יראה החוק לאחר שיעבור בכור ההיתוך של הועדה. ואולם פטור בלי כלום אי אפשר ולכן בחרנו להבהיר בשלוש פסקאות קצרות את עיקרי החוק המציע מהפך מהותי שכמוהו לא היה.

במקום יום אישור התוכנית מוצע שהמועד הקובע יחול ביום המימוש. שינוי זה צפוי להגדיל דרמטית את רוב סכומי ההיטל הנגבים ובמקביל לפגוע בהכנסות מס שבח.

הצעת החוק קובעת כי השווי הקודם לא יכלול פוטנציאל 20 שנים לאחור. לדוגמה, באופן שכזה יהיה השווי הקודם של קרקעות חקלאיות נמוך, זאת למרות שכיום הן נסחרות בשוק בערכים גבוהים הכוללים פוטנציאל. למעשה לא תעמוד לרוכש זכות הקיזוז והוא ישלם היטל השבחה גם על הסכומים ששולמו ברכישה. השלכות דומות חלות גם על קרקעות שאינן קרקעות בייעוד חקלאי ואשר שוויין מושפע מציפיות.

ההצעה מרחיבה את בסיס החיוב באופן שפעולות, או בעלי זכויות נוספים יחויבו בהיטל השבחה. כך לדוגמה יחול היטל על השבחה הנובעת מתשריטי איחוד וחלוקה ובעלי זכויות בחוזה פיתוח.

נתונים כמותיים

מאז תחילתו של תיקון 84, פורסמו מעל לכ-2,500 שומות, כאשר למעלה מ-50% מהן, הינן בתחום הערים תל-אביב, חולון, ירושלים, הרצליה, פתח-תקוה ורמת השרון. בכל אחת מערים אלה קיימות מעל ל-100 הכרעות.

באופן לא מפתיע, העיר הגדולה והחזקה תל-אביב, מצויה בראש טבלת השומות, עם למעלה
מ-500 שומות המהוות כ-20% מכלל ההתדיינויות.

מנגד, ראוי לציין ערים גדולות שמספר השומות בהן נמוך. כך לדוגמה: באר-שבע עם 6 שומות, כפר-סבא עם 12 וחיפה עם 15 שומות בלבד. היקף ההתדיינות בערים אלה מצריך הסבר וזאת לאור העובדה שבמועצה המקומית "יפיע" המצויה באזור נצרת וכוללת פחות מ-20,000 תושבים, קיימות 16 שומות. דהיינו, יותר מכל אחת מערים אלה. הסיבות לכך יכולות להיות רבות ומגוונות והינן עניין למאמר נפרד.

בכדי להבין את תוצאות השומות לעומק, דגמנו את 100 השומות האחרונות שפורסמו בתל-אביב.

מניתוח הנתונים עולה כי באופן כללי ממוצע ההכרעות מצוי במרכז שבין שומת הועדה לשומת הבעלים. עם זאת, ידועה האימרה כי "בבריכה בעומק ממוצע של 20 ס"מ טבעו שלושה אנשים". לפיכך ראוי להצביע על מספר פרמטרים שעולים מהנתונים:

בכ-10% מהמקרים התקבלה כמעט לחלוטין עמדת הועדה, או שההחלטה אף גבוהה מהדרישה המקורית. באחד המקרים נקבע היטל גבוה בכ-70% מדרישת הועדה.

מנגד, בכ-10% מהמקרים נקבע כי אין כלל מקום לדרישה והתוצאה היא אפס היטל השבחה.

בלמעלה מ-2/3 מהמקרים נקבעה הפחתה משמעותית של למעלה מ-30% מדרישת הועדה.

למען ההגינות ראוי לציין כי בניתוח הנתונים לא באים לידי ביטוי כל אותן שומות ועדה שעליהן כלל לא מוגש ערר.

לצד מאמר זה מפורטות 4 החלטות עקרוניות שהתקבלו מאז תחילתו של התיקון ולהערכתנו יעסיקו את הענף זמן רב, עד להכרעת בתי המשפט.

1. התייחסות ל"נוהג"

אחת ההחלטות הראשונות שנתנו בהליכים לפי תיקון 84, התייחסה לרצף תכניות ברמת השרון שחלות על בניה צמודת קרקע.

המדובר בקוטג' טורי בשטח 170 מ"ר, המצוי ברחוב למרחב 12 ברמת השרון, אחד הרחובות היוקרתיים שבמערב היישוב. הנכס נמכר ב-3.3.2009 תמורת 2.7 מיליון ש"ח ובעקבות כך דרשה הועדה המקומית היטל השבחה.

נקודה מרכזית שעלתה לדיון, היתה השאלה האם בניית מרתפים הותרה כבר במצב קודם וכתוצאה מכך לא חלה השבחה בגין רכיב זה.

בעניין זה ניתנו החלטות רבות על ידי מספר שמאים מכריעים הסותרות אחת את רעותה.

ועדת ערר מחוזית לפיצויים והיטל השבחה שדנה בהרחבה בנושא, קבעה למעשה כי הסוגיה המרכזית שעמדה לפתחם של השמאים המכריעים, הינה כיצד להתייחס להיתרי בניה למרתפים שניתנו בעבר. במילים אחרות האם נוצר "נוהג" שאפשר בניית מרתפים קודם לאישור התכניות החדשות. הועדה קבעה כי הנוהג לבניית מרתפים כלל לא נוצר שכן הועדה המקומית עצמה חזרה בה מלפני שנים רבות ממתן ההיתרים בשל טעות בעצם נתינתם על ידה. ועדת הערר הדגישה שגם אם היה מוכח קיומו של נוהג, לא ניתן היה להסתמך עליו, שכן נוהג זה טעות הוא בעיקרו. לאור זאת החזירה הועדה את התיק לשמאי המכריע על מנת שיערוך התחשיב מחדש.

השמאי תיקן את שומתו, תוך שהוא דוחה את ניתוח ועדת הערר לגופו של עניין ומציין כי במועד הקובע לחישוב היטל ההשבחה בשנת 1981, היה נוהג עקבי וברור של הועדה המקומית ליתן לכל דכפין היתר לבניית מרתף מכח הבנתה את תכנית המתאר.

בצדק סבר השמאי כי העניין המהותי בסופו של דבר הוא, כמה ישלם קונה מרצון למוכר מרצון בתאריך הקובע.

בהחלטה זו הומחש כוחה של הועדה המקומית אל מול האזרח הקטן. שכן בעוד ולבעל הקרקע מדובר בוויכוח על עשרות אלפי ש"ח (בהתייחס לסוגיית המרתפים), ההשפעה על הועדה הינה רוחבית והיקפה מיליוני ש"ח. עלות הליכי הערעור הינה יקרה וכוללת שכר טרחה של שמאי בעלים, שמאי מכריע, עו"ד לוועדת ערר והוצאות עתירה מנהלית. לכן אין פלא שבעלי הקרקע החליטו שלא להמשיך בהליכי ערעור על ההחלטה.

החלטה זו עלולה להביא לשינוי סדרי עולם, כאשר הוועדות המקומיות עלולות להתחיל לדרוש היטל השבחה בגין תכניות שנהוג היה לא לגבות בגינן היטל מזה עשרות שנים. לפיכך יש לצפות שנושא ה"נוהג" לא ירד מסדר היום.

נתוני היטל השבחה משוערכים ל-1.1.12 לצורך תצוגה בסמוך לתמונת הנכס

דרישת הועדה - כ-260 אלף ש"ח

שומה נגדית - כ-25 אלף ש"ח

החלטת שמאי מכריע - כ-125 אלף ש"ח

2. שימור ב"קלישר" כמשל

תכנית השימור של עירית תל אביב, שאושרה בשנת 2008, קבעה כי המבנה ברחוב קלישר 23, במרכז ההיסטורי של תל אביב, יסווג כמבנה לשימור בסגנון אקלקטי עם הגבלות מחמירות.

הועדה המקומית טענה שבעצם הכרזת המבנה לשימור, עלה ערכו וזאת בשל העובדה שסימון הבניין לשימור יוצר לנכס מיתוג, מוניטין ונדירות הבאים לידי ביטוי בכך ששוויו של הנכס עלה ביחס לשווי המבנה אלמלא היה מיועד לשימור.

בעניין זה נחלקו השמאים המכריעים בדעותיהם.

השמאית הראשונה שנדרשה לנושא קבעה, בנוגע למבנה ברחוב רמב"ם 24 ת"א, כי "אין ספק שבשוק המקרקעין שוררת לאחרונה הכרה בערך המוסף שיש למבנים לשימור, הנהנים ממיתוג... תוספת השווי בגין השימור מוערכת בגבולות 5%-10% מהשווי...".

מנגד בהתייחס לנכס ברחוב קלישר 23, קבע שמאי מכריע כי "בחינת עסקאות שבוצעו בבניינים לשימור לעומת בניינים שאינם לשימור... אינה מובילה לתוצאה חד משמעית". הועדה המקומית ביססה עמדתה על מחקר שנערך בארה"ב ואשר הוגדר ע"י השמאי, כבעל "רלוונטיות נמוכה". לדעתו לא יהיה זה נכון ליישם את ממצאי המחקר על תכנית השימור של ת"א, לגישתו "...סימון הבניין לשימור לא שינה את מיקומו של הנכס, את הייחודיות שלו ואת האדריכלות שלו. רכיבים אלו התקיימו בנכס מלכתחילה...".

תכנית השימור, לצד קביעת הוראות לשימור המבנה, הקנתה זכויות נוספות שיהיה בהן משום תמריץ לשמר המבנה, ואפשרה ניוד זכויות בניה מהנכס למגרש אחר, בכפוף להכנת תכנית. עלתה איפוא השאלה האם אין בזכויות אלו משום השבחת שווי המקרקעין.

לשם כך בחן השמאי המכריע את שווי הנכס בשתי חלופות, האחת שווי המבנה שיבנה לפי תכנית השימור בתוספת התמריצים שהוקנו בה ובניכוי עלויות עודפות לשימור והשנייה שוויו כמגרש על פי תכניות קודמות שאפשרו להרוס המבנה.

בחינה זו העלתה ששווי הנכס, ירד בכ-4.2 מיליון ש"ח.

על ההחלטה בעניין רחוב קלישר הגישה הועדה המקומית ערעור מפורט.

ראוי לציין כי בסוף השנה שהסתיימה, הוגשו מאות תביעות כנגד תכנית השימור של עירית ת"א. לאור חשיבות הנושא והעובדה שהשמאים המכריעים חלוקים בדעתם, סביר שהעניין יונח בסופו של יום לפתחו של בית המשפט.

נתוני השבחה / ירידת ערך לתכנית השימור משוערכים ל-1.1.12 לצורך תצוגה בסמוך לתמונת הנכס

דרישת הועדה - כ-4.3 מיליון ש"ח השבחה

שומה נגדית - כ-6.3 מיליון ש"ח ירידת ערך

החלטת שמאי מכריע - כ-4.2 מיליון ש"ח ירידת ערך

3. הכרעה מחוץ לטווח

בעקבות מכר של מבנה מסחרי המצוי ברחוב ז'בוטינסקי 92, באזור התעשייה קריית אריה בפתח תקוה, הוציאה הועדה המקומית דרישה לתשלום היטל השבחה. המדובר במגרש בשטח כ-12 דונם שבתחומו קיימת, בין השאר, חנות "אופיס דיפו".

שומת הועדה העריכה את היטל ההשבחה, בערכי תחילת 2012 בכ-4.4 מיליון ש"ח. בעל הנכס פנה לשמאי מטעמו שהכין שומה אחרת ואמד את ההיטל בכ-1.3 מיליון ש"ח בלבד.

לאחר דיון אצל שמאית מכריעה, קבעה זו, כי ההיטל הנכון מגיע לכ-6.7 מיליון ש"ח, למעלה מ-2.3 מיליון ש"ח מעבר לסכום הדרישה המקורי.

בחינה מדוקדקת של ההחלטה מראה שבעוד שבתכנית אחת בוטלה דרישת הועדה לחלוטין, מנגד בשלוש התכניות האחרות שנדונו, גדל ההיטל לעומת דרישת הועדה ומכאן התוצאה הבעייתית.

תיקון 84 לחוק יצר מצב שבו בעלי קרקע צריכים לבחון היטב הנתונים לפני קבלת החלטה על הערעור. הנטייה לערער על כל סכום מתוך הנחה שבכל מקרה ניתן להפחית מהשומה הינה נחלת העבר. עם זאת, מבלי להיכנס לגופו של מקרה, כדאי לבחון בעין מקצועית ואחראית את דרישת הועדה שכן מוכרים מקרים רבים בהם ניתן להפחית הדרישה באופן מהותי.

ראוי להעיר כי למרות שההכרעה קבעה שעל הבעלים לשלם מיליוני שקלים מעבר לדרישת הועדה, קיימת שאלה עקרונית, האם יש לועדה סמכות חוקית לגבות היטל מעבר לסכום שאותו דרשה מלכתחילה. ככל שידוע, על נושא זה ונושאים נוספים בהכרעה הוגש ערעור.

לדעתנו ראוי שהמחוקק יקדים ויבהיר דעתו בעניין, כך שבהכרעתו העקרונית יוכל השמאי המכריע לסטות מעמדות הצדדים ואולם בסופו של יום התשלום יהיה אך ורק בגבולות המחלוקת הראשונית ויהיה בכך משום תרומה ליציבות המערכת.

נתוני היטל השבחה משוערכים ל-1.1.12 לצורך תצוגה בסמוך לתמונת הנכס

דרישת הועדה - כ-4.4 מיליון ש"ח

שומה נגדית - כ-1.3 מיליון ש"ח

החלטת שמאי מכריע - כ-6.7 מיליון ש"ח

4. הפוטנציאל בכפר תבור

ההחלטה עסקה במגרש המיועד למגורים צמודי קרקע ומצוי בשכונת המייסדים שבכפר תבור.

במסגרת ההחלטה נדרשה השמאית המכריעה לאמור בפסק דינו של בית המשפט העליון בעניין "לוסטרניק", היכן שנקבע כי "הציפייה הכללית לפיתוח מקרקעין היא חלק אינטגראלי מהפוטנציאל הכלכלי שלה, שהרי עם ההתרחבות הטבעית של העיר סיכוייה של קרקע חקלאית הגובלת בה, לשינוי ייעוד, גדולים יותר וסיכויים וציפיות מסוג זה מביאים בהכרח לעליית ערך השוק של הקרקע. משקלן של ציפיות אלה גדול במיוחד כאשר הייעוד הסטטוטורי הקיים של הקרקע הינו ארכאי וככזה אינו משקף עוד את המציאות. השוק נוטה להתעלם מייעוד נושן זה ומחיר הקרקע עולה בהתאם לפוטנציאל הטמון בה...".

בהעדר עסקאות לגבי קרקע חקלאית בעלת אפיונים דומים, ביססה השמאית המכריעה את שומתה על מודל וקבעה עקרונות לחישוב שווי הקרקע כפונקציה של משך הזמן שיידרש לשינוי הייעוד והפחתות לדחייה ולתשלום היטל השבחה צפוי.

המסקנה במקרה זה היתה כי שווי חקלאי מהווה כ-60% משווי הקרקע כזמינה לבניה. הנוסחה בהכרעה נוחה וקלה לשימוש ויש לצפות שתשמש כמדד בקביעת שווי קרקעות ברות פוטנציאל, הן בהליכים לקביעת היטלי השבחה והן בקביעת פיצויים היכן שעקב תוכנית נשלל הפוטנציאל.

חשיבותה תתגבר לאור הרפורמה המתגבשת, שנכון להיום, עשויה לבטל את רכיב הפוטנציאל. סביר שבמסגרת הוראות המעבר, בעלי קרקעות רבים יממשו את זכותם, היכן שניתן ויקדימו וישלמו את היטל ההשבחה.

נתוני היטל השבחה משוערכים ל-1.1.12 לצורך תצוגה בסמוך לתמונת הנכס

דרישת הועדה - כ-83 אלף ש"ח

שומה נגדית - כ-26 אלף ש"ח

החלטת שמאי מכריע - כ-62 אלף ש"ח

5. אין היטל בשימוש חורג להיתר

 

בחוק התכנון והבניה קיימת התייחסות מפורשת לגביית היטל השבחה בגין אישור "שימוש חורג". החוק איננו מתייחס מפורשות ל"שימוש חורג להיתר", המותר בהתאם לתב"ע.

לגבי שימוש חורג מתב"ע, קיימת תמימות דעים שיש לחייב בהיטל השבחה ואולם לגבי שימוש חורג מהיתר, קיימת מחלוקת ואף קיימים פסקי דין סותרים בעניין.

הסוגיה הובאה לדיון במקרה שבו נתבקש שימוש חורג ל"מגורי חיילים של האגודה למען החייל" למבנה ברחוב הרוא"ה 8 ברמת גן. שימוש זה, תאם לשימושים הקבועים בתב"ע שחלה על המקום ולפיכך, הבקשה התייחסה לשימוש חורג מהיתר.

השמאית המכריעה קבעה כי מתן היתר בניה לשימוש אחד מתוך השימושים המותרים על פי התב"ע שבתוקף, כמוהו כניצול חלקי של הזכויות המותרות. מכאן שבמידה והמקרקעין נרכשו לאחר שאושרה תב"ע המתירה את השימוש המבוקש, הרי שהבעלים רכשו את הנכס לרבות מגוון השימושים המותרים בו. לפיכך גבית היטל בגין שימוש התואם לתב"ע, כמוהו כ"כפל היטל". לאור זאת קבעה השמאית כי לא יחול היטל השבחה בגין אישור "שימוש חורג להיתר".

יצויין, כי החלטה זו תואמת החלטת ועדת ערר שקבעה כי אין לסרב לבקשה לשימוש חורג להיתר אלא מטעמים מיוחדים. מכאן שהליך זה למעשה הינו טכני בלבד וממילא אין עימו עליית שווי. מנגד, החלטה זו סותרת הכרעת שמאים מכריעים אחרים.

נתוני היטל השבחה משוערכים ל-1.1.12 לצורך תצוגה בסמוך לתמונת הנכס

דרישת הועדה - כ-1.4 מיליון ש"ח

שומה נגדית - 0 ש"ח

החלטת שמאי מכריע - 0 ש"ח

6. ועדת ערר מתערבת בשומות

המדובר בשני מגרשים בשטח כולל של כ-7 דונם המיועדים לבניית 300 יח"ד למגורים בפתח תקוה. לפני אישור התכנית שימש השטח לחניון ומוסך לאוטובוסים של חברת דן וזאת מתוקף שימוש חורג שאושר בקרקע שייעודה היה חקלאי. הסוגיה המרכזית עליה היו חלוקים שמאי הצדדים היתה סביב שווי מצב קודם, בהתייחס למוסך שהיה קיים בשטח. השמאי המכריע, ביטל את מרבית טיעוני שמאי הבעלים בעניין זה ואף החמיר עם הבעלים בכך שקבע שווי קודם לפי ערכים הנמוכים ממחצית מהערכת הועדה. במסגרת ערר על השומה שנדון בועדת ערר מרכז, נקבעו עקרונות להתערבות בהחלטות שמאי מכריע לפי תיקון 84 ובלשון הועדה:

"היקף התערבותנו מצומצם הוא רק למקרים בהם שוכנענו כי נפלו טעויות מהותיות או דופי חמור בשומה המכרעת. כך היתה ההלכה עד לחקיקתו של תיקון 84... על אחת כמה וכמה שכך הוא, והיקף התערבותנו מצומצם הוא עוד יותר, עם כניסתו לתוקף של תיקון 84... אשר קבע וייסד את מוסד השמאים המכריעים במתכונתו כיום, ואשר הקנה להם מעמד מיוחד בחקיקה... אשר על כן, מכח כל זאת, רק אם ימצא כי מדובר במקרה חריג אשר בו נפל פגם כה מהותי או ישנו דופי כה חמור בשומה המכרעת אזי יהיה מקום להתערבותנו".

במקרה זה, הגיעה הועדה למסקנה כי השמאי המכריע נתפס לכלל טעות מהותית, בכך שלא הביא בחשבון את השימוש המתמשך במשך למעלה מיובל שנים שנעשה בקרקע, למוסך ולחניון אוטובוסים.

בנסיבות אלה, החזירה הועדה את נושא שווי מצב קודם לבחינה מחודשת של השמאי המכריע שקיבל החלטה בנושא. בימים אלה מונח העניין לפיתחה של ועדת הערר פעם נוספת. יש להניח שבסופו של יום יוכרע העניין בבית המשפט.

נתוני היטל השבחה בשומה המקורית, משוערכים ל-1.1.12 לצורך תצוגה בסמוך לתמונת הנכס

דרישת הועדה - כ-35 מליון ש"ח

שומה נגדית - כ-4.5 מליון ש"ח

החלטת שמאי מכריע - כ-30 מיליון ש"ח