הכותבים - עדי צביקל ויצחק שפיגל (חברי לשכת שמאי מקרקעין בישראל והאקדמיה למחקר ויישום שמאות מקרקעין. עדי צביקל היה בעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל וכיום חבר מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים).

22/05/2012

פורסם באתר גלובס ביום 28.5.2012

תכנית בניין עיר התירה בניית תוספת שתי קומות ברחוב הנצי"ב 16 בתל-אביב. ההיתר הותנה, בין היתר, בשיפוץ המבנה הקיים ובתשלום כופר חניה בהיקף של כ-430,000 ₪.

בדיון בשומה הנגדית שנערכה בפני השמאי המכריע רן וירניק הוכרע כי "דרישת התשלום לכופר חניה עומדת בשלב מתן ההיתר ומהווה אחד מתנאיו, וככזו, גם ברמה המשפטית אין להתעלם מדרישה זאת בעת חישוב ערכו של הנכס במצב החדש". הוסיף השמאי המכריע והבהיר כי "גם בפן השמאי, בלתי ניתן להתעלם מכך שתשלום כופר החניה למשיבה אינו מעמיד לרשות המבקש מקום חניה של ממש, ומכיוון שכך, אין בתשלום הנדרש לקרן חניה משום תוספת כלשהי לשוויו של הנכס". לפיכך מצא השמאי לנכון להפחית את עלות כופר החניה משווי המצב החדש של הנכס.

על החלטה זו הגישה הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל-אביב ערר לוועדת הערר המחוזית.

וועדת הערר בראשות עו"ד כרמית פנטום קיבלה את הערר וקבעה כי אין מקום לקזז את תשלומי כופר החניה משווי הקרקע במצב החדש. בין נימוקיה קבעה וועדת הערר כי "התשלום לקרן חניה נכלל בהגדרת התשלומים המהווים תנאי להיתר. כשם שלא ניתן לקזז מהיטל השבחה אגרות בניה וכל תשלום אחר הכרוך במתן היתר בניה, כך גם לא נמצא כל עיגון בחוק לכך, כי דווקא את התשלום לקרן חניה ניתן לקזז". ועוד פירטה ההחלטה כי " המקרים בהם ניתן פטור מההיטל או שניתן לקזז ממנו תשלום חובה זה או אחר, צריכים להיות מעוגנים בדבר חקיקה מפורש. משלא נקבעה הוראה בחיקוק המאפשרת קיזוז התשלום לקרן חניה מהיטל השבחה – הרי שלא ניתן לקזזו".

במסגרת נימוקי ההחלטה פרטה וועדת הערר את משנתה כדלקמן: "אכן, יש עלויות שניתן לקזזם בחישוב שווי הנכס.... עלויות אלו מקוזזות מהיטל ההשבחה כיוון שהנהנה מההשבחה- מקבל ההיתר, לא נהנה ממלוא ההשבחה בנכס עקב העלויות העודפות שנשא בהן בביצוע הבניה שהביאה להשבחת הנכס.... מה שאין כך לגבי כל אותן עלויות שהוציא מבקש ההיתר עובר לבקשה להיתר. אלו הוצאות שאינן גלומות בשווי המקרקעין, לא במצב הקודם ולא במצב החדש. אלו ערכים כלכליים והוצאות, אשר אינם מזכים בהחזר לפי חוק- כך היא אגרת בניה, כך הם תשלומים שונים שהוציא בקשר עם הוצאת ההיתר כגון אגרות בניה, הכנת מסמכים, תשלומים למומחים, וכך הם תשלומי חובה שונים המוטלים מכח חוק התכנון והבניה ותקנותיו בקשר עם הוצאת היתר – כדוגמת התשלום לקרן חניה."

להשלמת הצדקת ההחלטה מביאה הוועדה נקודה נוספת והיא הוראת החוק הקובעת כי במידה ולא יבוצע חניון ציבורי בתוך 10 שנים מיום תשלום קרן החניה יושב התשלום . במקרה שכזה אם יקוזז מראש התשלום יצא בעל הקרקע נישכר מכך.

כותבי טור זה שמו לעצמם כלל להימנע מפרשנות ולהביא ההחלטות כלשונן ואולם בפעם זו החלטנו לשנות ממנהגנו וזאת בשל העובדה שאנו סבורים כי וועדת הערר נקלעה לכלל טעות יסודית.

ראשית אין המדובר בקיזוז מהיטל ההשבחה, כל שעשה השמאי המכריע הוא להביא בחשבון ההוצאה הנכפית על בעל הקרקע בחישוב שווי המקרקעין במצב החדש.

שווי הנכס במצב החדש מושפע באופן בלתי משתמע לשתי פנים הן משווי המוצר המוגמר (המשרדים במקרה זה) והן מעלויות הבניה הכוללות את כל ההוצאות שעל היזם להוציא במהלך הבניה. אלו הן מושכלות יסוד בכלכלה ובשמאות מקרקעין. גם וועדת הערר בהחלטתה מקבלת כלל זה ואולם לא מיישמת אותו נכונה.

לצערי, נקלעה וועדת הערר לכלל טעות בשעה שקבעה כי " אין כך לגבי כל אותן עלויות שהוציא מבקש ההיתר עובר לבקשה להיתר. אלו הוצאות שאינן גלומות בשווי המקרקעין, לא במצב הקודם ולא במצב החדש." ואציין כי כל הוצאה, ובלבד שאיננה הוצאה מיותרת, ובוודאי הוצאה שנכפית על בעל המקרקעין מבלי שיקבל כל טובת הנאה הנגזרת ממנה (כגון תשלום כופר חניה), משפיעות על שווי הנכס. כך אגרות בניה, ועלויות בניה, ועלויות תכנון ועלויות פיתוח וכיו"ב כל ההוצאות שמוציא היזם על מנת להשלים הבניה ולזכות בהשבחה.

ולעניין הטענה בדבר ההחזר הצפוי אם וכאשר הוועדה לא תעמוד במחויבותה, על השמאי לשקלל גם סיכוי זה בשווי הנכס במצב החדש. עסקינן בהערכת שווי הנכס המושבח והשאלה שעומדת בפני השמאי הינה כמה ישלם קונה מרצון למוכר מרצון בעבור הנכס לפי התכנון החדש. במקרה שכזה יובאו בחשבון כל ההוצאות המחויבות במימוש ההשבחה (כולל תשלום כופר חניה) ויובא בחשבון גם הסיכוי, כפי שיעריכו הקונה הסביר שחלק מהתשלום יתקבל בחזרה. לשם כך קבע המחוקק מועד קובע למדידת ההשבחה והפסד עתידי או רווח עתידי מגולם כולו בשווי הנכס.