הכותבים - עדי צביקל ויצחק שפיגל (חברי לשכת שמאי מקרקעין בישראל והאקדמיה למחקר ויישום שמאות מקרקעין. עדי צביקל היה בעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל וכיום חבר מועצת שמאי מקרקעין).

09/08/2009

פורסם באתר גלובס ביום 9.8.2009

ההחלטה השנייה של השמאי המכריע עוסקת בהשבחה עקב אישורן של תוכניות פת/2000 ד' ו-פת/1156/22 ומימוש זכויות על דרך בקשה להיתר בנייה שאושרה.


מדובר במגרש בשטח 630 מ"ר המיועד לבנייה צמודת קרקע ברחוב לסקוב 21, בשכונת קריית אלון בפתח תקוה. מהכרעת השמאי המכריע ניקי פרימו עולה, כי המגרש הורכב משתי חלקות רישום, שייעוד אחת מהן היה שטח פרטי פתוח, וייעוד החלקה השנייה למגורים. על ה'אנדרוגינוס' הזה היו בנויים מספר מבנים, וביניהם מבנה חדש שנבנה ללא היתר בנייה. במסגרת תוכנית פת/1156/22 נוצרה חלקת מגורים המאפשרת, בין השאר, להכשיר את הבנייה הקיימת.

לגבי תוכנית פת/2000 ד', שאפשרה ניוד זכויות בנייה בין הקומות, לא נחלקו שמאי הצדדים ביניהם, והשמאי המכריע אישר את ההסכמה, אחרי בחינה מקיפה.

עיקר הדיון נסב סביב ההשבחה שנגזרה מתכנית פת/1156/22, כאשר שמאי הצדדים נחלקו בעקרונות השומה ובגובה ההשבחה.

שמאי הוועדה סבר שההשבחה נובעת מכך שהתוכנית מאפשרת בניית יח"ד עצמאית ומרווחת, לעומת מצב קודם בו הבנייה תוכננה בקיר משותף. כמו כן חושבה השבחה נוספת הנובעת משינוי בקווי בניין.

שמאי הבעלים ביסס שומתו על הנחות שונות במהות. לטענתו, התוכנית כלל לא משביחה את מיקום היחידה, נהפוך הוא.

פרימו לא קיבל את עמדת שני הצדדים בכל הנוגע לעקרונות השומה, וקבע כי התוכנית המשביחה שינתה את המצב הקיים לפיו המגרש כלל בחלקו שטח בייעוד פרטי פתוח, שלא אפשר בנייה. לא זו אף זו: שהתוכנית אפשרה להכשיר המבנה החדש שהוקם על החלקה ללא היתר.

בכך החמיר השמאי המכריע אף על גישת שמאי הוועדה, וקבע כי הכשרת בית מגורים משביחה בכך שהיא יוצרת "זמינות תכנונית". השבחה נוספת נובעת ממיקום יח"ד על המגרש המאפשר רווחה מיוחדת ללא קיר משותף.

מאחר ורק שמאי הוועדה הביא עסקאות השוואה, ואילו שמאי הבעלים לא הציג עסקאות כלשהן, דחה השמאי המכריע את הערכת שמאי הבעלים וביסס שומתו על העסקאות שהציג שמאי הוועדה (265,000 דולר לקרקע בשטח 470 מ"ר מ-12.5.06, ו-297,000 דולר לקרקע בשטח 466 מ"ר מ-14.11.07), ולאחר התאמות העריך שההשבחה הינה 70,900 שקל.

לסיכום, מההיטל המבוקש הופחתו כ-10%, ונקבע כי הנישום ישלם היטל של 39 אלף שקל במקום 43 אלף שקל. בהתחשב בשכר השמאי המכריע בהתאם לתקנות (2,500 שקל לכל צד), חסכו הבעלים כ-1,500 שקל, מהם יש להפחית שכר טרחת השמאי שייצג אותם.