שמאי מכריע לפי תיקון 84

במגורים צמודי קרקע יש לשלם היטל השבחה על רכיב המע"מ

הכותבים - עדי צביקל ויצחק שפיגל (חברי לשכת שמאי מקרקעין בישראל והאקדמיה למחקר ויישום שמאות מקרקעין. עדי צביקל היה בעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל וכיום חבר מועצת שמאי מקרקעין).

06/09/2009

ההחלטה עוסקת בהשבחת קרקע לקוטג´, עקב אישור הקלה להעברת זכויות מהמרתף לקומה א´, הנכס מצוי בישוב רעות, כיום חלק מהעיר מודיעין. הסוגיה שנדונה הינה נקודתית ואולם כנגזרת מהדיון, עולה שאלה עקרונית של תשלום היטל השבחה על רכיב המע"מ, כפי שיוסבר בהמשך.

השמאי המכריע בצלאל קציר שדן בנושא, הגיע למסקנה שבהעדר עסקאות השוואה למגרשים בסביבה, יש לחלץ את שווי הקרקע מעסקאות של בתים בנויים.
גישת ההשוואה בדרך של חילוץ מבוססת על אומדן שווי הנכס הבנוי, כאשר ממנו מחלצים את שווי הקרקע כערך שיורי, לאחר ניכוי מרכיבים שונים כגון: רווח, מע"מ, עלויות בניה ועוד השקעות שונות הקשורות בפיתוח הנכס.
מערכי הקרקע שהתקבלו נגזרת ההשבחה בהתאמה לנכס המדובר.
במקרה זה, שמאי הועדה המקומית ושמאית הבעלים שהופיעו בפני השמאי המכריע, גרסו כי בעת חילוץ שווי הקרקע יש להפחית מע"מ משווי נכס בנוי. למעשה, בנושא זה לא היה ויכוח בין שמאי הצדדים.
לעומתם סבר השמאי המכריע, כי אין להפחית מע"מ.
השמאי המכריע לא נימק מדוע החליט לסטות בעניין זה מעמדות שמאי הצדדים ועל הכללת המע"מ אנו למדים מתחשיביו שפורטו בשומה.
ההחלטה מעלה לסדר היום שאלה בנוגע לפרקטיקת ההתדיינות בפני שמאי מכריע - האם שמאי מכריע שמחליט לסטות מהסכמות הצדדים, בוודאי בנושאים עקרוניים, ראוי שיפנה אל הצדדים, יקבל את התייחסותם לנושא ויפרט זאת בהחלטתו?
לגופו של מקרה, מההיטל המבוקש הופחתו כ- 14% ונקבע כי הנישום ישלם היטל השבחה של כ- 28,000 ש"ח במקום 32,500 ש"ח שנדרשו על ידי הועדה. מדובר בחיסכון של כ-4,500 ש"ח. בהתחשב בשכר השמאי המכריע, כ-1,900 ש"ח לכל צד, חסכו הבעלים כ-2,600 ש"ח, מהם יש להפחית שכר טרחת השמאי שייצג אותם.