שמאי מכריע לפי תיקון 84

¹חושב על בסיס 9% היוון לשנה

ההחלטה עוסקת בהשבחה הנובעת מאישור לשימוש חורג מתעשייה למועדון ולמסעדה. הנכס מצוי במתחם המסגר בתל-אביב. השימוש החורג שאושר מאפשר לנצל את הקומה הרביעית במבנה תעשיה כאולם שמחות.האישור הינו זמני ומתייחס לתקופה של 4 שנים ו-10 חודשים בלבד.זאת בעוד שהנכס הושכר למטרה המבוקשת לתקופה ארוכה יותר (9 שנים).

הסוגיה המרכזית בהחלטה נוגעת לפריסת עלויות ההתאמה –בעוד ששמאי הבעלים ביקש להפחית את מלוא העלויות הפחית שמאי הוועדה את העלויות רק באופן חלקי לפי התקופה המאושרת לשימוש.השמאי המכריע ,רן ורניק, בהתבססו על פס"ד דומה קבע כי יש לפרוס את עלויות ההתאמה על פני תקופה של 8.5 שנים (החל מתחילת עבודות השיפוץ ועד לסיום חוזה השכירות).עלות זו נלקחה באופן יחסי,לתקופת השימוש החורג. בשומה צוין כי במידה ויתבקש שימוש חורג נוסף בעתיד,יש לבצע הפחתה נוספת של עלויות התאמה,בהתאם לתקופה לגביה יתבקש שימוש חורג בעתיד.

החלטה זו של השמאי המכריע עלולה להתברר כבעייתית ליישום. כך יכולות להישאל השאלות הבאות:

1. כיצד ייתכן שבנתונים זהים לו היה חוזה השכירות נחתם לתקופה של ארבע שנים בלבד ,הרי שבהתאם לעקרונות שתבע השמאי המכריע הייתה מתקבלת תוצאה שלפיה אין השבחה.

2. מה ההיגיון בכך שההשבחה נגזרת מתוקף חוזה שכירות שממילא מתייחס לתקופה שמעבר לאישור השימוש החורג? האם לא נכון ליחס את הוצאות ההתאמה לפי אורך חייהן הכלכלי המועיל ?

3. היה ולא יוארך השימוש החורג? האם סביר שכמחצית מהוצאות ההתאמה לא יובאו בחשבון כלל? האם סביר להניח שהשימוש החורג יוארך כאילו הוועדה מהווה חותם גומי?

4. מדוע לא הובאו בחשבון הוצאות התאמה לשם החזרת המצב לקדמותו?

סוגיות נוספות שנדונו בהחלטה כללו התחשבות בדרישה לפיתרון חניה של 68 מקומות חניה אשר באו לידי פיתרון בהשכרת חניון צמוד.השמאי המכריע קבע כי להשכרת חניון זה אין השפעה על ההשבחה בגין אישור השימוש החורג,בין השאר,משום היכולת להשכיר החניות בשעות היום.כמו כן נערך דיון לעניין איזה חלק מהוצאות התאמה יש לשייך להשבחה הנובעת מאישור השימוש החורג ואיזה חלק ממנה שייך להשקעה בנכס העסקי ואין לקזזו מההיטל.בנושא זה נתקבלה עמדתו של שמאי הוועדה.

לגופו של מקרה, מההיטל המבוקש הופחתו כ- שני שלישים ונקבע כי הנישום ישלם היטל השבחה של כ- 42,500 ש"ח במקום 128,210 ש"ח שנדרשו על ידי הועדה.