היטל השבחה לזכויות וירטואליות

 

הכותבים - עדי צביקל ויצחק שפיגל (חברי לשכת שמאי מקרקעין בישראל והאקדמיה למחקר ויישום שמאות מקרקעין. עדי צביקל היה בעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל וכיום חבר מועצת שמאי מקרקעין).

16/09/2009

פורסם באתר גלובס ביום 21.9.2009

אגב דיון בנושא ההקלות, קיבלה השמאית המכריעה נאוה סירקיס, החלטה בנושא שווי זכויות בניה שמימושן כפוף להסכמת צד ג´, כגון: שכנים, ועדה מקומית וכדומה. למעשה מדובר בזכויות בניה וירטואליות שנקבעו בתכנית ואולם יתכן ובעל הקרקע לעולם לא יוכל לממשן. במקרה דנן, כדבריה של השמאית המכריעה, אפשרה תכנית "לב העיר", תוספת שטחי מגורים בקומה המפולשת בכפוף לשיקול דעתה של הועדה המקומית בנושאים ארכיטקטוניים. לאור זאת הגיעה השמאית למסקנה כי מדובר בזכויות "מותנות" שערכן הכלכלי מופחת ועומד על כ-50% משווי מ"ר ללא התניות. לפיכך חוייב בעל הקרקע בהליך הנוכחי בתשלום היטל השבחה מופחת.

כאן המקום להעיר כי בפסיקה קיימת גישה נוספת בהתייחס לגביית היטל השבחה על שטחים וירטואליים. העניין עולה מפסק דין שניתן על ידי השופט עדי אזר ז"ל במסגרת ערעור היטל השבחה על אותה תכנית - "לב העיר", בנסיבות אחרות. שם נקבע כי כאשר מדובר בזכויות בניה תיאורטיות, אשר מימושן כפוף להסכמת צד ג´, דרישה להיטל השבחה עומדת בסתירה לחוק. היטל השבחה ניתן לגבות רק במקום שהתכנית מקנה זכויות אשר אדם יכול לממשן לפי רצונו שלו וללא תלות באחרים.
על פי גישתו של השופט אזר ז"ל, שבאה לידי ביטוי בפסק דין נוסף, גביית היטל לזכויות וירטואליות תידחה למועד מימוש הזכויות בפועל, דהיינו הוצאת היתר בניה.
לגישתה של השמאית המכריעה, למעשה כל מקרה יבדק לגופו על פי תוכן כלכלי / שמאי וסבירות מימוש הזכויות. בפועל יתכן ויגבה היטל השבחה ולו חלקי, על אף שלא ניתן יהיה לנצל את הזכויות.