היטל השבחה על מרכיב היזמות

 הכותבים - עדי צביקל ויצחק שפיגל (חברי לשכת שמאי מקרקעין בישראל והאקדמיה למחקר ויישום שמאות מקרקעין. עדי צביקל היה בעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל וכיום חבר מועצת שמאי מקרקעין).

30/09/2009

פורסם באתר גלובס ביום 4.10.2009

ההחלטה עוסקת בהשבחה הנובעת מאישור תכנית בנין ערים ע-1 אשר אפשרה שימוש למשרד במרתף המצוי ברחוב ריינס 50, תל-אביב. מדובר על שתי יחידות, האחת בשטח כ-45 מ"ר והשניה בשטח כ-60 מ"ר, אשר משמשות כיום בפועל למגורים.


בהתאם לתכנית בנין עיר קודמת הותר השימוש בנכס למחסן ואילו התכנית החדשה שאושרה בשנת 2003 הרחיבה השימוש המותר למשרדים עבור מקצועות חופשיים. אגב דיון בנושא, קיבלה השמאית המכריעה לבנה אשד, החלטות במספר נושאים.
הראשון הינו אופן ההתחשבות בדרישת הועדה לתשלום כופר חניה. בעניין זה קיבלה השמאית את עמדת בעלי הנכס לפיה יש לקזז את כופר החניה מההשבחה.
הנושא השני היה שאלת ההכרה בהוצאות התאמת הנכס ממחסן למשרד. בסעיף זה קבעה השמאית שמאחר ושנים לפני המועד הקובע הנכס הוסב ושימש בפועל למשרדים, הרי שאין להתחשב בהוצאות התאמה שממילא לא נדרשות. השמאית התייחסה למצב הנכס במועד הקובע וקבעה כי הוצאות שהוצאו לפני המועד הקובע לא יובאו בחשבון כלל. החלטה זו אינה תואמת החלטה אחרת שניתנה בהליך זה (תיקון 84) ע"י השמאי המכריע רן וירניק, שבה הובאו בחשבון עלויות התאמה שהוצאו גם קודם למועד הקובע.

הנושא השלישי הינו שאלת מרכיב היזמות - השמאית לא קיבלה את טיעוני שמאי הבעלים כי יש להתחשב במרכיב היזמות וזאת משום שמרכיב היזמות איננו מהווה הוצאה ישירה ביצירת ההשבחה. משמעות החלטה זו הינה הטלת היטל השבחה גם על רכיב זה. להחלטה מסוג זה השלכות כבדות משקל כאשר מדובר בפרוייקטים גדולים. יצויין כי גם בעניין זה קיימת החלטה שונה שניתנה בהליכים לפי תיקון 84.