אין השבחה למרתפים בתל-אביב

הכותבים - עדי צביקל ויצחק שפיגל (חברי לשכת שמאי מקרקעין בישראל והאקדמיה למחקר ויישום שמאות מקרקעין. עדי צביקל היה בעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל וכיום חבר מועצת שמאי מקרקעין).

18/10/2009

פורסם באתר גלובס ביום 18.10.2009

ההחלטה עוסקת גם בהשבחה הנובעת מאישור תכנית לבניית מרתפים בתל אביב. הפעם מדובר בנכס המצוי בדרום תל-אביב בגבולה המזרחי של יפו, ששימש במשך עשרות שנים כמרכז הפצה ומסחר בדגים. בהתאם לתכנית "ע" שאושרה בשנת 1985 ושמטרתה הסדרת הבניה למרתפים בתחומי העיר תל-אביב, אושרה בנכס הקמת שני מרתפים בגבולות המגרש.


שמאי הבעלים טען, כי בניית המרתפים התאפשרה כבר בהתאם לתכנית ישנה שאושרה בשנת 1955 ולפיכך תכנית "ע" אינה משביחה את הנכס. לעומתו טען שמאי הועדה כי בתכנית שאושרה בשנת 1969 בוטלה האפשרות לבנות מרתפים ולפיכך תכנית "ע" המאפשרת את בנייתם משביחה את הנכס.
השמאי המכריע - ניקי פרימו, קיבל את עמדת שמאי הבעלים וקבע כי התכנית משנת 1955 אפשרה בניית מרתפים והדבר לא בוטל בתכנית שאושרה לאחריה. השמאי אף הוסיף כי מהכרותו את הסביבה עוד מתקופת נערותו, ידוע לו שבמבנים רבים בסביבה נבנו מרתפים עוד לפני שנת 1985. לאור זאת, הוא הגיע למסקנה כי אישור תכנית "ע" לא תרם לעליית שווי המקרקעין ולא חלה השבחה בעקבות אישורה.
כאן המקום להעיר כי בתכנית משנת 1955 שהתירה בניית מרתפים בנכס, אין פירוט של שטחי המרתפים, גובהם, מספר קומות ועוד נתונים המפורטים בתכנית "ע". מבדיקה שערכנו עולה, כי בשטחים נרחבים בתחומי העיר תל-אביב, קיימות תכניות בנין עיר ישנות שאפשרו הקמת מרתפים ללא הגדרות מפורטות, כאשר במשך תקופה ארוכה קודם לאישור תכנית "ע", הועדה המקומית הוציאה בתחומן היתרי בניה רבים למרתפים, בדומה למקרה שנדון בהחלטה זו.
לאור זאת, נראה כי להחלטת השמאי המכריע בתיק זה, השלכות רוחביות לשטחים נרחבים בתחומי העיר ת"א, בהם הועדה המקומית גבתה לאורך השנים היטל עודף של עשרות מיליוני ש"ח.