שמאי מכריע לפי תיקון 84

במסגרת דיון היטל השבחה עקב אישור תכניות שונות, בשכונת מונטיפיורי שבתל אביב, עלתה לדיון פעם נוספת שאלת ההתייחסות לנוהג שאינו מעוגן בתכניות בנין עיר. בהחלטה זו נדון העניין בהרחבה ואף נקבעו על ידי השמאי המכריע קווים מנחים בנושא.

בשנת 1962 החליטה הועדה המקומית תל אביב לקבוע כללים בנוגע להיקף השטחים שיבנו בקומת ביניים באזורי מסחר, תעשיה ומלאכה. החלטה זו ידועה בשם "פרוטוקול 219". בין הצדדים לדיון לא היתה מחלוקת כי בהתאם למפורט בפרוטוקול, הוא לא חל על שכונת מונטיפיורי. שמאי הבעלים טען כי למרות זאת העיריה איפשרה בניה בשכונה בהתאם לפרוטוקול וכהוכחה לדבריו הציג, בין השאר, מכתב של מהנדס העיר משנת 1981 המאשר את דבריו. מנגד טענה שמאית הועדה כי גם אם בעבר היה קיים נוהג, לדעתה הוא אינו חוקי ובכל מקרה היום הוא לא קיים ולפיכך יש להתעלם ממנו.

קיימות שתי אסכולות שמאיות. האחת מתעלמת מהנוהג וסוברת שיש לקבוע את השווי במצב קודם על פי התכנית שהיתה בתוקף. השניה, מביאה בחשבון את שווי השוק בהתחשב בנוהג. לדעתו של השמאי המכריע - שמואל רוזנברג יש לאמץ את הגישה השניה, בהתקיים כמה תנאים מצטברים:

1.לא מדובר בנוהג חד פעמי, אלא מתמשך.

2.קיים תיעוד של עמדת הועדה בנושא החלת הנוהג.

3.הייתה קיימת בעבר התייחסות והסכמה של שמאים לנוהג.

4.הנוהג גרם להגדלת השווי.

5.לא היתה פעילות של הועדה לסיכול הנוהג, עד למועד הקובע.

לאחר שבחן את הנושא, הגיע השמאי למסקנה כי במקרה זה מתקיימים התנאים המתבקשים להחלת נוהג ואולם עקב מגבלות תכנוניות ומרכיב אי הודאות, שווייה של קומת הביניים נמוך בכ- 50% משווי קומה רגילה. תוצאה ישירה של מסקנה זו הינה הפחתת ההיטל, שכן שווי מצב קודם יהיה גבוה יותר.