התחשבות במבנה קיים מקטינה את ההיטל

הכותבים - עדי צביקל ויצחק שפיגל (חברי לשכת שמאי מקרקעין בישראל והאקדמיה למחקר ויישום שמאות מקרקעין. עדי צביקל היה בעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל וכיום חבר מועצת שמאי מקרקעין).

07/12/2009

פורסם באתר גלובס ביום 13.12.2009

רחוב הרקפות, רמת ישי - שינוי מס' יחידות מ-2 ל-4 יח"ד
נושא השומהשמאי הועדהשמאי הבעליםשמאית מכריעה
שווי חדש685,000 ש"ח335,400 ש"ח812,000 ש"ח
שווי קודם548,000 ש"ח251,550 ש"ח720,000 ש"ח
ההשבחה137,000 ש"ח83,850 ש"ח92,000 ש"ח

 

תכנית בניין עיר שאושרה ב- 2008 הגדילה את הצפיפות המותרת משתי יח"ד לארבע במגרש ששיטחו 850 מ"ר ברמת ישי. במסגרת בקשה להיתר בניה בהתאם לתכנית החדשה העריך שמאי הוועדה את ההשבחה בכ- 140,000 ש"ח. הבעלים הגישו שומה נגדית המתייחסת לקרקע שעליה מבנה היוצר אילוצים ומגבלות בניה ולפיכך העריך ההשבחה ב- 83,850 ש"ח בלבד.

השמאית המכריעה, לבנה אשד, שדנה בתיק התייחסה לאופן שבו יש להתייחס לנכס-קרקע או מקרקעין (לרבות מבנה) וקבעה כי "אין המדובר בסוגיה פורמאלית, אלא בסוגיה מהותית, שיש לה השפעה על גובה השומה. אין דומה ההשבחה לתוספת 2 יח"ד במגרש ריק, להשבחה במגרש בנוי, במיוחד בתצורה הגורמת לאילוצים ומגבלות בניצולו."

אשד קבעה כי במקרה דנן, יוצר המבנה הבנוי מגבלות שאינן מאפשרות ניצול איכותי ויעיל ובכך גורם לפחת ניכר בשווי הקרקע. לפיכך קבעה השמאית המכריעה כי אלמלא המבנה הקיים היה עומד שיעור ההשבחה על כ- 40% מהשווי ואילו לאחר ההפחתות שביצעה בגין המגבלות שמטיל המבנה הקיים הגיעה השמאית להשבחה בשיעור 1.5% מהשווי במצב הקודם, ללא אילוצי בניה.

זה המקום לציין, כי למרות הביקורת החריפה שהרעיפה השמאית המכריעה, ויש לאמור בצדק, על העובדה שלא נעשתה שומת מקרקעין (קרקע כולל מבנים) כפי שמחייב החוק והפסיקה הלכה אף השמאית המכריעה בדרך דומה ולא נקבה את שווי המקרקעין במצבם הקודם והחדש. במקום זאת קבעה השמאית מקדמי הפחתה ללא כל נימוקים וללא הסברים וקבעה באופן שרירותי הפחתה בגין אילוצי תכנון במצב החדש בין 25%-30% משווי הקרקע. יתירה מזו לא הובא בחשבון המימוש החלקי המבוקש, שכן היתרי הבניה המבוקשים לא מנצלים את מלוא הזכויות המותרות. באופן תמוה, נקודה זו אף לא הועלתה ע"י שמאי הבעלים.

נקודה מעניינת נוספת בפסיקה מתייחסת למחירים. כפי שניתן לראות בטבלה המצורפת השמאית המכריעה לא קיבלה את שומות הצדדים וקבעה שוויים העולים עד כדי פי שלוש משומות הצדדים. התוצאה לפיה שומת הבעלים התקבלה, כמעט במלואה הינה תוצאה מקרית בלבד. הערכות השמאית מתבססות על נתוני עסקאות ממס שבח ועל סקר היצע מקיף שנערך בישוב.

מעניין יהיה לעקוב אחר התפתחות השומות ביישוב לאחר שומה זו, יש לצפות שהוועדה תאמץ את רמת המחירים והשוויים שמצאה השמאית המכרעת באופן שהשומות שיצאו מעתה תהיינה גבוהות יותר. לעניין זה - ניתן לאמור שפרסום השומות והשקיפות המהווה חלק מעקרונות תיקון 84 בהחלט תורמות לשוק משוכלל ויעיל.