הכותבים - עדי צביקל ויצחק שפיגל (חברי לשכת שמאי מקרקעין בישראל והאקדמיה למחקר ויישום שמאות מקרקעין. עדי צביקל היה בעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל וכיום חבר מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים).

16/12/2009

רחוב התומר 6 רמה"ש
ההשבחה
שמאי הועדהשמאי הבעליםשמאית מכריעה
הרחבת שטחי הבניה ותוספת מרתף-1981כ-30,000 ש"חהשבחה שלילית812,000 ש"ח
בניית מחסן, פרגולה ובריכות שחיהכ-17,000 ש"ח--10,000 ש"ח
הרחבת זכויות בניה, חניה וחדרי יציאה לגגכ-430,000 ש"ח65,000 ש"ח335,000 ש"ח

 

בית שנמכר בנווה מגן ברמת השרון חויב בהיטל השבחה בגין רצף תוכניות שאושרו במהלך השנים 1980 עד 1999. במסגרת תוכניות אלו הותרה הרחבת סגירת מרפסות, הוגדלו שיעור זכויות הבניה, הותרה בנייה בחלל גג הרעפים ואושרה בנית מרתפים בריכה וחדרי יציאה לגג. המבנה שקיים על החלקה הינו המבנה המקורי שנבנה בשנות ה-60 במסגרת הבניה לאנשי צבא קבע בתוכנית קבועה.

השמאית המכריעה לבנה אשד שדנה בתיק, התייחסה לאופן שבו יש לחשב את ההשבחה במקרה של אישור מספר תוכניות שאושרו מבלי שנגבה היטל השבחה בגין אף אחת מתוכניות אלו. בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה קיימת התייחסות מפורשת למצב זה ושם נקבע כי "אושרו מספר תוכניות בזו אחר זו מבלי ששולם בגינן היטל השבחה תהא ההשבחה ההפרש בין שווים של המקרקעין בסמוך לפני אישורה של התכנית הראשונה לבין שווים מיד לאחר אישורה של התכנית האחרונה". בנושא זה קיימות שתי גישות רווחות לעניין שיטת יישום הסעיף.שיטה אחת מפרשת הסעיף כלשונו (שיטת המקפצה),ואילו השיטה השנייה, אשר אושרה ע"י בית המשפט העליון בהלכת פמיני (שיטת המדרגות), קובעת כי תערכנה שומות השבחה לגבי כל תכנית ותכנית בפני עצמה.

השמאית המכריעה אימצה אף היא את החלטת בית המשפט בהילכת פמיני ואף מצאה אותה נכונה והוגנת שמאית. השמאית דנה בטענה, כי קיימת אפשרות שזכות שהוקנתה בתכנית קודמת ולא חויבה בתשלום היטל השבחה (אם משום אילוצים פיסיים או משום שלא נחשבה כמשביחה באותו מועד מוקדם) לא תזכה את הוועדה המקומית בתשלום היטל גם לכשתתממש במועד מאוחר יותר. באופן זה במקרה הנדון תכנית שאושרה בשנת 1981 אישרה בניית מרתפים, דא עקה שבמועד אישור התכנית לא היה באישור זה משום השבחה וזאת, בין השאר, בשל העובדה שעל הנכס היה בנוי מבנה חדש יחסית. בתכנית מאוחרת יותר משנת 1994 נקבעו זכויות בניה למרתפים. במקרה זה, בהתאם להחלטת השמאית לא ישולם היטל השבחה אף שייתכן שבמועד אישור התכנית המאוחרת (1994) יש בזכויות לבניית מרתף משום השבחה. זאת למרות העובדה שלא שולם היטל השבחה בגין מרתפים מעולם.

השמאית המכריעה מצטטת את פס"ד פמיני לעניין הקשר הסיבתי שיש למצוא בין הפעילות התכנונית לבין ההשבחה החייבת ומוצאת שהדרך הראויה לשום ההשבחה הינה עריכת "שומה עצמאית בכל נקודת זמן, ללא קשר לקביעות העבר".