שווי זכויות לא מנוצלות

הכותבים - עדי צביקל ויצחק שפיגל (חברי לשכת שמאי מקרקעין בישראל והאקדמיה למחקר ויישום שמאות מקרקעין. עדי צביקל היה בעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל וכיום חבר מועצת שמאי מקרקעין).

10/01/2010

פורסם באתר גלובס ביום 17.1.2010

בטור משבוע שעבר התייחסנו להחלטתו של השמאי המכריע רן ורניק, לפיה בשל העובדה שזכויות לשימושי מסחר לא נוצלו בפועל במהלך השנים, לא הובא בחשבון שווי הפוטנציאל שנבע מזכויות אלה.

השבוע נסקור את החלטתה של השמאית המכריעה דורית פריאל, אשר קבעה כי יש להקנות שווי לזכויות, גם כאשר אין חולק שהן אינן ניתנות למימוש, אלא תוך הכנת תכנית בנין עיר המעבירה אותן למגרש אחר.

באזור התעשיה רמת סיב שבפתח תקוה, על מגרש ששטחו כדונם ממוקמת תחנת תדלוק שנבנתה בשנת 1999.
ייעוד המגרש שהיה בעבר חקלאי שונה במהלך השנים לתעשייתי. במסגרת זו הותרה בניית התחנה.
בעת שנבנתה תחנת התדלוק שולם היטל השבחה בגין בנייתה. הדיון הנוכחי מתייחס להעברת הבעלות במגרש שבעטיה נתבקשו המוכרים לשלם היטל השבחה, נוסף על זה ששולם בעת הבניה.
אין חולק על כך שלאור בניית התחנה, אשר איננה ממצה את מלוא זכויות הבניה המותרות, לא ניתן לממש את יתרת הזכויות בתחום המגרש.
השמאית המכריעה קבעה שיש לגבות היטל השבחה בגין שווי הזכויות הללו תוך שהיא מביאה בחשבון שעל מנת לנצלן יש להכין תכנית בנין עיר אשר תאפשר את ניודן למגרש אחר. במסגרת התחשיב הפחיתה השמאית משווי הזכויות כזמינות היטלי השבחה צפויים בגין התכנית החדשה, דחייה עד לאישורה, עלויות תכנון וכן הפחתה בגובה 15% בגין חוסר ודאות במציאת מגרש שאליו יועברו הזכויות.
ראוי לציין כי לדעתה של השמאית, הליך אישורה של תכנית נקודתית מעין זו, המעבירה זכויות ממגרש למגרש והינה בסמכות ועדה מקומית, הינו כשנה וחצי - שנתיים.