השבחה למרות שאין שינוי בדמי השכירות

הכותבים - עדי צביקל ויצחק שפיגל (חברי לשכת שמאי מקרקעין בישראל והאקדמיה למחקר ויישום שמאות מקרקעין. עדי צביקל היה בעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל וכיום חבר מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים).

17/02/2010

פורסם באתר גלובס ביום 22.2.2010

מבנה משרדים ברחוב המסגר בתל אביב
נושא ההשבחהשמאי הועדהשמאי הבעליםשמאי מכריע
התרת שימושי משרדים באזור לתעשייה עתירת ידעכ- 3,100,000 ש"חאין השבחהכ- 1,600,000 ש"ח

ההחלטה דנה בהיטל השבחה עקב אישור תכנית המתירה שימושי משרדים באזורי התעסוקה בתל אביב. בדיון עלו שתי סוגיות עקרוניות. הראשונה עסקה בנושא חישוב השטחים, כאשר בעניין זה שמאי הוועדה ערך חישוביו לפי שטחי ברוטו, בעוד ששמאי הבעלים טען כי השימוש שהותר למשרדים מתייחס לשטח עיקרי בלבד ולפיכך חישב ההשבחה בהתייחס אליו בלבד. השמאי המכריע, אמנון נזרי, קיבל את עמדת שמאי הוועדה וקבע שנוכח העובדה שהשוק מתייחס לשטחי משרדים כשטחי ברוטו וכך גם מתמחר אותם, יש לקבוע כי שטח הנכס לחישוב ההשבחה יהיה שטח ברוטו.

הסוגיה השניה היתה שאלת ההשבחה בעקבות התרת שימוש למשרדים בנוסף לתעשיה עתירת ידע. בעניין זה שמאי הוועדה סבר שהרחבת השימושים משביחה את שווי הנכס בכך שהיא מאפשרת לבעלים להתגבר על תנודתיות השוק לאורך זמן ולשינויים בביקושים למשרדים ולתעשייה עתירת ידע. אמנם לא ניתן להצביע על הבדלי שווי במועד הקובע ואולם התכנית אפשרה גמישות בתקופות בהן תעשיה עתירת ידע מצויה בשפל והביקוש למשרדים גבוה. את העובדה שבמועד הקובע לא היו הבדלי שווי מסביר שמאי הוועדה, בין השאר, בכך שעירית תל אביב לא אכפה את הנושא ואפשרה שימושי משרדים למרות הוראות התוכנית הישנה.

מנגד שמאי הבעלים טען כי לא נוצרה השבחה כלל היות ושווי שטחי תעשיה עתירת ידע, שהותרה עוד במצב הקודם, לא היה נמוך משווי משרדים במועד הקובע. לא זו אף זו אלא ששמאי הבעלים המציא עסקאות המראות לכאורה כי דמי השכירות למשרדים נמוכים מדמי השכירות לתעשיה עתירת ידע.

השמאי המכריע ניתח חוזי שכירות ומצא כי לא היה הבדל משמעותי בדמי השכירות לשני השימושים. למרות זאת קבע השמאי המכריע כי אישור התכנית השביח בכך שהרחבת השימושים הסירה את רכיב הסיכון מבעלי הנכסים שהשכירו נכסיהם לשימושי משרדים בניגוד למותר. השמאי גם קיבל את טענת שמאי הוועדה בדבר היתרון שהצמיחה התכנית בכך שאפשרה להתגבר על תנודתיות השוק.

שיטת השומה שנקט בה נזרי הינה שיטת היוון ההכנסות כאשר למרות שההכנסות שוות, שיעור הסיכון שונה ולפיכך בחר השמאי להוון את ההכנסות השנתיות מהשכרת שטחים לתעשיה עתירת ידע בשיעור היוון של 9% לעומת היוון דמי השכירות, הזהים, לאחר אישור התכנית בשיעור היוון נמוך יותר, לפי 8.5%. כתוצאה מכך הגיע השמאי המכריע למסקנה ששווי הנכס לפי המצב החדש המתיר שימוש גם למשרדים הינו 1270$ למ"ר לעומת שוויו במצב הקודם שהוערך ב-1,200$ למ"ר. זאת למרות שבשני המצבים ניתן היה להשכיר הנכס לפי 9$ למ"ר.

כאן המקום להעיר שגם שמאי הועדה סבר כי ברחוב המסגר בניגוד לאזורי תעשיה אחרים, "חברות הי-טק לא ששות להכנס ולמקם בו את משרדיהם" ומכאן שהשפעת התכנית שאפשרה שימוש למשרדים גדולה יותר באזור זה.