האם ה"מהפכה" הצליחה?

הכותבים - עדי צביקל ויצחק שפיגל (חברי לשכת שמאי מקרקעין בישראל והאקדמיה למחקר ויישום שמאות מקרקעין. עדי צביקל היה בעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל).

10/05/2010

פורסם באתר גלובס ביום 24.5.2010

לפני שעונים על השאלה לגבי הצלחת ה"מהפכה" יש לשאול מה היו מטרות ה"מהפכה"?

המטרה העיקרית שהציב המחוקק בתיקון המוצע, כפי שמתבטא בדברי ההסבר, הייתה מניעת ניגודי עניינים שהיו מובנים בתוך המנגנון הישן ונקבע כי: "מטרת התיקון המוצע להסדיר ולקבוע את אופן מינויו של שמאי מכריע, כך שיעסוק אך ורק בעיסוק זה, בדומה למי שמכהן בערכאה מעיין שיפוטית".

אכן נוצר מצב שבו שמאים שנבחרו עוסקים אך ורק כשמאים מכריעים והתופעה של מינויים צולבים כבר לא קיימת ועל כך יש לברך.

עם זאת קיימת ביקורת חריפה על העובדה ששמאים שיצגו בעבר וועדות מסוימות או לקוחות פרטיים לא פוסלים עצמם מלדון בהשבחות הנגזרות מאותן תוכניות עצמן ולמעשה נוצר מצב ששמאים מכריעים פוסקים בהתאם לחוות דעתם שניתנה עבור אחד הצדדים לפני מינויים כשמאים מכריעים.

לעניין זה יודגש כי על פי חוק התכנון והבניה, השומה נערכת למועד אישור התכנית ולפיכך שמאי שערך חוות דעתו לעניין קיום השבחה עקב תוכנית מסוימת ולעניין גובה ההשבחה באותה תכנית, מחויב כיום לפסוק בעניין זה כשמאי מכריע.

בשים לב לכך שמטרתו המוצהרת של התיקון הינה מניעת ניגוד עניינים, ניתן היה לצפות ששמאי כזה יפסול עצמו מדיון בתיק דומה ואף ראוי היה ששמאי שנתן חוות דעת בעבר בנוגע לתוכנית עליה דנים בערר ימנע מלדון בתיק.

לצערי, לא זו בלבד שלא כך נוהגים, אלא שהיו מקרים ששמאים נתבקשו לפסול עצמם וסירבו ואף היה מי שציין בשומתו המכרעת את העובדה שערך שומות רבות לעירית תל אביב בתחום התכנית ולאותם המועדים וקבע, איך לא, בהתאם לשומותיו הישנות.

על אף הביקורת, כשבוחנים את הצלחת המהפכה ניתן להציג שינויים בתחומים אחרים שנגזרו מהתיקון:

א. איכות השומות ורמתן המקצועית - הדיונים המקצועיים הנערכים בפני השמאים המכריעים ופומביותם העלתה ללא ספק את רמת שומות הוועדה והשומות הנגדיות. התופעה שהכרנו של הוצאת שומות כלאחר יד והכנת שומות נגדיות, "כי תמיד ניתן להוריד החיוב", כמעשה שבשגרה חדלה לחלוטין. שמאי הוועדות מקפידים שלא להגזים בשומותיהם והשומות שיוצאות היום מבוססות וניתן להגן עליהן. גם שמאי הבעלים בודקים היטב את טיעוניהם ומודעים לאפשרות ששכרם יצא בהפסדם. אנו נתקלים ביותר ויותר מקרים בהם משולם ההיטל בהתאם לשומת הוועדה ללא ערעור.

ב. יצירת מאגר מידע וכלים מקצועיים - השומות המכריעות עצמן נכתבות בפירוט רב וכוללות נימוקים והסברים. רמת השומות יחד עם פרסומן יוצר מסד נתונים ועקרונות שומה.

חומר מקצועי זה מהווה בסיס לדיון מקצועי, קובע שיטות עבודה וגישות שומה ותורם לשיח אקדמי וענייני פורה ומקצועי.

ג. וודאות ותשלום מס אמת - אחד המרכיבים החשובים והמהותיים בשומות ההשבחה היא הוודאות של הנישום לגבי גובה המס הצפוי ותשלום מס אמת. עיוותים הנובעים מחוסר מקצועיות גרמו בעבר להוצאת שומות מופרזות שגררו לעיתים אי כדאיות בביצוע עסקאות. אני מוצא שההליך תורם לוודאות ולתשלום מס אמת ובזה חשיבותו.

ד. יעילות הדיון ולו"ז - קביעת שמאי מכריע לפני התיקון חייבה הסכמה בין המערער לבין הוועדה. עד קבלת ההסכמה היו בעלי הקרקע בני ערובה בידי הרשויות. מוכרים לי מקרים שהסכמה כזו הושגה לאחר דיונים של שנים (ללא הגזמה) ולאחר שהוחלפו בין הצדדים רשימות של עשרות שמאים. תופעה זו חלפה מן העולם.

ה. הסכמות - התיקון לחוק אוסר על הגעה להסכמה בדבר גובה השומה. איסור ההסכמות גורם נזק מיידי ל"נישום הקטן". מאז תיקון החוק לא ניתן להגיע להסכמה בין הרשות לבין בעל הקרקע. מערך ההסכמות היה מערך יעיל ופתר להערכתי כ-70% מהמחלוקות. העובדה שלא ניתן להגיע כיום להסכמה הינה החיסרון הגדול ביותר של ההליך ויש בו בכדי לקפח נישומים רבים. כניסה להליך הערעור ומינוי שמאי מכריע כרוכה בעלויות כבדות ויוצא איפה שבמקרים רבים לא כדאי לערער על היטל ההשבחה שמוטל שלא בצדק ע"י הוועדה. אינני יכול לקבל את הטיעון כי הסכמות בין רשויות לנישומים הינן פתח לשחיתות. שחיתות מטופלת ע"י שלטונות אכיפת החוק ולא יכולה למצוא פיתרון בהוראות חוק הפוגעות בנישום. ראוי לדעתי לעודד הגעה להסכמות ולפשרות ולמעט בהליכים משפטיים שגוררים מהומה רבה על לא מאומה. דיונים רבים המעכבים מימוש זכויות והליכי בניה מתבוססים בהליכים בירוקראטיים ארוכים מייגעים ובעיקר מיותרים, אשר גורמים עלויות כבדות למשק הן במשך ההליך והן בשכר המשולם במסגרת הבירור המיותר. ראוי היה לאמץ את נוהג בתי המשפט אשר מברכים על מנגנוני גישור והסכמות החוסכים דיונים משפטיים (את נושא השחיתות יש לפתור במנגנון פשוט ויעיל של אישור הסכמות מנומקות, מנגנון שהופעל ממילא באופן וולונטרי ע"י עיריות מסוימות).

לסיכום, ניתן לאמור שלאחר שנה בה ההליך התבסס וקרם עור וגידים מירב החששות פגו. תרומת ההליך החדש למשק חיובית ובמידה וישכילו השמאים המכריעים לפסול עצמם מדיון בנושאים בהם היו מעורבים בעבר ויתוקן החוק באופן שיאפשר להגיע להסכמות בין הצדדים ללא הזדקקות להליך בירור משפטי בעלויות גבוהות ומיותרות הרי שההצלחה תהא מלאה.