שווי קודם נמוך משמעותית מקביעת הועדה

 

הכותבים - עדי צביקל ויצחק שפיגל (חברי לשכת שמאי מקרקעין בישראל והאקדמיה למחקר ויישום שמאות מקרקעין. עדי צביקל היה בעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל).

12/05/2010

פורסם באתר גלובס ביום 17.5.2010

רחוב ז'בוטינסקי פתח תקווה (2006)
ההשבחהכ-60,200,000 ש"חכ-7,500,000 ש"חכ-51,700,000 ש"ח

ההחלטה עוסקת בשני מגרשים בשטח כולל של כ-7 דונם המיועדים לבניית 300 יח"ד למגורים, בהתאם לתכנית שאושרה בשנת 2006. לפני אישור התכנית שימש השטח לחניון ומוסך לאוטובוסים של חברת דן וזאת מתוקף שימוש חורג שאושר בקרקע שייעודה היה חקלאי.

הסוגיה המרכזית עליה היו חלוקים שמאי הצדדים נסובה סביב המשמעות והמשקל שיש לייחס לאישור השימוש החורג.

שמאי הועדה טען, כי יש להתעלם מאישור זה, שניתן אמנם ע"י הועדה המחוזית ואולם אין מעמדו כמעמד תכנית, מה עוד שתוקפו פג.

שמאי הבעלים סבור היה שאישור השימוש החורג אשר קיבל בועדה המחוזית את הסימון ש/36 מהווה תכנית לכל דבר ועניין. אישור זה הקנה לשטח זכויות שבעטיין ניתנו רישיונות לניהול עסק של מוסך, חניון ומזנון ורישיונות אחרים חלקם לצמיתות. השמאי ביקש לייחס לחלקה ערך המשקף את השימוש שנעשה בה כדין ולהתייחס לשווי מבנים בהיקף נרחב ובהם תחנת תדלוק, שנבנו לטענתו בהיתר.

השמאי המכריע, ניקי פרימו, קבע כי ש/36 מהווה אישור לשימוש חורג שתוקפו פג לפני התאריך הקובע. בהחלטתו ביטל השמאי המכריע את מרבית טיעוני שמאי הבעלים בעניין מצב קודם. פרימו לא הסתפק בכך והחמיר עם בעלי הקרקע, בכך שדחה גם את תחשיביו של שמאי הועדה וקבע שווי לפי ערכים הנמוכים ממחצית מהערכת הועדה. קביעה זו בלבד מעלה את ההשבחה בכ-12,000,000 ש"ח מעבר לזו שנדרשה על ידי הוועדה במקור. עלייה זו קוזזה בהפחתה של כ-20,000,000 ש"ח מהשווי שהעריך שמאי הועדה את השווי במצב המושבח.

יצויין, שהשמאי המכריע התבסס בהחלטתו גם על שומות מכריעות שערך השמאי המכריע בצלאל קציר, לפני מינויו כשמאי מכריע לפי תיקון 84 ואימץ את קביעותיו לעניין המחירים. טענות בדבר הפחתת שווי בשל זיהום קרקע לא נתקבלו וכן נדחתה טענה שיש להפחית מההשבחה בשל הפקעת יתר. במסגרת התכנית הופרשו לצרכי ציבור 55% מהשטח וזאת למרות שהחוק מגביל הפקעה ללא תמורה בשיעור של 40% בלבד. השמאי המכריע הפנה את הבעלים לתבוע בגין הפקעת היתר פיצויי הפקעה בהליך אחר.