חריג להלכות פמיני וקרית בית הכרם

הכותבים - עדי צביקל ויצחק שפיגל (חברי לשכת שמאי מקרקעין בישראל והאקדמיה למחקר ויישום שמאות מקרקעין. עדי צביקל נציג לשכת השמאים במועצת השמאים, בעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל).

02/08/2010

 

פורסם באתר גלובס ביום 9.8.2010

נשוא הדיון שהובא להכרעה בפני השמאי המכריע יצחק ברמן, הינו חלקה ריקה במתחם "טרפז צבי פרנק" המהווה אזור מגורים מתפתח בצפון-מזרח ראשון לציון. ההחלטה עוסקת, בין השאר, בדיון בדבר שיטת חישוב ההשבחה בגין רצף תכניות הכוללות בתוכן תכנית פוגעת.

בשנת 1970 אושרה תכנית המתאר במסגרתה נכללה החלקה בחטיבת קרקע שיועדה למגורים, בשנת 1978 הוגדלו זכויות הבניה באזורי מגורים, בשנת 1981 שונה יעוד חטיבת הקרקע לשטח ציבורי פתוח ודרכים ובשנת 1995 נערכה תכנית איחוד וחלוקה והוחזר היעוד למגורים.

דרך חישוב ההשבחה ברצף תכניות אלו נגזרת מהלכת בית הכרם לפיה, במקרים מעין זה יש להימנע מפיצוי עקיף בגין תכנית פוגעת, בודאי במקום בו בעלים אינו זכאי לפיצוי מחמת התיישנות התביעה וכדומה וכן מהלכת פמיני, לפיה יש לחשב את ההשבחה בגין כל תכנית בנפרד ובענייננו, יש לחשב את ההשבחה בגין שינוי היעוד למגורים בתכנית משנת 1995 בהתייחס למצב התכנוני הקודם שהינו שצ"פ ודרכים.

במקרה הנדון נקט שמאי הועדה בדרך מקילה, התעלם מהתכנית הפוגעת משנת 1981 וחישב את ההשבחה בגין התכנית המאוחרת משנת 1995, כאילו הזכויות במצב הקודם לתכנית זו הינן הזכויות שהוקנו בתכנית המתאר (משנת 1970).

גישה זו ננקטה לאור הנחייתו של היוהמ"ש לועדה המקומית, לפיה מדובר במקרה ייחודי מאחר ובעקבות אישור התכנית הפוגעת (משנת 1981) הוגשו על ידי בעלים במתחם תביעות לפיצוי בהיקף גדול, הבטיחה הועדה כי היעוד יוחזר למגורים וכתוצאה כך המתינו רבים מהבעלים עם הגשת תביעותיהם. לנוכח זאת סברה הועדה כי לא יהיה נכון במקרה זה ללכת לפי הלכת בית הכרם ולגמול לבעלי הזכויות רעה תחת טובה.

השמאי המכריע ברמן הלך בעקבות שמאי הועדה ואולם סבר כי לאור הלכת פמיני יש לחשב את ההשבחה בגין התכנית משנת 1978 שהוסיפה זכויות לעומת תכנית המתאר ותכנית זו היא המהווה בסיס לחישוב ההשבחה בגין התכנית המתקנת משנת 1995.

יצויין כי בדרך דומה הלכה גם השמאית המכריעה דורית פריאל, בשומה שערכה לחלקה סמוכה בגין תכניות אלו.