אין השבחה למרתפים כשקיים מבנה

אפקה הינה שכונת מגורים צמודי קרקע הבנויים על מגרשים בני חצי דונם. השכונה שהוקמה על ידי מפקדי ההגנה בשנות החמישים של המאה הקודמת, התפתחה עם השנים והפכה לפרבר יוקרתי המאופיין בבתי יוקרה מפוארים לצד מבנים ותיקים, חלקם מקוריים וחלקם משופצים.

הדיון נסב בהקשר למבנה ותיק אשר שופץ והורחב בשנות התשעים.

הנכס נמכר והמוכר נדרש לשלם היטל השבחה בגין תוכניות שונות שאושרו במהלך השנים.

מדובר על תכניות המתירות, בין השאר, בניית מרתפים, בריכות שחיה ובניה בחלל גג הרעפים.

בטור זה נתרכז בהחלטה שניתנה בנושא המרתפים שכן החלטת השמאי המכריע, מר מלוכנא, הינה חדשנית, תקדימית ובעלת השלכות מהותיות על חיוב בהיטלי השבחה בכלל.

התכניות המתירות בניית מרתפים בתל אביב אושרו בשנים 1985 ו-2003. באותן שנים היה בנוי על הנכס מבנה ראוי למגורים במצב טוב, למרות גילו הוותיק. לגישת שמאי הועדה אין מקום להתייחס לשווי המבנה שכן התכנית שהתירה מרתפים השביחה את הקרקע ואולם, בשל היות הנכס בנוי ובגין העובדה שלא קיימת כדאיות כלכלית להריסת הנכס באותו מועד, יש להתחשב בדחיית ההשבחה עד שהמבנה הקיים יסיים את חייו הכלכליים. באופן זה חישב שמאי הוועדה את ההשבחה בדחייה של 20 שנים.

שמאית הבעלים טענה כי ההשבחה למעשה מהווה את הפער שבין שווי הקרקע למרתף פחות שווי המבנה הקיים אותו צריך להרוס, על מנת שניתן יהיה לממש את הבניה. לטענתה, שווי המבנה הקיים גבוה מתרומת הקרקע הנובעת מתכניות המרתפים ולפיכך לא נוצרת השבחה.

בעניין זה הסכים השמאי מלוכנא עם שמאית הבעלים וקבע כי לא תחול חובת תשלום היטל השבחה בגין תוכניות המרתפים.

השמאי מלוכנא שאף פרסם ספר בנושא עקרונות השומה, ניתח את הוראות החוק וקבע כי הפרמטרים המשתתפים בבדיקה הם כל מאפייני הנכס הפיזיים והתכנוניים המשפיעים על תוספת השווי הנבדקת, למועד הקובע. עוד קבע מלוכנא כי ההשבחה איננה תיאורטית אלא מעשית ועליה לקבל ביטוי מוכח בשוק, בעליית שוויים של המקרקעין והיא צריכה לנבוע מהתכנית עצמה.

יצויין כי החלטה זו סותרת החלטה קודמת שסוקרה במדור זה וניתנה ע"י השמאי יצחק ברמן.