הכותבים - עדי צביקל ויצחק שפיגל (חברי לשכת שמאי מקרקעין בישראל והאקדמיה למחקר ויישום שמאות מקרקעין. עדי צביקל היה בעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל וכיום חבר מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים).

20/09/2010

פורסם באתר גלובס ביום 10.10.2010

בחישוב שווי ההשבחה בוחן השמאי את שווי הנכס בשני מצבי תכנון, מצב קודם (לפני) ומצב חדש (אחרי), כאשר ההשבחה נגזרת מההפרש בין שניהם.

בתיק שנדון בפני השמאי המכריע אריה אריאל, סבר שמאי הועדה כי אין צורך להעריך את שווי הנכס בשני מצבי התכנון ואפשר להסתפק בהערכת שווי "הדלתא" של הזכויות שנוספו בתכנית החדשה.

מנגד טען שמאי הבעלים כי "שיטת הדלתא" יוצרת עיוותים, שכן אין היא מתייחסת לרכיבים נוספים המושפעים מהתכנית החדשה, דוגמת: הגדלת צפיפות, שוליות שטחי בניה שנוספו, עלויות התאמה וכד'. לפיכך יש להעריך את שווי הנכס כמכלול. פעם אחת במצב קודם ובפעם שניה במצב חדש.

בהחלטתו קובע השמאי אריאל כי ככלל רצוי לחשב את שווי הנכס בנפרד "לפני" "ואחרי" היות ומהותה של שומת ההשבחה הינה לבחון את שוויים של המקרקעין בשני מצבי תכנון, אשר לכאורה אינם תלויים זה בזה. שיטה זו עדיפה שכן בה יבואו לידי ביטוי גורמים כמו צפיפות ושוליות. מרכיב מהותי העשוי להשתנות בין שני מצבי התכנון, הינו עניין תרומתו של מבנה קיים לשוויים של המקרקעין. יתכן שבמצב קודם קיומו תרם לשווי המקרקעין, בעוד ובמצב חדש אין לו תרומה ואולי אף יש להפחית עליות לצורך הריסתו.

יחד עם זאת קבע אריאל כי אין לפסול באופן גורף את "שיטת הדלתא" מאחר ולדעתו יש מקרים, בהם הפרמטרים לקביעת השווי אינם משתנים, למעט תוספת הזכויות. במקרים אלו, שיטה זו מבטאת צורת חישוב תמציתית של מצב קודם וחדש, המוצגת בדרך זו מטעמי נוחות בלבד.

בפועל השמאי אריאל לא נקט בתחשיביו בגישת "הדלתא" וחישב שווי מלא בשני המצבים.

כאן המקום לציין כי בית המשפט כבר פסל בעבר את "שיטת הדלתא" וקבע כי היא סותרת את הוראות התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה (ע"ה 12/89 נבו נגד הועדה המקומית נתניה).