הכותבים - עדי צביקל ויצחק שפיגל (חברי לשכת שמאי מקרקעין בישראל והאקדמיה למחקר ויישום שמאות מקרקעין. עדי צביקל היה בעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל וכיום חבר מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים).

18/10/2010

פורסם באתר גלובס ביום 31.10.2010

בשנת 1995 אושרה תכנית שמטרתה שיפור תחבורתי בין אזורי התעשיה סגולה וקרית אריה שבפתח תקוה. על פי התכנית תוכנן תוואי כביש חדש שיחבר בין האזורים ויבוצע תוך 10 שנים מיום אישורה.

במסגרת בקשה להיתר, במגרש ששטחו כ-2.5 דונם המצוי באזור התעשיה סגולה, דרשה הועדה המקומית היטל השבחה. לטענת שמאי ועדה א' שיצג אותה בהליך הנוכחי, מדובר במגרש קיצוני וסלילת הכביש החדש תאפשר נגישות גבוהה לנכס ומכאן ההשבחה. בתחשיבים הסתמך שמאי ועדה א' על ערכים בשומה כללית שנערכה בסמוך למועד הקובע מטעם הועדה המקומית על ידי שמאי ב' ומהם גזר בעזרת מקדמים השבחה בסך כ- 365,000 ש"ח.

מנגד טען שמאי הבעלים, כי במועד הקובע לא ניתן כל משקל כלכלי לתכנית ולמעשה גם כיום 15 שנים לאחר אישורה, טרם נסלל הכביש. כתימוכין לטענתו הציג שומת השבחה שנערכה לנכס בעבר על ידי הועדה ובה קבע שמאי ועדה אחר, המכונה "ג", כי הדרך אינה משפיעה בצורה ישירה על המגרש.

השמאית המכריעה נאוה סירקיס קבעה בהחלטתה כי אין לקבוע שומה בדיעבד שהוא בבחינת "חכמה לאחר מעשה", לדעתה יש לבחון את ההשלכות של התכנון החדש במועד הקובע בעיני קונה סביר. לפיכך העובדה כי הכביש טרם נסלל עד היום אינה מהווה ראיה להעדר השבחה. מנגד סברה סירקיס שההשבחה הנטענת לגבי השפעה צפויה של תוואי הדרך על שווי המגרש הינה בבחינת הנחה תיאורטית ובמקרים מעין אלו, ראוי היה להציג אסמכתאות. בהעדרן של הוכחות נטתה השמאית המכריעה "...לנהוג במידת הזהירות ולקבוע כי ההשבחה הנטענת בגין תוואי הכביש המתוכנן היא בגדר טענת 'שמא' ו'אולי' אך אינה ודאית. על כך נאמר במקורות ברי ושמא, ברי עדיף". בסיכומו של דבר קבלה סירקיס את עמדת שמאי הועדה ג' ושמאי הבעלים, כי לא חלה השבחה בעקבות אישור תכנית לשיפור תחבורתי.