פס"ד הקשת המזרחית- חישוב מסלול מחדש!!!!

עדי צביקל- כלכלן ושמאי מקרקעין*

פס"ד הקשת המזרחית- חישוב מסלול מחדש!!!!

עדי צביקל- כלכלן ושמאי מקרקעין

2015

רקע-

עבר כעשור מאז נפל דבר בישראל כשבית המשפט העליון חרץ את גורל הקרקעות החקלאיות שהוחכרו להתיישבות הכפרית.

עד פסק דין זה (בג"ץ שיח חדש 244/00, או בכינויו בג"ץ הקשת המזרחית) עודדה המדינה שינוי ייעוד במקרקעין מוחכרים לחקלאות בכך ששיתפה את החוכרים, המחזיקים בקרקע עשרות בשנים, בחלק מהתמורות שנבעו מהתכנון החדש (בין 12% ל- 29%).

בעתירה נטען כי אין זה מידתי לפצות בסכומים גבוהים כאלו את החקלאים.

מסכת של 'עובדות לכאורה' הגנו על התיזה ובית המשפט קיבל את הטענה ופסק כי החלטות אלו, שאפשרו את שינוי הייעוד תוך כדי הפיצוי האמור, תבוטלנה.

בעבר כבר כתבתי על הדרך בה קיבל בית המשפט החלטה זו, הנסמכת על טענות שגויות, וגם התרעתי על ההשלכות החמורות שעלולות להיות להחלטה זו.

עבר כעשור ויש מי שתולה את העלייה המטאורית של מחירי הדירות בהחלטה אומללה זו. גם מדינת ישראל לא השכילה למצוא את דרך הביניים ולקבל החלטות אחרות לפיצוי הוגן חלף ההחלטות שבוטלו.

הפיצוי שמוצע כיום לחקלאי בעת שינוי הייעוד מהווה תמריץ אדיר להימנע ולחבל בכל שינוי ייעוד שכן עדיף להתיישבות שלא לאבד אחיזתה בקרקע שמהווה למעשה יחידת פרנסה שמוחזרת למנהל בעבור הפיצוי המזערי שניתן להם.

עם זאת, נדמה כי סוף סוף מתחילה תזוזה וחשיבה חדשה בעניין.

סביר היה לצפות שקובעי המדיניות יעשו להסדרת הנושא לשם הגדלת היצע הקרקעות המתוכננות למגורים והורדת רמת המחירים והנה הקדימה אותם כב' השופטת המחוזית דר' דפנה אבניאלי בפס"ד בנושא קרוב, בו מצאה לנכון להביע עמדתה בתחום חשוב זה.

פסק הדין של כב' השופטת דר' אבניאלי-( 1774-06 טישלר ישראלה ואח' נ' רשות הפיתוח ואח').

פסק הדין עוסק בהתניות בעת הארכת חוזי חכירה וקובע שרשות מקרקעי ישראל משנה בדין את תנאי החוזה המקוריים בעת שהחוכר מממש את זכותו להארכת תקופת החכירה.

בנושא זה קיבלה השופטת את עמדת רשות מקרקעי ישראל . דעתי אינה כדעתה ולמרות שתי החלטות שניתנו בבית המשפט המחוזי- כב' השופטת פלפל (בפס"ד מהדרין) וכב' השופט ואגו (בפס"ד הדרי החוף) אשר פסקו במקרים דומים כי אין לשנות או להוסיף התניות בעת ההארכה, בית המשפט העליון הפך את החלטותיהם. כך שבעניין זה מאמצת כב' השופטת אבניאלי את החלטת בית המשפט העליון ובהחלטתה בעניין זה אין לצערי בשורה.

בלב הדיון עמד אותו סעיף שינוי ייעוד כאשר הדיון נסב סביב זכות הרשות לעמוד על הכללתו של סעיף חדש בחוזה ולפיו - בעת שינוי ייעוד הקרקע תושב לרשות.

(חשוב לציין כי הרשות טענה שהחוכרים כלל לא עמדו בתנאי החכירה, לא עיבדו את הקרקע ולפיכך אין כלל חובה להאריך החוזה שפג ממילא. טענה זו התקבלה במלואה).

התקבעות בסיס נתונים שגוי ומטעה והסכנה שבכך-

בהחלטתה מזכירה השופטת את העתירה שהוגשה נגד ההחלטות על ידי "הקשת הדמוקרטית המזרחית".

כב' השופטת אף מרחיבה ונתמכת בהחלטות וועדת מילגרום עליה גם נשענה החלטת בית המשפט העליון.

כב' השופט תיאודור אור בפסק דין הקשת המזרחית קיבל למעשה את המלצות וועדת מילגרום, הביא בחשבון את הרקע שהוצג שם כעובדה סדורה וכך נוהגת גם השופטת דר' אבניאלי. בעבר כבר פירטתי בהרחבה את הטענה שבסיס הנתונים ,שנגזר מדו"ח מילגרום והביא את השופט אור להחלטתו הרת הגורל, שגוי ומוטה. לצערי לא באו הדברים לידי תיקון בפס"ד זה. כך, לדוגמא מזכירה השופטת את הנטען בפס"ד הקשת המזרחית כאילו החלטה 533 קבעה לראשונה כי בעת שינוי ייעודה של קרקע חקלאית לקרקע למגורים, יינתן לחוכר, בגין השבת הקרקע למנהל, פיצוי בשיעור של 25% מערכה. זאת בעוד שעיקרון זה של פיצויים הנגזרים מהתכנון החדש נקבעו כבר בהחלטה 13 ובהמשך בהחלטות 123, 136 וכד'. בהחלטות אלו נקבע גם הקשר הישיר בין שווי הקרקע לאחר שינוי ייעודה והפיצוי.

מצאתי לנכון להדגיש נקודות אלו בתקווה שבעקבות פסק דינה של כב' השופטת דר' אבניאלי אכן ייערך דיון מחודש לקראת קבלת החלטות ראויות ונכונות.

אני תקווה שמקבלי ההחלטות לא ייקחו את בסיס הנתונים המופיע בהמלצות וועדת מילגרום או בפסק דין הקשת המזרחית כבסיס אמיתי אלא ייבחנו אותו בעין ביקורתית ויתייחסו לעובדות כהווייתן.

בטרם סיום – פיצוי לחקלאים- חישוב מסלול מחדש!!!!

לאחר קביעות ענייניות בנושאים שהובאו בפניה מוסיפה כב' השופטת דר' אבניאלי, שלא כמקובל, פרק יוצא דופן אותו היא מכנה- בטרם סיום.

לאחר חפירה בנבכי התסבוכת, כנראה שחוש הצדק המפותח הניע את השופטת לחוות דעתה ולהתייחס ללב הבעיה אשר לא ניתן להמעיט בחשיבותה, וטוב שכך נהגה.

בחרתי להביא קטעים מהדברים החשובים בלשון המקור:

"נשאלת השאלה, האם המנהל לבדו זכאי ליהנות משינוי ייעודם של המקרקעין מחקלאות לתעשייה או לבניה, או שמא יש ליתן לכך ביטוי גם בפיצוי שישולםלחוכרים?

בית המשפט העליון לא התייחס בטרילוגיית פסקי הדין באופן ישיר לסוגיית פיצוי החוכרים, בעקבות סיומה המוקדם של תקופת החכירה. חוזה החכירה עצמו קובע, כי במקרים שבהם הקרקע תושב למנהל עקב שינוי הייעוד, ישולם לחוכרים פיצוי רק "עבור זכות החכירה במוחכר כקרקע חקלאית בהתחשב במטרת החכירה, טיב ומצב המטע ויתרת תקופת החכירה" (כאמור בתניית שינוי הייעוד)."

סבורני, כי התכלית המונחת ביסוד מתן הפיצוי לחוכר, עקב שינוי ייעוד המקרקעין וסיומה המוקדם של תקופת החכירה, אינה מושגת באמצעות מתן פיצוי רק עבור זכות החכירה בקרקע כחקלאית. על מנת שתכלית זו תושג, יש לקחת בחשבון גם את הפגיעה בקניינו של החוכר הכרוכה בשינוי הייעוד. הפיצוי צריך לשקף את אורך התקופה בה הוחזקו המקרקעין על ידי החוכר, את העובדה שהקרקעות שימשו למטרה חקלאית ועובדו בפועל על ידי החוכר, ואת עובדת הפיכתםעתה לקרקעות זמינות לבנייה או לתעשייה. הפיצוי לא צריך להיות מוגזם, אך הוא צריך לשקף את תרומתו של החוכר לשמירה על הקרקע ואת הפוטנציאל החדש – ולו באופן חלקי - הגלום בה, עם הפיכתה לקרקע לבניה או לתעשייה ביוזמת המנהל או רמ"י."

אני סבורה, כי ראוי לשקול מתן פיצוי גבוה יותר מפיצוי המגלם את זכות החכירה בקרקע כחקלאית, מצב המטע ויתרת תקופת החכירה, כפי שנקבע בתניית שינוי הייעוד.מן הראוי לקחת בחשבון גם את הפגיעה בקניינו של החוכר, את התקופה בה החזיק ועיבד את המקרקעין, ואת העלייה בשווי המקרקעין, עקב הפיכתם זמינים לבנייה. יש להעמיד את הפיצוי על אחוז סביר מאותה עלייה בשווי המקרקעין, שהחוכר תרם לה בעצם החזקתו בהם ועיבודם לאורך שנים.

המסקנה העולה מהאמור הינה כי יש לגזור את הפיצוי בין השאר משווי הקרקעות בהתאם לייעודן החדש ובהמלצה זו יש בהחלט בשורה. מאחר וההמלצה מתייחסת לנוסח החוזה הרי שעדיין עומדת השאלה בדבר חוזים שאינם מאפשרים ביטול זכויות החכירה בעת שינוי הייעוד.

אני מצטרף לדעת דר' אבניאלי כי יש לבצע איזונים ובדיקות לעניין שיעור הפיצוי והלוואי שמקבלי החלטות יצקו להמלצות בית המשפט תוכן אופרטיבי, יעיל וצודק ויחזירו את השפיות למחוזותינו. הכיוון אותו מציע בית המשפט נכון, מוסרי, יעיל, ציוני ויכול לתרום למשק בכל היבט שהוא.

*עדי צביקל- כלכלן ושמאי מקרקעין, מנהל ושותף במשרד צביקל שפיגל חב' כלכלית להנדסה בע"מ, חבר לשכת השמאים וחבר הוועד המנהל של האקדמיה למחקר ויישום שמאות מקרקעין בישראל. לשעבר יו"ר לשכת שמאי מקרקעין בישראל וחבר מועצת השמאים במשרד המשפטים.