22-03-2011 

  •  הריכוז עוסק בנושאים הבאים:
  • בניה לא חוקית לצורך קביעת שווי לענין סעיף 197.
  • הגדרת רוחב רחוב לענין תכנית "מ" בת"א.
  • המועד הקובע להגשת תביעה לפי ס´ 197.
  • סמכות ועדת ערר לדון בהפרת כללי אתיקה ע"י שמאים.
  • חובת גילוי מידע ותום לב של רשות שלטונית.
  • זכות אזרח לעיין במסמכים טומנת בחובה גם את הזכות לצלמם.
  • פטור מתשלום היטל השבחה בשכונה המוכרזת לשיקום.


בניה לא חוקית לצורך קביעת שווי לענין סעיף 197 (החלטת ועדת ערר ת"א - ערר מס´ תא5056/02)
ועדת הערר מצטטת בהחלטתה סדרה ארוכה של פסקי הדין מהם ניתן ללמוד כי שוויה של קרקע אינו נקבע רק על פי המצב התכנוני שלה, אלא על פי גורמים ומרכיבים שונים, שאינם נובעים מהתכנית ולעתים אף עומדים בסתירה לאמור בה. הועדה מציינת כי בתי המשפט לא פסלו התחשבות בבניה בלתי חוקית או בנוהג בלתי חוקי לצורך הערכת שווי שוק של מקרקעין ולפיכך יש להתחשב בבניה לא חוקית לצורך קביעת שווי שוק (במצב קודם), לענין סעיף 197.
עם זאת מציינת הועדה כי יש לבדוק כל מקרה לגופו (מהות הבניה, מתי בוצעה, ע"י מי ומתי אושרה התכנית הפוגעת), אין דין שכונה קיימת עשרות שנים דוגמת המקרה הנדון (גבעת עמל), כדין בניה בלתי חוקית שנעשתה בסמוך לאישור התכנית הפוגעת.
החלטה זו, הקובעת כי הערכת ירידת ערך לענין סעיף 197 תתייחס לשווי שוק על כל המשתמע מכך, מהווה אבן דרך נוספת בהתפתחות הפסיקה בנושא זה, שכן בעוד ובפקודת הקרקעות ובתוספת השלישית מדובר מפורשות בשווי שוק ואך טבעי שכך יהיה גם בענין סעיף 197, המחוקק לא התייחס לענין שווי באופן מפורש לגבי סעיף 197 וקבע רק כי תביעת הפיצויים תלווה בהערכת שמאי.

הגדרת רוחב רחוב לענין תכנית "מ" (החלטת ועדת ערר ת"א - ערר מס´ תא5088/02)
תכנית "מ" שחלה על מרחב תכנון מקומי תל-אביב קובעת זכויות בניה, בין השאר, בהתחשב ברוחב הרחובות (צרים מ-10 מ´ או 10 מ´ ויותר).
ועדת הערר קבעה במקרה הנדון, כי הפרשת מטר בחזית המגרש עפ"י תכנית 887 שאושרה בשנות הששים, מקנה למגרש זכויות של רחוב רחב, גם אם בפועל הרחוב עדין צר.
להחלטה משמעויות מרחיקות לכת בנושא היטל השבחה, שכן בגין תכנית "מ" הועדה המקומית אינה נוהגת לגבות היטל השבחה ובצדק (הערת המערכת). תכנית 887 אושרה כבר בשנות השישים ומכאן שבגין הגדלת אחוזי הבניה ע"י הגדרת הרחוב כרחב אין מקום לתשלום היטל השבחה.

המועד הקובע להגשת תביעה לפי סע´ 197 (החלטת ועדת ערר ת"א - ערר מס´ חל15141/02)
בערר זה נקבע כי מועד תחילתה של תכנית לצורך הגשת תביעה לפי ס´ 197 לחוק התכנון והבניה הינו שלוש שנים וחמישה עשר ימים ממועד הפרסום ברשומות (ולא שלוש שנים).
לא ידוע על פסיקה של בתי המשפט בנושא זה ונראה כי לא מדובר בסוף פסוק.
בנוסף נקבע בערר זה בדיון משני, כי ועדת הערר אינה הגוף המוסמך להכריע בנושא הפרת כללי אתיקה ע"י שמאים. הסמכות בנושא מסורה על פי החוק למועצת שמאי המקרקעין. ראוי לציין שבמקרה הנדון קובעת הועדה - "אין די בנתונים שהוצגו בפנינו כדי להוות ראיה חותכת לכך כי הופרו כללי האתיקה...".

חובת גילוי מידע ותום לב של רשות שלטונית (בית משפט השלום בת"א - ה.פ 176958/01 - לוסקי אבישי נגד הועדה המקומית לתכנון ובניה בני ברק ואח´)
בפסק הדין נקבע כי רשות המודעת להליכי חקיקת חוק, כדוגמת תיקון 53 לחוק התכנון והבניה ואף על קבלתו בכנסת (בטרם פרסומו ברשומות), חייבת לגלות מידע זה לאזרח, על מנת שיוכל לשקול את צעדיו ואף למשל להמתין עם התשלום עד לכניסת החוק לתוקף ועל ידי כך לקבל פטור מתשלום היטל השבחה.
פסק הדין עוסק בשאלת הגילוי הנאות ולא בשאלה האם היה מתקבל הפטור המבוקש.
בנושא גילוי נתונים ראוי לחזור ולהזכיר שני פסקי דין:
עתמ 1067/01 (אמיר לירן נגד הממונה על חופש המידע במשרד הפנים), הקובע כי ניתן לעיין בתכנית אף כשהיא בשלב טרום הפקדה.
ה.פ. 751/94א (ועד נווה עוז נגד הועדה לבניה למגורים ולתעשיה מחוז מרכז) שבו קבע כבוד השופט גורן כי בתקופה מודרנית, זכות לעיין טומנת בחובה גם זכות לצלם.
מנסיון במספר ועדות, עמידה על זכותנו כאנשי מקצוע לצלם תכניות בהכנה, בכפוף להצגת הפסיקה בנושא, תוביל לאישור הבקשה, גם אם בשלב ראשון תיתקל בקשיים.


פטור מתשלום היטל השבחה בשכונה המוכרזת לשיקום (בית משפט השלום בפ"ת - ע.א. 105/02 - הועדה המקומית לתכנון ובניה פתח תקוה נגד פנחס כהן ואח)
בפסק הדין נקבע כי פטור הניתן במסגרת הכרזת אזור כשכונת שיקום, הינו פטור מוחלט, בין אם המימוש הוא בתוך תקופת ההכרזה ובין לאחריה.
קיימת גם פסיקה סותרת בענין זה ואולם לאור הדיון הנוסף בענין "בית הכרם" שצוטט בהרחבה במנשר הקודם, חישוב השבחה בשיטת "המדרגות" מחזק את הדיעה הגורסת כי יש להעניק פטור גם לאחר ביטול ההכרזה, שהרי ההשבחה נמדדת לגבי כל תכנית בנפרד ולמועד הקובע שלה.