היטל השבחה ותביעות לפי סעיף 197 לפי החוק החדש

הכותב - צביקל עדי - כלכלן ושמאי מקרקעין (חבר לשכת שמאי מקרקעין בישראל והאקדמיה למחקר ויישום שמאות מקרקעין. היה בעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל וכיום חבר מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים).

17/07/2008

בשבוע שעבר אושר תיקון מס' 84 לחוק התכנון והבניה.

התיקון מיכל שינוי מהותי המשפיע על כל אזרח בין שנפגע מהליכי תכנון ובין שנהנה מהם.

כמו גם על כל יזם או בניה במקרקעין כבר אתה יאמר שכותב המאמר סבור כי החוק עלול לגרום לעיכובים נוספים בבניה ובביצוע עסקאות, בעיוות מערכת הצדק ויפגע באזרח, ביזם וברשויות המקומיות.

רקע

1. היטל השבחה

עוד מתקופת המנדט הבריטי בארץ קיים היה היטל (Betterment tax) אשר הוטל על בעלי קרקע בשיעור 50% מעליית ערך הקרקע בעקבות אישור תכנית.

הבסיס האידיאולוגי לקביעת המס וחובה לשלמו (כפי שהוחל ב-1981 במסגרת תיקון 18 לחוק התכנון והבניה) הינו חלוקת חלק מהרווח הנובע מפעילות הרשות המקומית באישור תכנית בניין עיר ובפעולות אחרות.

המנגנון שקבע החוק ואשר פועל מזה למעלה מחצי יובל שנים הינו פשוט ויעיל:

הועדה המקומית, באמצעות שמאי מטעמה, קובעת את גובה ההשבחה ממנה נגזרים 50% היטל לתשלום.

בעל קרקע שרוצה לערער מגיש "שומה נגדית" מנומקת מטעמו.

באם הסכימה הועדה המקומית ובעל המקרקעין על סכום שונה, תערך שומה "שומה מוסכמת" (מנומקת) שתהווה בסיס לחיוב.

באם לא הסכימו הצדדים יפנו לשמאי מכריע שיכריע במחלוקת, על שומתו ניתן יהיה לערער בנקודה משפטית בלבד לבית המשפט השלום.

יובהר שבמהלך השנים התנהל הליך זה הלכה למעשה עשרות אלפי פעמים. חלק מזערי מהמחלוקות העסיק את בתי המשפט ואולם רובם המכריע הגיעו לידי הסכמה בין בדרך של שומות מוסכמות ובין בדרך של הכרעות שמאי מכריע.

המערכת הייתה חשופה לביקורת ע"י מבקרי הרשויות המקומיות ואך מבקר המדינה התייחס אליה מפעם לפעם.

במהלך שינוי החוק נרמז לא אחת על מחדלים בשיטה.

הביקורות נסובו על ניגודי עניינים וחוסר ניקיון כפים.

למרות זאת, קרוב ל-30 שנה, לא זכורה לי תביעה או עבירה שנעברה והתבררה בפני המוסדות הקיימים לשמירה על אתיקה מקצועית.

מוזר עוד יותר שחברי מועצה אשר השתתפו בדיונים עצמם העידו מידיעתם האישית (כך בפרוטוקול של וועדת הפנים שדנה בחוק) על אי סדרים בהליך. שמאים אלו שלפי עדותם היו מעורבים ב"אי סדרים" שכאלו במקום להישפט יהיו המועמדים הטבעיים לכהן כמעין שופטים בהתאם לחוק המוצע.

2. תביעות בגין ירידת ערך (סעיף 197 לחוק)

סעיף 197 לחוק התכנון והבניה מקנה זכות לקבל פיצוי בגין ירידת ערך ככל שנגרמה לבעל קרקע בהליך תכנוני. סעיף זה שומר על זכותו הקניינית של האזרח וחשיבותו, במיוחד לאחר חוק יסוד כבוד האדם וחירותו לא תסולא בפז.

גם בסעיף זה קיים מנגנון דומה המורכב משומת שמאי הבעלים, שומת שמאי הוועדה, הסכמות שומה מכרעת או ועדת ערר.

3. החוק המוצע - בתי דין פרטיים

החוק המוצע קובע כי לא ניתן להכין "שומה נגדית" ובמקום ההליך ניתן יהיה לפנות לועדת ערר או לשמאי מכריע.

שמאי מכריע לפי החוק החדש, הינו מוסד שבו ימונו לפחות 10 שמאים מכריעים אשר יתחייבו לחדול מעסקיהם המקצועיים האחרים ולעסוק אך ורק במשרתם החדשה.

השמאים ימונו ע"י ועדה ציבורית, בראשה תעמוד יו"ר מועצת השמאים (עו"ד שרית דנה). הם יעסקו בהיטל השבחה ובתביעות לפי סעיף 197.

הפעילות תמשיך ממשרדם הפרטי ושכרם ישולם לפי אחוזים מהתביעה (כך הסבירה יו"ר המועצה בישיבת וועדת הפנים שדנה בחוק).

המעניין הוא שקיימת חלופה של פניה לועדות ערר.

ועדות ערר פועלות בחוק ומתוקצבות.

כך הפונה אליהן משלם אגרה וחבריהן כמו יו"ר הועדה מקבלים שכר קבוע ללא תלות בגובה התביעות והפניות.