הכותב - צביקל עדי - כלכלן ושמאי מקרקעין (חבר לשכת שמאי מקרקעין בישראל והאקדמיה למחקר ויישום שמאות מקרקעין. היה בעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל וכיום חבר מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים).

19/12/2000

פורסם באתר גלובס ביום 24.12.2000

הוועדה שמונתה להציע הצעות לעניין היבטי זכויות המחזיקים בקרקע מינהל חקלאית בעת שינוי יעודה הוציאה תחת ידיה הצעה שהיה ותתקבל תהווה ´גזר דין מוות´ ליזמות נדל"ן ולשיקום חברתי כלכלי במגזר החקלאי, ומאחר ולמעלה מ-90%מייתרות הקרקע לתכנון מצויות בתחום המגזר החקלאי ישפיע הנושא על המשק כולו.


המשמעות הכלכלית המיידית של ההמלצות, היה ותתקבלנה, הינה חוסר כדאיות מוחלטת ליזמות מכל סוג שהוא.
במקרה הטוב מוצע שהמחזיקים בקרקע יוותרו על כל זכויותיהם ויסתפקו בפיצוי הנמוך משווי זכויותיהם החקלאיות ובמקרים אחרים משמעות ההצעה הינה שהחקלאי יצטרך לשלם מכיסו על מנת לוותר על הקרקע.
הוועדה ממליצה להעמיד הפיצוי המכסימלי המוצע בקרקעות במרכז הארץ לפי החלטה 727 על 10%. ניכר שלא השתתף בצוות הוועדה שמאי מקרקעין שיבחן ויבדוק סבירות ההצעה.
התמורה נטו לחקלאי במקרה זה מהווה פגיעה של כ-50% בשווי זכויותיו כיום וזאת טרם שהבאתי בחשבון העובדה שהליך שינוי הייעוד מצריך השקעה בתכנון, כרוך בזמן רב ומעבר לכל במיסוי כבד על הזכויות בקרקע. בסופו של דבר יימצא מחזיק בקרקע מפסיד מההליך ומוותר על אחזקתו בקרקע. מוטב לחקלאי איפה, להמשיך לעבד הקרקע ולהמתין לזמנים הגיוניים ולוועדה שתכליתה לעודד יזמות ופיתוח. זמנים אלה לבטח יגיעו.
בכל המלצות הוועדה מצאתי עקביות בחוסר ההיגיון וחוסר הסבירות ולהלן אפרט:
א. חלקת המגורים
הוועדה המליצה להגביל ל-2.5 דונם את חלקת המגורים שישונה ייעודה.
הגבלת השטח לא קיימת בנוהלי המינהל במגזר העירוני ואין סיבה שתחול במגזר החקלאי.
ב. פיצול זכויות
בפיצול זכויות מומלץ שישלמו 66% משווי הקרקע, במגזר העירוני משלמים 51% בלבד.
הגדילה הוועדה לקבוע שאם המגרש אינו ברצף קרקעי עם המבנה הראשי יגבו דמי חכירה מלאים.
החקלאי יוותר על הקרקע וישלם מחיר מלא עבור הזכויות. מוצע לנסות ה´פטנט´ הזה על מגזרים אחרים במשק (ודי לחכימה ברמיזה). ההנחה הסמויה כי ניתן לנשל חקלאים מאדמתם ללא פיצוי אין לה על מה לסמוך.
ג. בתוספת זכויות הומלצו שתי חלופות.
החלופה הראשונה - פיצול מבנה או חלקת קרקע, במידה שיאשרו בעתיד בנייתן של יחידות נוספות (מעבר ל-3 הנהוגות כיום), יתאפשר תמורת דמי חכירה מלאים. משמעות ההחלטה - לא יתווספו זכויות בניה ויחידות דיור נוספות במשקים.
חלופה שניה - יומרו הזכויות לזכויות הקיימות במגזר העירוני. במקרה זה יש להרחיב ההצעה ולקבוע שהזכות המוקנה הבסיסית הינה ל3- יחידות כפי שמתירים כיום נוהלי המינהל.
אני בהחלט תומך בחלופה זו ובלבד שייקבע סכום הגיוני וסביר לעלות ההיוון.
ד. שינוי ייעוד לצרכי הרחבת הישוב
הוועדה ממליצה על גביית דמי חכירה מהוונים מלאים. משמעות ההמלצה הינה דיכוי כל יוזמה מסוג זה.
ה. שינוי ייעוד לתעסוקה
תמורת חוזה חכירה מהוון ביעוד לצרכי תעסוקה ממליצה הוועדה שישלמו דמי חכירה מהוונים מלאים מערך הקרקע לאחר שינוי יעודה.
בהתקשרות עם יזם לא יהיה בידי החקלאי מה להציע או לקבל. משמעות ההחלטה -חיסול סדר יזמות נדלני"ת בקרקעות החקלאיות.
אינני מוצא כל יתרון בקבלת קרקע לפי הערכת השמאי הממשלתי. השמאי הממשלתי מעריך לפי מחירי שוק והתייחסות להערכותיו כאילו הן מוטות כלפי מטה אין לה על מה לסמוך.
מטרות וייעדי הוועדה
מעיון בהמלצות הוועדה עולה שהוועדה הציבה לעצמה מטרות על ובהן:
1. בחינת התכנון האורבני בארץ ישראל וקביעת מדיניות לגבי גודל שטחים וייעודי קרקע
- הוועדה החליטה להגביל את שטח מתחם התעסוקה ל-75 דונם באזור המרכז ועד 150 דונם באזור עדיפות לאומית א´, וזאת משום שבתכנון מרכזים גדולים של 250 דונם "נוצרים אזורי מסחר גדולים ועיוותים שונים".
גודל שטח וייעוד ראוי שיקבע ע"י וועדות התכנון.
מכל מקום, ברמה הלאומית אינני משוכנע שקביעה זו נכונה, ראוי היה לייעל התכנון, לרכזו, לנצל תשתיות באופן מושכל ולאו דווקא לפעול לפי המלצות הוועדה הנכבדה.
2. "צמצום פוטנציאל התעשרות"
הוועדה שמה לעצמה למטרה "לצמצם את פוטנציאל ההתעשרות". (כך במקור)
אינני משוכנע שזו היתה המטרה שלמענה מונתה הוועדה ואולם אין ספק שהיה ותתקבלנה ההמלצות תצלח הוועדה במטרה זו ששמה לעצמה.
צמצום פוטנציאל ההתעשרות בעקבות המלצות הוועדה יחרוג מגבולות המגזר החקלאי ויגיע לכל אחד ואחד מאזרחי המדינה.

לסיכום אני תקוה שהמלצות הוועדה יידחו ובמקומה תקום וועדה שמטרותיה כדלהלן:
א. פתרון משבר החקלאות וטיפול בחלופות ראויות שיתנו מענה לצוק העיתים, שינוי בסוג אמצעי ייצור שיקנה לישובים עצמאות כלכלית ושמירה על ייתרון כלכלי יחסי במשק הישראלי (תוך כדי חיסול עיוותים בחלוקת אמצעי ייצור ובזבוז מים).
ב. עידוד והגדלת הפעילות הכלכלית במשק תוך עידוד יצירת מקומות תעסוקה.
ג. עידוד יזמות תוך הפניית משאבים ויצירת כדאיות להשקעה ופיתוח.
ד. יצירת עדיפות להשקעה בארץ אל מול אלטרנטיבות קיימות במזרח אירופה בפרט ובחו"ל בכלל.
ה. השוואת זכויות המתיישבים במגזר החקלאי אל מול המתיישבים במגזר העירוני וחיסול הקיפוח וההעדפה.
לצערי בהמלצות הוועדה יש כדי לסכל אחד לאחד את המטרות שמניתי לעיל.
התוצאה הישירה של קבלת המלצות הוועדה הינה צמצום היזמות בארץ, צמצום מלאי הקרקעות הראוי לתכנון והעברת היוזמה לחו"ל.
מחירי הנכסים המתוכננים על קרקעות פרטיות יאמירו. מחירי דירות ונדל"ן יעלו כתוצאה מהקטנת ההיצע ויש סיכוי שנראה יזמות בקנה מידה גדול, פריחה כלכלית, תעסוקה ורווחה בשווקי פולין צ´כיה והונגריה.
צו השעה מחייב לשנות ההמלצות ולהקדיש מחשבה ליצירת תמריץ להשקעה ופיתוח. תמריץ מסוג זה חייב לגרום לשחרור קרקעות לפיתוח (במגבלות התכנוניות) וזאת בראש ובראשונה באמצעות דחייה מוחלטת של המלצות הוועדה.