הכותב - צביקל עדי - כלכלן ושמאי מקרקעין (חבר לשכת שמאי מקרקעין בישראל והאקדמיה למחקר ויישום שמאות מקרקעין. היה בעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל וכיום חבר מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים).

13/05/2001

פורסם באתר גלובס ביום 13.5.2001

לאחרונה ניתן בבימ"ש השלום בחיפה פס"ד בתיק שנושאו דמי היתר (ת.א010663/96, א. כפיר אחזקות ובניין בע"מ נגד מ.מ.י מחוז חיפה, השופט א. גנון), והדיון בבית המשפט נסב על הגדרת שווי זכויות החוכר לפי החכירה המקורית.

השמאי העריך את שווי הזכויות בהתאם לבנוי על החלקות בפועל, וזאת לפי הנחיית המינהל. העורר טען, שההנחיה לא נכונה, וכי יש לשום השווי בהתאם לזכויות חוזיות ולא בהתאם לבנוי בפועל.

הערר הוגש למרות שלדרישת המינהל, ועל מנת שלא לעכב את הבנייה, שילם העותר את התשלום וחתם כי הינו מסכים לשומה ואין לו זכות ערר.

בית המשפט, לאחר ששמע את הצדדים, קבע: "בהערכת שווי הזכויות לזיכוי יש לשים דגש על כך, שמדובר על הנאה ש'היה זכאי לה' ולאו דווקא על הנאה שהפיק בפועל". ולפיכך צודק העותר. "השמאות חייבת לקחת בחשבון את זכות החוכר לפי חוזה החכירה - ולאו דווקא את מה שהחוכר ניצל בפועל, עד אותה שעה, מתוך כלל זכויותיו".

במהלך הפסיקה מותח השופט ביקורת קשה על מ.מ.י, שפועל בניגוד לנהלים שלו עצמו, וכן על כך שלא מסר לשמאי מידע מלא, נכון ועדכני על מצב הזכויות בנכס. כמו כן, נמתחה ביקורת על השמאי ונקבע: "על השמאי עצמו לפעול בהגינות מקצועית ולדרוש את כל הפרטים הרלוונטיים. אין אתה יכול לשום 'זכות' בלא שתברר לעצמך תחילה את תחומיה, היקפה, תכונותיה ומגבלותיה". ובהמשך: "שומות שמוציאה המדינה או גופים ציבוריים הפועלים לפי דין, חייבות להיערך כהלכה, תוך שמירה על כל הכללים והדינים החלים על שומות מסוג זה".

לעניין הזכות לערער על שומת המינהל נקבע, כי זכות הערעור הינה זכות בסיסית, ולפיכך התיר בית המשפט את הגשת הערר ושמיעתו.

המינהל מזמין שומות מהשמאי הממשלתי ולאחרונה גם משמאי "המאגר". פס"ד זה חשוב ונוגע אפוא לקשת שלמה של שמאים וגם לרמה המקצועית.

לא אחת נשמע במחוזותינו: 'אינכם מתכננים, אינכם משפטנים, אנא העריכו שווי 1 מ"ר ואנו נדע להפיק מכך חשבון'. ולא כן הוא. שמאות מקרקעין הינו מקצוע רב תחומי ולא בכדי. לא ניתן לנתק השווי מהמצב התכנוני, המשפטי, הכלכלי, ההנדסי והחברתי. עריכת שומה הינה מעשה מחשבת, המשקלל את מלוא הידע והנתונים המצויים בכל אחד מהתחומים שמניתי. ראוי ששמאי המעריך דמי היתר יהא בקי בהיסטוריה המשפטית של התיק, יקרא ויבין את החוזים, יכיר את המצב התכנוני על בוריו (הן זה שהיה תקף בעת חתימת החוזה המקורי הן בעת הבקשה להיתר) וכיו"ב.

לא מכבר נתקלתי בחיובי מינהל המבוססים, לכאורה, על שומת השמאי הממשלתי. ואולם השמאי לא בדק מצב תכנוני (אשר נמסר לו ע"י מחלקת התכנון במינהל); השמאי לא ידע שזכויות הבנייה אותן הוא מעריך כפופות להוראות מכבידות המהוות חלק מהתב"ע; השמאי לא היה ער למגבלות פיתוח, שימור ושימוש שמטילה התב"ע, וכיו"ב מגבלות או הרחבות, המשפיעות על שווי השוק, ואשר השמאי איננו ער להן, משום שהסתמך על מכתב לוקה בחסר שקיבל ממזמין השומה.

הסטיות, שלא יובן אחרת, משפיעות לשני הכיוונים. לעתים השווי עשוי היה להיות גבוה מהמוערך ולעתים נמוך.

כשההערכה מוטה כלפי מעלה (כשלא הובאו בחשבון מגבלות התב"ע והפיתוח לדוגמא), ער לכך החוכר, והוא מערער ככל שניתן לו. לעומת זאת, כשהעיוות מוריד את שווי הקרקע מתחת לסביר, יוצאת המדינה נפסדת, מבלי שכלל תהיה מודעת לכך.

מניסיוני, בכ-50% מהפניות שאני מקבל מחוכרים לבדוק חיובי מינהל, אני נחשף לשומות בחוסר (הנכסים מוערכים נמוך מערכם), ולפיכך אני ממליץ שלא לערער. המפסידה העיקרית מהעבודה המכוונת באופן בלתי מקצועי הינה המדינה.

עתה, משהובהר ע"י בית המשפט כי עבודתו של השמאי חייבת לכלול בדיקת הנושא התכנוני והמשפטיעד תומו, תהא האחריות מוטלת על השמאי מבצע השומה.

הגיעה העת שהמינהל יכיר בחשיבות ובאחריות המוטלת על השמאי, ויקצה משאבים ראויים שיאפשרו לשמאי הממשלתי ושליחיו לערוך עבודה מקצועית ומעמיקה. ובהזדמנות זו ברצוני לציין, כי כללי האתיקה שהתקין שר המשפטים (הקובעים חובת בדיקה של מצב תכנוני ומשפטי), מחייבים גם את השמאים העובדים במשרד המשפטים, והגיעה העת לנהוג לפיהם.

חסל סדר הסתמכות על נתוני המינהל! על כל שמאי, גם במערך הציבורי, לבחון באופן יסודי הנתונים, ללמוד השלכותיהם והשפעותיהם ולהוציא שומה מנומקת ומבוססת.

הזכות להגיש ערעור: השררה משחיתה! פעמים רבות נתקלתי במצבים אבסורדיים, בהם לא מאפשרים לחוכר קרקע לערער על שומה. שלילת זכות הערעור הינה בלתי סבירה, לא ראויה ולא ציבורית.

לאחרונה ביקשה חברה ציבורית לבנות עלמגרשיםשבחכירתה. המינהל ביקש לחייבה בדמי היתר בשיעור של כ-7 מיליון שקל. לדעת החברה אין מקום לדרישה, ואולם על מנת לקדם הבנייה (מטעמים ציבוריים בעיקר) הוצע למינהל לשלם תחת מחאה ולקבל היתר. התשובה השלילית שנתקבלה שונתה רק לאחר עררים וויכוחים שארכו שבועות ועיכבו את ההיתר, עד שכמעט פג תוקף החלטת הוועדה המקומית.

הגיעה העת שיימצא פתרון ציבורי ראוי, שיאפשר לערער על חיובים מבלי לעכב את הפרוייקט. קיימים לכך מנגנונים משוכללים בחוקי מס שונים, ומינהל מקרקעי ישראל צריך להסתגל לעובדה שהינו חלק ממדינה דמוקרטית, ושעליו לפעול למען אזרחיה ולהפסיק את השררה חסרת ההיגיון אשר פוגעת בכולם. ואם בעררים עסקינן, אינני יכול שלא להזכיר את נוהל הערעור הלוקה בחסר, הקיים במינהל. למעשה, הנוהל הקיים לא מופעל כלל והגיעה העת שיאפשרו לחוכרים להגיש ולדון בעררים באופן ציבורי ונאות. הדבר יחסוך התדיינויות מיותרות בבית המשפט ויסתיימו בהליך ציבורי וראוי בין הצדדים.

יש לקבוע כללים אשר תהא בהם מידת אובייקטיביות וגילוי נאות. לא ייתכן שהפוסק בערר יהא האחראי הישיר למי שעליו מערערים, כפי שלא ייתכן שהשמאי הממשלתי יקבל הנחיות מהמינהל ולא יסכים לשמוע את החוכר עוד בטרם ערך שומתו.

הצעה מפורטת בדבר נוהל ערעור מקצועי הועברה למינהל ולשמאי הממשלתי לפני חודשים, אך טרם התקבלה תגובה.

פסק הדין הנדון קבע, כי ערעור הינה זכות בסיסית, וכי גם היכן שהסתייגות או מחאה לא היתה אפשרית (שכן עמדת המינהל היתה שרק תשלום "בלתי מסויג" יהווה תנאי למתן היתר), יותר לחוכר לתבוע את תיקון השומה או ביטולה.