הכותב - צביקל עדי - כלכלן ושמאי מקרקעין (חבר לשכת שמאי מקרקעין בישראל והאקדמיה למחקר ויישום שמאות מקרקעין. היה בעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל וכיום חבר מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים).

05/12/2001

פורסם באתר גלובס ביום 13.1.2002

זכויות המגורים בנחלה (חלקה א´) במושב עובדים או בכפר שיתופי כוללות יחידת מגורים לבעל הזכויות בנחלה בשטח 160 מ"ר, יחידת מגורים לבית השני ("בן ממשיך") בשטח 160 מ"ר ויחידת הורים להורי בעלי הזכויות בנחלה בשטח 55 מ"ר שלה מגבלות מיוחדות (דור שלישי ועוד). אלה זכויות בניה מוקנות לבעלי הזכויות בנחלה.


רובם של בעלי הזכויות מחזיקים בזכויות אלה עשרות שנים וחלקם, אשר רכשו את הזכויות שילמו מחיר המשקף את מלוא זכויות הבניה בנחלה. בעסקאות של מכירת נחלה גובה מנהל מקרקעי ישראל דמי הסכמה בשיעור של 30% ממחיר הנחלה, כאשר עיקר התמורה משולמת בגין חלקה א´ אשר בה זכויות הבניה האמורות. זכויות הבניה לבית השני בנחלה, כאמור זכויות קיימות ומשולמות. המגבלה המוטלת על מגרש הבניה לבית השני הינה שהוא מהווה חלק מהנחלה ולא ניתן למכור אותו בנפרד מהנחלה. כיום מאפשר מנהל מקרקעי ישראל מכירת מגרש בנפרד מהנחלה וזאת לפי הוראת אגף 62. זו כביכול הטבה, אך יש לזכור כי לא מדובר על יצירת מגרש חדש עם זכויות בניה חדשות שלא היו בעבר, אלא הסרת המגבלה בדבר ההפרדה מהנחלה.
תמורת הסרת המגבלה הזו דורש מנהל מקרקעי ישראל את מחירו המלא של המגרש, קרי 91%, במקרה של מגרש שצורף בעבר כדין לנחלה, או 66% כשהמגרש הוא חלק מחלקה א´. במגזר העירוני מקובל הליך של פיצול מגרש - אין להשוות מצב של הפרדת מגרש מנחלה למצב של פיצול מגרש. פיצול, מתאפשר כאשר במגרש שהוחכר ליחידת דיור אחת, הותרו שתי יחידות או יותר. במקרה של פיצול מגרש במגזר העירוני דורש ממ"י 51% משווי המגרש שנוצר ומחזיר לחוכר מחצית מהיטל ההשבחה (או מחצית מהתשלום לממ"י לפי הנמוך שביניהם).
החלטת המנהל מעוגנת בהוראת אגף בלבד ללא כל בקרה ציבורית של מועצת מנהל מקרקעי ישראל. גם ועדת מילגרום מציעה לשלם תמורת זכות זו המוקנות לבעלי הנחלה. המצב לפיו לא ניתן להפריד הזכויות, יצרה בעיות משפחתיות קשות במיוחד כאשר מבקשים ההורים להוריש את רכושם ליותר מבן אחד. המצב הנוכחי מביא לסכסוכים משפחתיים מיותרים שהיו יכולים לבוא לידי פתרונן בדרך קלה ופשוטה. הגיע הזמן להשוות את ההחלטות החלות במגזר העירוני על המגזר החקלאי ולא ליצור החלטות מפלות. במגזר העירוני קיימות החלטות שמאפשרות ליצור זכויות, לפצל זכויות, להוון זכויות ולהמיר זכויות מיעוד ליעוד. אפשרויות אלה נמנעות, ככל שהדבר נוגע להתיישבות.
מנהל מקרקעי ישראל, העניק אומנם סוכרייה המאפשרת הפרדת זכויות בנחלה, אך כאמור זו סוכרייה מורעלת ולא רק שאינה כדאית אלא ממשיכה לסבך את ההתיישבות בסדרה של עשרות החלטות שחלקן סותר האחד את השני.
הרושם הנוצר כאילו החקלאים מקבלים זכויות ללא שרכשו מאומה לעומת המגזר העירוני, הנהנה אמנם, אך שילם - הינו רושם מוטעה. בפועל המדובר בשני המגזרים בחלוקת זכויות נוספות שהחוכרים לא שילמו בעבורם מלכתחילה. ההגיון שבמתן מענקים ע"ח הציבור (בעל הקרקע) הינו היגיון כלכלי שביסודו מבוסס על העובדה, המצערת, שבמידה ולא יינתן תמריץ הרי ששני הצדדים יצאו נפסדים ולא יוכלו לנצל את הקרקע.
אני קורא למקבלי ההחלטות להתעשת. הגיע העת להפסיק את המסע של רוע הלב וצרות העין ולהשוות את התנאים בין שני המגזרים.
למשק בכללותו דרושה זריקת עידוד והמצב כיום מהווה הקפאה מוחלטת של כל רזרבות הקרקע של המדינה.
הסרת החסמים תביא לעידוד יזמות, בניה ותעסוקה למגזרים רחבים מאוד במשק.
אני קורא לביטול המגזר החקלאי והשוואת התנאים שבין המגזרים. הדבר יאפשר יוזמה ופריחה.
בדרך זו נחליף את צרות העין בפירגון.
ובבניין ירושלים (ולא פראג או בודפשט) ננוחם.