הקרקע נשמטה מתחת לרגלינו

השלב הבא - ביטול ההחלטות במגזר העירוני

הכותב - צביקל עדי - כלכלן ושמאי מקרקעין (חבר לשכת שמאי מקרקעין בישראל והאקדמיה למחקר ויישום שמאות מקרקעין. היה בעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל וכיום חבר מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים).

29/08/2002

פורסם באתר גלובס ביום 1.9.2002

בסוף השבוע שעבר אמר בג"צ את דברו בענין עתירת הקשת המזרחית ועתיד הקרקע החקלאית. פסק הדין שניתן הינו רעידת אדמה בתחום הנדל"ן. על אף הכבוד שאני רוחש לשופט תאודור אור ולששת השופטים שהצטרפו לדעתו, מבלי שהסבירו את מניעיהם, או הביעו דעתם בנושא המהותי ביותר בתחום הנדל"ן מאז קום מדינת ישראל, אינני מבין את ההחלטה ומניעיה.

פסק הדין מבוסס על נתונים שנגזרו מדו"ח ועדת מילגרום אשר הינם, ברובם המכריע, מוטים ושגויים. נתונים אלו מעוותים את המציאות ומעמידים את הפסיקה על תשתית כה רעועה עד שאין פלא שנבנה מגדל שיסודותיו לא יעמדו למשק הישראלי. ולהלן אפרט:
1. תשתית עובדתית לא מוצקה
כבר בפירוט העובדות בפתיחת פסק הדין מצוין כאילו שהמדיניות הקרקעית בקרקע חקלאית התייחסה תמיד לפיצוי לפי שווי ההשקעות החקלאיות ולא קישרה, עד החלטה 533, את הפיצוי לשווי התמורה. עובדה זו אינה נכונה בעליל! כבר מאז החלטה 123 מתאריך 5.3.1973 (לפני כ-30 שנה) נקבע העקרון על פיו חוכר קרקע חקלאית יקבל פיצוי שנגזר משווי התמורה. כך ראוי בחברה קפיטליסטית המעודדת יזמות.
ניכר כי כב´ השופט אור קרא בעיון את דו"ח ועדת מילגרום ומרבה לצטטו. הנתונים שמופיעים בדו"ח מילגרום אומצו בפסק הדין ללא בדיקה. כמי שמבין בנושא התרעתי כבר בעבר על עיוותים, אי דיוקים וסתירות. הועדה, שלא כללה שמאי מקרקעין, פספסה מרכיבים מהותיים והגיעה לתוצאה בלתי סבירה מהיבט הנדל"ן. חבל שבית המשפט העליון מאמץ את הנתונים המופיעים בדו"ח כתורה מסיני.
2. צדק חלוקתי
כחוט השני עובר בכל פסק הדין העקרון הקומוניסטי. במזרח אירופה, רוסיה ואפילו סין נכשל הקומוניזם. שופטי בית המשפט העליון החליטו להשיב את עקרונות הקומוניזם לישראל בשנת 2002. עקרון החלוקה השוויונית הוא המנחה את פסק הדין. חלוקה שוויונית בין בעלי זכויות בנדל"ן בצפון הארץ, במרכז, בדרום מביאה את השופטים להחלטה כי הפיצוי לא יהיה קשור במיקום, בשווי או בנחיצות הקרקע אלא בקיצבה לראש, שיטה שאינה עובדת ולא עבדה בשום מקום בעולם. חבל שלא אימצו את הצדק החלוקתי השיוויוני בין כל חוכרי המנהל. הצעתי פעמים רבות בעבר לבטל את המגזר החקלאי ולקבוע עקרונות זהים בשני המגזרים באופן שלא יקפח. עם זאת, השקעה בנדל"ן אינה מניבה תוצאות שוות ערך וכרוכה ברמת פיתוח, מיקום, נגישות וכיוצ"ב. ההנחה כי כל החוכרים צריכים להנות במידה זהה לא תואמת משק הפועל בכלכלה חופשית.
3. פגיעה קניינית ופגיעה ביציבות שוק הנדל"ן
פסק הדין מתעלם לחלוטין מחוק יסוד כבוד האדם וחירותו האוסר פגיעה בקנין. המשמעות המיידית של החלת פסק דין זה הינה פגיעה מיידית בשווי קרקעות של ישובים, קיבוצים, פרטיים וחברות לעיבוד חקלאי, שווי שהתבסס על החלטות שעל פיהן פעל השוק שנים רבות. בפסק הדין נקבע עקרון מדהים: אל לו לבעל הקרקע להיות סבור כי התחייבות שלטונית קיימת לא תבוטל בעתיד. כותב השופט אור "אין לאף אדם זכות שמדיניות כלכלית אותה נקטה הרשות תמשיך להתקיים". זוהי פגיעה אנושה בבסיס היכולת לחיות חיים כלכליים רציונליים בארץ ישראל. האלמנט החשוב ביותר בתחום הנדל"ן הוא יציבות. הידיעה שהמדינה היא דמוקרטית ובה, לפחות עד כה, לא יקום שליט או בית משפט או שר או איש צבא שיגזול זכויות ללא מתן פיצוי הינה הכרחית לקיום משק וכלכלה יציבים. בתנאי שוק בהם אין בטחון שדבר מאין זה יקרה, אין מקום להשקעות. חסל סדר השקעות זרות בארץ ישראל. ארצנו אינה עוד מדינה בה אפשר לתת אמון במערכת. יתרה מכך, אף משקיע רציני, אפילו הוא תושב ישראל, לא יתנהג בטפשות ויסתכן בהשקעות בישראל כאשר מידת אי הוודאות גדולה ונתמכת ע"י המערכת המשפטית.
4. שחיתות תכנונית - ואיך למנעה
קובע השופט אור כי השיטה והפיצוי שמקבלים החקלאים גוררים לחצים של בעלי ענין על ועדות התכנון והבניה. עובר וחוזר בפסק הדין המסר שיש להגביל את הפיצוי על מנת להקטין את הלחצים המופעלים בעקבותיו, לשלול זכויות ראויות כדי למנוע התנגדות! מוטחת ביקורת חריפה על המערכת התכנונית, שאל מול הלחצים צופה בית המשפט את קריסתה וקבלת החלטות לא שקולות ולא ראויות. בדבריו אלו אומר השופט אור - מערכת התכנון מושחתת ועובדת על פי לחצים. שוחד יכול להפשיר קרקע ללא שיקולים תכנוניים! בית המשפט החליט לקחת את הכסף ממי שיכול לשלם שוחד כדי שלא תהיה לו אפשרות לעשות זאת! זוהי לדעתי גישה פסולה, לא ראויה וחותרת תחת שלטון החוק. בארץ קיימת מערכת תכנונית ברת ביקורת ציבורית ומנגנוני הגנה, התנגדויות וכיוצ"ב. אין מקום לדעתי לקשור כשל תכנוני כלשהו עם מערכת הפיצוי. יתרה מזו, בית המשפט, ללא שנתבקש, הביא בשיקוליו שיקולים תכנוניים גרידא, של פיזור אוכלוסין, יצירת שטחים פתוחים וכיוצ"ב. החלטות מסוג זה ראוי שתתקבלנה כחוק, במערכות התכנון לאחר בחינת הנושא באופן מקצועי ולא אגב קבלת החלטה בדבר פיצוי המגיע, או לא, למחזיקי קרקע.
5. בית המשפט הולך שבי אחר טיעונים פופוליסטים שאינם מבוססים
השופט אור הולך שולל אחרי תחשיב מניפולטיבי שגזר מדו"ח ועדת מילגרום ולפיו מוערך הפיצוי בגין הפשרת 100 דונם במושב ב6- מיליון דולר! בתחשיב פשוט שיתן פרופורציות ראויות לקורא יש לבחון את הפיצוי לפי בית אב כאשר לבית אב בישוב חקלאי מוקצים בדרך כלל כ-30 דונם. בהנחה שמתוך שטח זה יופשרו לשינוי יעוד כ-20% (אין דוגמאות העולות על שיעור זה) הרי שמדובר על הפשרת 6 דונם לבית אב. לאחר הפרשה לצרכי ציבור נותרים כ-3 דונם ומהם נקבע כי יש לגזור פיצוי של 27% דהיינו פחות מדונם. על שטח זה יש לשלם מס שבח, הוצאות תכנון ופיתוח. יתרה מזו, שטח זה מתחלק בין שלושה דורות ולעיתים מספר רב יותר של משפחות כך שסבירות הפיצוי וסדרי הגודל עשויים להראות שונים בתכלית. במקום מציאות זו, רואה השופט אור לנגד עיניו "פיתוי ממש" ו"טירוף מערכות".
6. השלב הבא - ביטול החלטות במגזר העירוני
השופט אור קובע כי אין להטבות הניתנות למגזר החקלאי הקבלה במגזר העירוני. דומני כי אמעיט אם אומר כי השופט פשוט אינו מתמצא. המדובר הוא בדרך לניצול זכויות המוחזקות בידי חוכרים ואשר נוצרו לאחר חוזה החכירה. זכויות חדשות, שאינן רכוש החוכר בהתאם לחוזה וניתן לנצלן רק בהסכמת המנהל. סוג כזה של זכויות מוכר היטב במגזר העירוני: בתעשיה, במלונאות, במסחר ובמגורים. בהתאם לקריטריונים שנקבעו בפסק הדין בענין צדק חלוקתי אין לנו אלא לצפות לשלב הבא בו יבוטלו החלטות מועצת מקרקעי ישראל במגזר העירוני. אמנה מספר דוגמאות כדלקמן:
1. החלטה בדבר היוון זכויות בבניה רוויה לפיה נתקבלה הטבה של למעלה מ-80%.
2. החלטה בדבר גביית דמי חכירה שנתיים במגורים במסגרתה ניתנה הטבה של כ-90%.
3. החלטה בדבר שיעור חלקו של ממ"י בפיצול זכויות בבניה צמודת קרקע. ניתנה הטבה של 49% (במקרה זה נדרש החוכר העירוני לשלם 51% בגין זכויות חדשות וזאת בעת שבמגזר החקלאי היכן שנקבע תשלום של 66% קבע בית המשפט כי ההטבה מופרזת).
4. החלטה להקטנת דמי ההיוון ביובל חכירה באזורי תעסוקה - הטבה המתבטאת בלמעלה מ-50%
בניה בבניה רוויה, וזאת בניגוד להחלטות קודמות, מהווה הטבה של 100%.
דוגמאות אלו הינן מעט מן המעט, היקף ההטבות במגזר העירוני, הן בשל היקף השימושים, והן בשל שווי הזכויות עולה עשרות מונים על ההטבות שנפסלו במגזר החקלאי.
7. סיכום
פסק הדין מהווה גזר דין מוות להשקעות נדל"ן בארץ. במקום בו קובעים שבעה שופטים כי "אין לאף אדם זכות שמדיניות כלכלית אותה נקטה הרשות תמשיך להתקיים", אין לאף בר דעת כל מוטיבציה להשקיע. בטוחתני כי ההיבטים הכלכליים וההשלכות על בנין הארץ וטובתה יביאו בסופו של דבר לשינוי מהותי בעקרונות שנקבעו. אני תקווה כי מעז יצא מתוק וכי מתוך הבלתי אפשרי, בלתי הגיוני והרס הצמיחה והסיכוי, תצמח בת קול שתביא הגיון, פיתוח בר קיימא, סיכוי ועתיד לצמיחה ויציאה מהקיפאון.
תקווה זו מבוססת על הצורך לקבל החלטות חדשות במקום אלה שנפסלו. החלטות אלו ראוי שיעמדו במבחן כלכלי. בעת קביעת ההחלטות ראוי להביא בחשבון את טובת פיתוח הארץ, עידוד יזמות ובניה, ניצול ראוי של אמצעי הייצור ולהתמקד יותר בעשיה ופחות בצרות עין. ובבנין ירושלים ננוחם.