הכותב - צביקל עדי - כלכלן ושמאי מקרקעין (חבר לשכת שמאי מקרקעין בישראל והאקדמיה למחקר ויישום שמאות מקרקעין. היה בעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל וכיום חבר מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים).

מאי 2009

רבים מאוד מתושבי ישראל, ברי המזל שביניהם, מקבלים בימים אלו מכתבים המודיעים להם על זכיה בנכס ששוויו מוערך בין אלפים בודדים לעשרות רבות של אלפי שקלים.

והפעם זו אינה מערכת פרסומית שמטרתה למכור יחידות נופש ואפילו לא הלצה או רמאות, הפעם מדובר במתנה ששולחת המדינה לאזרחיה.

לא לכולם, לא באופן שוויוני ולא לפי קריטריונים סבירים.

מועצת מקרקעי ישראל החליטה להעביר באופן חד-צדדי את הבעלות על הדירות המוחכרות לחוכרים.

רקע

למעלה מ-90% מקרקעות מדינת ישראל מצויות באופן זה או אחר בידי המדינה.

בהתאם למדיניות קרקעית שהותוותה עוד קודם הקמת המדינה ואומצה מאוחר יותר ע"י המוסדות וכנסת ישראל, קרקעות המדינה לא נמכרות (למעט יוצאים מן הכלל) ובמקום העברה במכר הקרקעות מושכרות לתקופה ארוכה (מוחכרות).

חכירה, למי שאינו מתמצא, הינה שכירות לכל דבר ועניין לתקופה ארוכה.

וכבכל חוזה שכירות גם חוזי החכירה הינם חוזים מגוונים ושונים וכוללים זכויות וחובות.

קיימים מאות רבות של סוגי חוזים שונים ובהם תנאים שונים.

הבסיס לכל חוזה חכירה כוללת תקופת חכירה (בדרך כלל 49 שנים) אפשרות הארכה (בדרך כלל ל-49 שנים נוספות). בחוזה הוראות בדבר תשלום דמי חכירה שנתיים (נקבע על בסיס של 5% משווי הנכס). מרבית החוזים מפרטים מהם הזכויות המוקנות לשימוש בקרקע וזאת בהתאם לתכנון שחל בעת התחלת החכירה בחוזים הוראות בנוגע לתשלום בגין זכויות נוספות, בגין שינוי שימוש ובגין העברת הזכויות.

תשלומים אלו העסיקו במשך שנים רבות את המערכת תוך יצירת מערכת ביורוקרטית עמוסה, מנגנון של הגשת חשבונות ועררים, צורך בקבלת הסכמת המינהל לפעולות שונות ותלות בין בעל הנכס (המינהל בד"כ) לחוכרים.

את המערכת אפיין ניהול כושל, ביורוקרטיה מרושעת, תורים בלתי מסתיימים ועיכוב הליכים.

מחאה ציבורית שנוצרה כנגד כך גרמה לכרסום איטי של זכויות המדינה בנכסים אלו.

התעמרות הגוף הציבורי המנהל את קרקעות המדינה וחוסר יעילותו גררו ביקורת ופעילות שמטרתה "הקטנת החיכוך" בין החוכר למינהל.

פעולות ל"הקטנת החיכוך" מהוות מזה קרוב ל-30 שנה חלק בלתי נפרד מהמלצות וועדות שונות שבחנו הנושא.

הקטנת החיכוך

דמי שכירות

הפעולה הראשונה והמשמעותית ביותר להקטנת החיכוך הייתה מתן אפשרות להוון דמי החכירה.

יצויין שמלכתחילה לא עמדה המדינה על זכויותיה החוזיות שכן דמי החכירה, כפי שנקבעו בחוזה, מעולם לא נגבו.

בתחילה נשחקו דמי החכירה בשל האינפלציה הגבוהה, ובהמשך המדינה לא מימשה את זכותה לעדכן את דמי החכירה בהתאם למנגנונים שנקבעו בחוזה. כך התקבע מצב בו החוכרים שילמו פרוטות במקום דמי החכירה החוזיים ובפועל החוכרים שהתגוררו בדירות ובבתים מצאו עצמם גרים ללא תשלום דמי שכירות (אזכיר שדמי חכירה הם למעשה דמי שכירות).

כמובן, שנוכח נסיבות אלו, ש"בעל הבית השתגע" ואיננו גובה דמי שכירות, ניתן למכור את זכות השכירות מיד ליד במחיר גבוה יותר.

הגיעו הדברים לידי כך שדמי החכירה השנתיים שדרש המינהל נשחקו ומוכרים המקרים בהם עלות הדיוור (מחיר הביול) היה גבוה מדמי החכירה הנדרשים (וזאת למרות שלפי הסכמית החכירה נקבעו מנגנונים לעדכון דמי החכירה בהתאם לעליית שווי הנכסים בשוק).

השלב הראשון בהתפרקות המדינה מנכסיה (הקטנת החיכוך) היה איפה טיפול בדמי החכירה השנתיים וזאת ע"י הכרזה על מבצעים לפיהם ניתן יהיה להוון (לשלם מראש) את דמי החכירה עד תום תקופת החכירה בהנחות נכרות. הנחות שלצידן איום שמי שלא יבצע ההוון הנדרש יידרש לשלם לפי החוזה.

 

דמי הסכמה

ביטול דמי השכירות (דמי החכירה השוטפים) לא הספיקה שכן הביורוקרטיה הפורחת התקשתה בגביית דמי הסכמה בהעברת זכויות. העברת זכויות היתה כרוכה בתשלום ניכר למדינה, תשלום אשר צידקתו וגובהו אושרו בבתי משפט. נקבע אם כן שמי שהוון את זכויות החכירה (שילם דמי חכירה סמליים מראש במסגרת מבצע הוון) יהיה פטור מדמי הסכמה.

לעניין דמי הסכמה אציין כי מרבית החוזים אפשרו לבעל הקרקע להנות מ-1/3 מעליית שווי הקרקע. באופן זה היה המוכר (שמעולם לא היה בעליו של הקרקע אלא שוכר לתקופה ארוכה בלבד) צריך לחלוק את הרווח שצבר על הקרקע עם הבעלים.

הסדר הגיוני (והסדר המהוגן בחוזים ובפסיקה), ההסדר לפיו מי ששילם מראש את דמי השכירות השנתיים לא ישלם לבעל הקרקע חלק מהרווח שעשה על עליית שווי הנכס אינני סביר כלכלית ויש בו משום מענק לחוכרים.

דמי היתר

עתה, לאחר שבעל הקרקע (המדינה) התפרק מרוב זכויותיה בקרקע נותרו לבעלים זכויות לגביית תשלומים בעת תוספת בניה.

ההגיון החוזי והמעשי שבזכות זו נעוץ בעובדה שהשווי לפיו נרכשו זכויות החכירה קרקע נגזר מזכויות הבניה.

בהחלטה מס' 1 של מוצעת מקרקעי ישראל נקבע כי השווי ייגזר מזכויות הבניה ללא מרכיב הערך הספקולטיבי (דהיינו ללא ציפיות) לפיכך השווי הבסיסי היה נמוך יחסית לשווי השוק המלא שבין מוכר מרצון לקונה מרצון. משביקש החוכר להרחיב זכויות לזכויות שמעבר להיקף שנרכש במקור נהג המנהל לגבות דמי היתר בגובה 40% עד 51% משווי הזכויות הנוספות.

גם על זכות זו וויתר המינהל בשני שלבים.

בשלב ראשון נקבע פטור עד 160 מ"ר ובשלב שני נקבע כי תוספת זכויות בכל היקף, בקרקעות שהוונו (שבהם שולמו דמי החכירה הסמליים במסגרת מבצע מראש) לא תחוייב בתשלום.

כל זאת לגבי בניה רוויה ועתה אף הורחב הפטור לגבי בניה צמודת קרקע.

שינוי ייעוד - הכפלת הזכויות ויותר מכך