הכותבים - עדי צביקל ויצחק שפיגל (חברי לשכת שמאי מקרקעין בישראל והאקדמיה למחקר ויישום שמאות מקרקעין. עדי צביקל היה בעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל וכיום חבר מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים).

06/06/2011

פורסם באתר דה מרקר ביום 1.7.2011

לאחר שנים של מאבקים ותלונות, הוקמה ועדת ערר שתדון בעררים על חיובים שמינהל מקרקעי ישראל מגיש לחוכרי קרקע. הנוהג הישן והנפסד שאפשר ליד שמאל לבדוק את יד ימין נפסק. כן, זו אינה טעות דפוס, לעיתים הגוף שביצע השומה היה גם הגוף שבודק אותה, בין אם באמצעות הממונה הישיר על השמאי שערך השומה ובין כאשר הבודק היה שמאי הכפוף מקצועית לעורך השומה עליה מערערים.

ועדת הערר שהתחילה פעולתה מהווה למעשה ערכאת ערעור שניה שכן ערעור ראשון נבחן ע"י השמאי הממשלתי. הועדה כוללת שלושה חברים:

יו"ר הועדה - עובד מדינה הכשיר להיות שופט שלום, שממנה שר המשפטים.

השמאי הממשלתי הראשי במשרד המשפטים או סגנו.

שמאי נוסף שימונה, ע"י יו"ר מועצת השמאים במשרד המשפטים, מרשימת השמאים לפי תיקון 84.

גם על הרכב הועדה שהוקמה קיימות לא מעט ביקורות, שכן כפי שניתן לראות, רוב חברי הועדה קשורים לממסד שעליו מערערים.

לאחר חבלי לידה קשים, בשעה טובה פורסמה החלטה ראשונה של הועדה.

ועדת הערר נתבקשה להכריע בהשגה שעניינה שוויה של קרקע ברחוב התאנה 17 ב"שיכון הקצינים" בתל אביב. השומה בוצעה בשל העובדה שייעוד הנכס השתנה. על החלקה נבנתה בשנות ה-60 'צרכניה'. לימים שונה ייעוד החלקה למגורים ונבנה עליה בית מגורים בן שתי קומות בשטח כ-400 מ"ר. חוכרי הקרקע מחויבים במקרה כזה לשלם למינהל חלק מהפרשי שווי הקרקע.

לאחר שנדונה בפני השמאי הממשלתי ההשגה הראשונה קבע זה את ערכי הקרקע כדלקמן:

שווי הקרקע בייעודה החדש - כ-7,100,000 ₪

שווי הקרקע בייעודה הקודם - כ-2,450,000 ₪

הפרש השווי - כ-4,650,000 ₪

על החלטה זו הגישו החוכרים ערר לועדת הערר וטענו לערכי קרקע שונים:

שווי הקרקע בייעודה החדש - כ-6,100,000 ₪

שווי הקרקע בייעודה הקודם - כ-4,000,000 ₪

הפרש השווי - כ-2,100,000 ₪

ועדת הערר דנה בטענה עקרונית לפיה חוזה החכירה המקורי, כמו גם התכנון, אפשרו לעשות בנכס שימוש למגורים ומשכך אין מקום לגבות דמי היתר על שינוי הייעוד. בנקודה זו, דחתה הועדה את הערר. חשיבות ההחלטה הינה בדיון הענייני שנערך בנושא זה, נושא משפטי הכולל פרשנות של חוזי החכירה ושל נוהלי המינהל, נושאים שעד כה נמנע השמאי שבפניו הוגש הערעור לדון בהם ואשר הופנו ישירות לבית המשפט ללא אפשרות הליכי ערעור מוקדמים.

הדיון בועדת הערר התמקד איפה בהערכת השווי של השמאים. הועדה ערכה ניתוח פרטני של מרכיבי השווי והשיקולים. שמאי הבעלים ביסס שומתו בהתייחס לייעוד המסחרי של הנכס ועל דמי שכירות מקובלים בנכסים מסחריים ברחוב דיזנגוף. בנקודה זו, לא קיבלה הועדה את עמדתו וציינה, כי הנכס נמצא באזור מגורים מובהק ולפיכך אישרה את שומת השמאי הממשלתי.

לעניין שווי הנכס בייעודו למגורים, בחנה הועדה עסקאות שהוצגו בפניה וערכה תחשיבים משלה. הועדה הגיעה לשווי קרוב לזה שנקבע ע"י השמאי הממשלתי שבדק הערר בערכאה הראשונה. וכך התוצאה שקיבלה ועדת הערר הינה כדלקמן:

שווי הקרקע בייעודה החדש - כ-7,025,000 ₪

שווי הקרקע בייעודה הקודם - כ-2,450,000 ₪

הפרש השווי - כ-4,575,000 ₪

סוף דבר - הועדה דנה בהיבטים משפטיים ושמאיים. קיבלה את מרבית טיעוני המינהל והפחיתה כאחוז וחצי מהחיוב.

אנו תקווה, כי זו התחלה של עידן חדש ומאחלים הצלחה ודיונים פוריים.