חוכרים זכאים לשפוי ממנהל מקרקעי ישראל (מ.מ.י)

05-12-2013 

  בית המשפט המחוזי:חוכרים זכאים לשפוי ממנהל מקרקעי ישראל (מ.מ.י)

1. לפני כשנתיים, בדצמבר 1997, פורסמה בגלובס במדור "דין וחשבון" כתבתו של עו"ד משה קשת בנושא: תנאים להיעדר חובה לתשלום היטל השבחה במקרקעי המינהל".
עיקר הכתבה נסבה על פסק דין שנתן השופט ד"ר עדי אזר.
מדובר בנכס בכפר שמריהו שמותר היה לבנות עליו שתי יחידות דיור בשני מבנים.
ב1992- אושרה תכנית חדשה הר753/ המאפשרת בנית יחידת דיור שלישית בבנין נפרד.
2. הועדה הכינה שומת השבחה (ע"י השמאי אורי דרור) ע"ס $270,000.
שמאי הבעלים מר אריק אביגד בשומתו האחרת הגיע להשבחה של 12,500$ בלבד. בין נימוקיו - לפי חוזה החכירה בנכס הנדון בין הבעלים " מותר לבנות יחידת מגורים שלישית, במקרה שבו הוכח להנחת דעת מ.מ.י, כי בנחלה מתגוררים בפועל שלושה דורות של משפחת המתיישב, לרבות המתיישב ודור ההמשך ...".
"הבניה תהיה עד לשטח המותר לפי תכנית מאושרת על פי חוק התכנון והבניה התשכ"ה החלה על המגרש".
היות ולחוכרים אין דור המשך שלישי והיות ולא ידוע מתי תתקבל הסכמת מ.מ.י לתוספת המותרת, קבע השמאי אביגד את שווי הזכויות הנוספות (השבחה) כפי שקבע ($12,500).
3. השמאי הבורר, אשר שולמן, קבע בפסיקתו:
(1) שווי ההשבחה לקרקע ריקה פנויה ובבעלות - $225,000.
(2) שווי ההשבחה בהתחשב שהבעלים הם מ.מ.י - $190,000.
(3) ההיטל $95,000 (228,000 ש"ח ל14.3.92-) ישולם על פי בחירה.
א. תשלום עם העברת זכויות החכירה ושמורה הזכות לתבוע שפוי ממ.מ.י.

ב. תשלום עם הוצאת היתר הבניה.
הנימוקים להחלטה:
א. סעיף 259(ד) לחוק התכנון והבניה קובע:
"(ד) לגבי מקרקעין המנוהלים לפי חוק מינהל מקרקעי ישראל, התש"ך - 1960:
(1) "חכירה לדורות" - לרבות עסקת חכירה לדורות שלא נגמרה ברישום.
(2) ההוראות שבסעיף 2(ב) לתוספת השלישית לא יחולו אלא אם ההחזקה במקרקעין שהחכיר מינהל מקרקעי ישראל הוחזרה אליו, או אם זכות החכירה במקרקעין הועברה להסכמתו.
(3) ההוראות שבסעיף 2(ג) לתוספת השלישית לא יחולו".
מכיוון והעסקה של העברת זכות החכירה נערכה בהסכמת מ.מ.י הרי שסעיף 2(ב) בתוספת השלישית חל במקרה זה.
סעיף 2(ב) בתוספת השלישית קובע:
"שילם החוכר לדורות את ההיטל, יהיה זכאי כלפי בעל המקרקעין לשיפוי בסכום ההפרש בין מה ששילם לבין הסכום שהיה עליו לשלם אילו היה ההיטל חל על השבחת החכירה לדורות בלבד, בקביעת סכום השיפוי תבוא בחשבון הזכות של החוכר לדורות להארכת החכירה, ואולם אם החכירה לא הוארכה מסיבה כלשהי, זכאי החוכר לדורות כלפי בעל המקרקעין לקבל את הסכום שנוכה לו מהשיפוי עקב הזכות להארכת החכירה, כשהוא צמוד למדד יוקר המחיה ממועד תשלומו ועד למועד השיפוי בפועל".
ב. האפשרות לתשלום עם הוצאת היתר הבניה באה ע"פ פסיקתו של כב´ השופט ע. אזר בתיק המ´ 128891/95 מ-26.10.95.
בפסק הדין האמור מדובר בזכויות בניה על הגג משותף אשר מימושם דרש הסכמת דיירי הבית.

"מה הדין" - שואל בית המשפט, "כאשר על פי תכנית נוצרת לכאורה השבחה אך השבחה זו תלויה בהסכמתם של צדדים שלישיים אשר יכול שלא תינתן ולפיכך יכול שלעולם לא תיווצר ההשבחה ולא ניתן יהיה להנות ממנה".
וממשיך בית המשפט בפסק דינו "כל זמן שהזכות אינה ענין של בעל המקרקעין והועדה המקומית, אלא זכות זו תלויה ברצונם החופשי של צדדים שלישיים, אין לומר על הזכות שהיא נוצרה ואין לומר על ההשבחה שהיא באה לעולם".
ובית המשפט קבע, לכן, שמועד מימוש זכויות הוא לא בזמן מכירה אלא בזמן הוצאת היתר.
נשווה את נשוא פסק הדין עם נשוא השומה המכרעת:
א. בשני המקרים קיימת תכנית המוסיפה זכויות בניה בנכס.
במקרה הראשון של פסק הדין - זכויות בניה על הגג ובמקרה שלפנינו - זכות בניה של יחידת מגורים שלישית בשטח 300 מ"ר.
בשני המקרים מימוש הזכות תלוי בשותפים אחרים.
בראשון - בהסכמת יתר בעלי הזכויות בגג.
בשני - בהסכמת הבעלים המחכיר - מ.מ.י.
4. שני הצדדים ערערו על פסיקת השמאי המכריע בפני כב´ השופט ע. אזר. בפסק דינו, שניתן ב8.12.97- קבע השופט שתשלום ההיטל יהיה לפי פסיקת שמאי הבעלים, דהיינו כ-$6,250 וזאת מכיוון שהוא הכיר בכך החוכר אינו נהנה מהשבחה מלאה.
5. הועדה המקומית, באמצעות עו"ד נתן-מאיר, ערערה על פסיקת השופט ע. אזר בתיק ע"א 000134/98.
הערעור נשמע לפני שלושה שופטים.
כב´ השופט יהושע גרוס ראב"ד.
כב´ השופט יהושע בן שלמה.
כב´ השופטת מיכל רובינשטיין.
בפסק הדין, שנכתב על ידי השופטת רובינשטיין נקבע:

"המשיבים", (בעלי הנכס) "חייבים בהיטל לאור האמור בתוספת השלישית אולם הם זכאים לשפוי לפי סעיף 2(ב) לתוספת.
בקביעת היקף השיפוי יש להביא בחשבון את ההבדל המהותי בעליית השווי עבור הבעלים לבין השווי עבור החוכר לדורות בנסיבות שבפנינו, מטעם זה, אם כי לא מטעמו של בית המשפט קמא, לאור המוסבר לעיל, הייתי מקבלת את עמדתה של הערכאה קמא בענין אימוץ השומות של השמאי מטעם המשיב.
שיעור ההיטל ימדד על פי קביעתו של השמאי המכריע.
אשר על כן הייתי מקבלת את הערעור, קובעת כי המשיבים חייבים בהיטל על פי קביעת השמאי המכריע אולם זכאים יחד עם זאת לשיפוי לפי סעיף 2(ב) לתוספת".
מה קבע פסק הדין וזאת כמשתמע מגוף פסק הדין:
"... החוק קובע בסעיף 2(א) אם ישנה השבחה בין מחמת הרחבתן של זכויות הניצול בהן ובין בדרך אחרת ישלם הבעלים את ההשבחה לפי האמור בתוספת, אולם אם היו המקרקעין מוחכרים לדורות, ישלם החוכר את ההיטל".
במילים אחרות ההיטל הנובע מן ההשבחה נגבה מן החוכר לדורות.
וממשיכה כב´ השופטת:
"לכאורה יש בכך פגיעה בזכות קנינית, שהרי נגבה היטל ממי שאינו יכול לממש את הזכות שנוצרה, בו בזמן שהבעלים של המקרקעין, אשר שווים עלה, יוצא כאילו פטור ללא כלום. הווה אומר, האחד נהנה (קרי הבעלים) והשני משלם (קרי החוכר לדורות), המחוקק צפה את האפשרות שיווצרו נסיבות כגון אלה ומכאן סעיף 2(ב) לתוספת בה נקבע כי אם שילם חוכר לדורות את ההיטל יהיה זכאי כלפי בעל המקרקעין לשיפוי בסכום ההפרש בין מה ששילם לבין הסכום שהיה עליו לשלם, אילו היה ההיטל חל על השבחת החכירה לדורות בלבד. עלינו לפרש הוראה זו ברוח העקרונות אשר מצאו ביטויים בחוק יסוד כבוד האדם וחירותו. היינו במגמה למנוע ככל האפשר פגיעה בזכות הקנין. לענין זה, זכות קנין כוללת לדעתי גם זכות של חכירה לדורות (ראה ע"א 6281/93 בנק המזרחי המאוחד בע"מ נ´ מגדל כפר שיתופי, תקדין עליון כרך )5(3) 1694).
אני ערה לכך שחוק היסוד הנ"ל אינו חל על חקיקה הקודמת לקבלתו, אולם מן הנכון ליישם פרשנות ברוח חוק היסוד, במידת האפשר גם על חקיקה הקודמת לחוק היסוד {ראה דנ"פ 2316/95 עימאר גנימאת נ´ מדינת ישראל פ"ד מט(4)}.
על כן ניתן יהיה להביא בחשבון בעת קביעת סכום הפרש לצרכי סע´ 2(ב) לתוספת הנ"ל את השוני המהותי בין עליית השווי עבור הבעלים לבין עליית השווי לגבי החוכר לדורות המוגבל ע"י הסדר חוזי שהוכתב לו ע"י הבעלים, במקרה זה - מינהל מקרקעי ישראל".
6. משמעות פסק הדין היא:
1. ההיטל שישולם ע"י החוכר מבוסס על זכות בעלות מלאה.
2. החוכר ישופה ע"י מ.מ.י בהפרש שבין ההיטל עבור שווי לבעלים לבין ההיטל בהתחשב בשווי זכויות החוכר לפי ההסדר החוזי, כלומר:
החוכר ישלם $112,500 לועדה המקומית (2 / 225,000)
וישופה ע"י המנהל בסכום של $106,250 ($6,250 - $112,500).
אם איני טועה זו הפעם הראשונה שנקבע ע"י בית המשפט שעל מ.מ.י לשפות ע"פ סעיף 2(ב) לתוספת.
לענין זה יצויין כי סעיף 259 לחוק התכנון והבניה מסייג האפשרות לקבל זיכוי ממ.מ.י. וקובע כי סעיף זה לא יחול לגבי קרקעות המנוהלות ע"י מינהל מקרקעי ישראל "אלא אם ההחזקה במקרקעין שהחכיר מינהל מקרקעי ישראל הוחזרה אליו, או שזכות החכירה במקרקעין הועברה בהסכמתו". באותו סעיף נקבע כי הוראות השיפוי שבסעיף 2 (ג) לתוספת השלישית לא יחולו על קרקעות המינהל כלל וכלל. באותו סעיף נקבע כי "במקרים שהמחכיר זכאי, לפי הסכם, לתבוע מן החוכר תשלום עבור ניצול ההשבחה, יהיה החוכר זכאי לנכות את סכום ההיטל מכל תשלום שעליו לשלם למחכיר כאמור". המינהל, בחלק מהמקרים, מאפשר לקזז עד מחצית מהיטל ההשבחה המשולם בלבד.
לאחרונה הוגשה הצעת חוק (1051) שהונחה על שולחן הכנסת ביום 17.1.2000. הצעת חוק זו מבטלת את פסקאות 2,3 של סעיף 259 ויבוא לציון גואל.