אישור ההמלצות - החייאת שוק הנדל"ן

הכותבים - עדי צביקל וגיה רול (עדי צביקל היה בעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל וכיום חבר מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים).

11/03/2002

בנובמבר 2001 פורסמו המלצות ועדת רבינוביץ, אשר אחת ממטרותיה היתה האצת הפעילות בענף הנדל"ן ע"י עריכת שינויים במערכת המיסוי.

ענף הנדל"ן הינו הענף עם נטל המיסוי הגבוה ביותר במשק. מאז הקמת הועדה ובעיקר מאז פרסום ההמלצות, ממתין ענף הנדל"ן עד לקבלת החלטות. המתנה זו, בשילוב המצב הבטחוני בתקופה האחרונה, מביאה לקפאון עמוק בענף הנדל"ן. בהמלצות הועדה סיכוי להנעת הענף וחילוצו מהקפאון, גם אם באופן חלקי.

גם אם במאמר זה אפנה אצבע מבקרת כלפי פרט זה או אחר, הרי בכללותן ההמלצות הינן בכיוון הנכון ומוטב להזדרז ולאשרן על מנת שלא לגרור המשק לקפאון טוטאלי.
א. הפחתת קבע בשיעורי מס שבח
בהמלצתה קבעה הועדה כי שיעור מס השבח יפחת ל- 25% וכי "הועדה ממליצה להחיל את השיעור המופחת רק על השבח שייצבר החל מהיום הקובע".
אלא שבפיסקה הבאה סתרה הועדה את החלטתה וקבעה כי אופן חלוקת השבח בין שתי התקופות, תחושב יחסית לפי תקופת האחזקה עד היום הקובע (7.11.2001) לעומת התקופה שמהיום הקובע ועד למימוש הנכס. ההסבר לסטיה זו נתלה בעקרון הפשטות והיעילות.
ואולם בפשטות זו טמון זרע של עוות. עוות שאיתו אי צדק, אי שוויון והפסד, לעיתים לקופת המדינה ולעתים ליזם.
פתרון נכון לסוגיה זו הוצע ע"י ועדת בן-בסט, אשר קבעה בין החלופות לקביעת המס, חלופה לפיה יחושב המס על בסיס "חישוב השבח הריאלי שנצבר מיום כניסת החוק לתוקף, כאשר הבסיס לחישוב יהיה שווי הנכס לאותו מועד".
שיטה זו תביא לביצוע עסקאות במועד הרצוי לבעל המקרקעין, בהתאם לשיקולים כלכליים אמיתיים, לגביית מס אמת ולמניעת תכנוני מס.
ב. שיעור מס מופחת לגבי נכסים שנרכשו בתקופה הקובעת
הועדה המליצה כי מי שירכוש נכס בשנים 2002, 2003 ייזכה בשיעור מס מופחת בעת מכירתו וכן בשיעורי פחת מוגדלים.
בד בבד ממליצה הועדה להעלות שיעורי המס המוגבלים החלים על נכסים שנרכשו לפני 1961 וזאת משום ששיעורים אלו מעודדים את בעלי הנכס להמשיך ולהחזיק בו על מנת לשמר את היתרון היחסי.
יחד עם ביטול היתרון לגבי נכסים וותיקים ובאותה משיכת קולמוס ממליצה הועדה על יצירת נכסים כאלו מחדש. והרי הנכסים שיירכשו בשנים אלו יהיו נכסים שלא כדאי יהיה למכרם.
ג. כדאיות ביצוע עסקאות בתקופה הקובעת
הועדה ממליצה כי פיצול השבח, בין התקופה שקדמה ליום הקובע לבין התקופה שמהיום הקובע והלאה, יהיה בהתאם למשך הזמן היחסי של כל תקופה.
שיטה זו לפיצול השבח, בהתאם לזמן האחזקה בנכס ולא בפרופורציה ישירה לשבח שנצבר בכל תקופה, מעודדת דחיה בביצוע עסקאות ולהקפאה עמוקה יותר של ענף הנדל"ן.
הועדה ערה לבעיה זו ולכן ממליצה על מתן שתי הטבות במס שבח, בשנתיים הראשונות לאחר המועד הקובע (להלן התקופה הקובעת).
על מנת לבחון את כדאיות ביצוע עסקאות בתקופה הקובעת, בחנו ארבע מצבים אפשריים:
נכס שהוחזק שנה, שנתיים, 3 ו-4 שנים לפני המועד הקובע.
בכל אחד מהמצבים בחנו את שיעור המס במכירת הנכס בסוף ובתחילת השנים 2002, 2003, 2004 ו-2005.
כאמור, הבדיקה שערכנו מתייחסת להטבות במס שבח בלבד, ללא התייחסות להשלכות שאר המלצות הועדה ובין השאר, בנושא מס רכישה ומס מכירה.
להלן גרף המראה את שיעורי המס השונים בכל תקופה:

ראה תמונת גרף - שיעור המס במכירת נכס בתחילת ובסוף כל שנה

הגרף נערך בהתאם להמלצות הועדה באופן שבשנת 2002 תינתן הנחה של 20% מהמס ובשנת 2003 - 10% מהמס.
התוצאה המתקבלת הינה כי (לשם דוגמה בנכס שהוחזק שנה אחת לפני המועד הקובע), יהא שיעור המס בתחילת שנת 2002 40% ובסוף השנה 30%. בתחילת שנת 2003 יהיה המס בשיעור 33.8% ובסופה יפחת שוב ל-30%. מתחילת שנת 2004 והילך יפחת המס לאורך כל תקופת אחזקת הנכס.
במידה ויאומצו המלצות הועדה כלשונן, הרי שכל העסקאות תתבצענה בשבוע האחרון של שנת המס. נוצר מצב אבסורדי בו הפרש של חודש אחד במועד ביצוע העסקה מביא להפרש אדיר בשיעור המס.
כמובן שאין לקבל החלטות על סמך בדיקה זו ויש לבחון כל מקרה לגופו.
ד. ביטול מס מכירה
הועדה ממליצה לבטל את מס המכירה. ואולם, באותה נשימה מוסיפה כי במידה ובשל מגבלות תקציב לא ניתן לבטל את המס לחלוטין, יבוטל המס רק במקרים מסויימים.
ביטול מס מכירה הינו מההמלצות החשובות של הועדה ונובע מכך ש"הועדה הגיעה לכלל מסקנה שחסרונותיו גבוהים מיתרונותיו".
לענין זה יצויין כי המס בלתי צודק ולא ראוי. ניתן לצרף למס המכירה גם את מס הרכישה. ראוי היה לבחון החלפת מיסים אלו במיסי רכוש לנכסים עסקיים באופן שהמיסוי ייגזר משווי הנכס.
ה. שיחלוף
הועדה ממליצה על מתן פטור ממס שבח בשחלוף נכסים במטרה להקל על החלפת נכסי מקרקעין בנכסים חלופיים.
ההמלצה לפטור ממס שבח בשחלוף מבנים עסקיים, הינה לאפשר דחיית מס במקרים בהם שחלוף של מבנה עסקי אחד במבנה עסקי אחר או בקרקע לא מבונה, בתנאי שהתחלת הבניה נעשתה במהלך התקופה הקובעת ותהליך הבניה, של 70% לפחות מהתב"ע, יושלם בתום 5 שנים ממועד העסקה.
המלצה זו יכולה להוות אבן שואבת ומקור בלתי נדלה לעסקאות, אשר עד כה לא התאפשרו מטעמי חוסר כדאיות, בעיקר בשל שיקולי מס.
הרעיון של פטור בשחלוף נכסים ישכלל את המשק ויאפשר ניצול משאבים טוב יותר.
די אם נזכיר את בעל הנכסים המפוזרים שיוכל להחליפם בנכס אחד קל לניהול ותפעול, או אותו בעל נכס שאינו תואם את צרכיו, אלא שבמכירתו היה עלול להיות מחוייב בשיעורי מס כאלו שלא היו מאפשרים לו רכישת נכס דומה.
עם זאת, יש להדגיש כי לא סביר לקבוע הוראות אלו במסגרת הוראות שעה התקפות לשנתיים. סעיף השחלוף ראוי שיהיה סעיף של קבע באופן שניתן יהא לממשו. קיימת סכנה שהגבלת הזמן תביא למצב בו לא יבוצעו שחלופים כלל והרעיון הטוב יסיים את תפקידו לפני הבשלתו.
מלבד הארכת לוח הזמנים, הייתי ממליץ על הרחבת הסעיף כך שניתן יהיה לשחלף נכסי מגורים בנכסים עסקיים ולהפך.
ו. פינוי בינוי
הועדה ממליצה על מספר הטבות, שיינתנו הן לבעלי הדירות והן ליזם בפרויקטים של פינוי-בינוי. בדברי ההסבר להצעה נכתב כי "הממשלה הכירה בפרויקטים של פינוי-בינוי כפרויקטים בעדיפות לאומית, והועדה סבורה, כי מן הראוי לפעול באופן מיידי להסרת חסמי המיסוי המונעים כיום ביצוע פרויקטים כאלו".
לתמריצים אלו למתחמי פינוי-בינוי, חשיבות ברמה הלאומית מבחינת ניצול תשתיות קיימות בצורה מיטבית, ציפוף מרכזי הערים, שידרוג שכונות הבנויות באיכות נמוכה ושמירה על משאב הקרקע הפנוי בארץ ישראל.
עם זאת, ממליצה הועדה כי ההטבות יחולו כהוראת שעה לגבי מתחמים שיוכרזו או שיאושרו כמתחמי פינוי-בינוי בתקופה הקובעת. ראוי היה שגם סעיף זה יהא סעיף של קבע.
בנוסח הצעת החוק מיום 26.11.01, המתבססת על המלצות ועדת רבינוביץ´, מוגדר "מתחם פינוי ובינוי" כדלקמן: "מתחם שהוכרז עליו בצו לפי הוראת סעיף 33 לחוק התכנון והבניה... ובלבד שהמתחם והתכנית אושרו לענין זה בידי המנהלים ושהבקשה לאישור כאמור הוגשה בתקופה הקובעת".
עיון בסעיף 33 לחוק התכנון והבניה, המפנה לסעיף 32 בחוק, מעלה כי שר הפנים, ע"פ המלצת שר הבינוי והשיכון, רשאי להכריז בצו על "מרחב תכנון מיוחד" שהינו אחד מהשניים:
1. בשטח הנדון עוד אין ישוב והוא נועד להקמת ישוב חדש.
2. ביום תחילת החוק וערב פרסום הצו היו באותו שטח לפחות 75% יח"ד שהוקמו או שהן מוקמות ע"י המדינה או מטעמה.
קשה להאמין כי יימצאו במרכזי הערים מתחמים המתאימים להגדרות הנ"ל. נראה כי כל הכוונות הטובות עשויות להכשל במבחן הביצוע, אם לא ישכילו לפשט את נושא הגדרת "פרויקט פינוי-בינוי" ואם יניחו למינהל לטרפד הנושא, כפי שאנו עדים בהחלטה מספר 901, שאושרה לאחר פרסום המלצות הועדה.
ז. איחוד, חלוקה ופיצול
המלצת הועדה לפטור ממס במכירת זכות במקרקעין בדרך של איחוד וחלוקה, אם לא שולם הפרש בכסף או בשווה-כסף, הינה המלצה מצויינת המחסלת עיוותים של פס"ד שטיינברג.
ואולם, ההליכים האיטיים באישור ההמלצות גרמו לכך שסעיף זה אינו רלוונטי יותר, מכיוון שהנושא נכלל בחוק ההסדרים לשנת 2002.
ח. המנעות ממס או הפחתת מס
בהצעת החוק מצאו פקידי האוצר הזדמנות לסתום הגולל ולקבוע כי "המנעות ממס או הפחתת מס, ניתן לראותן כבלתי נאותות אפילו אינן נוגדות את החוק".
בשורה של פסקי דין, נקבע שראוי לבצע עיסקאות באופן שבו הן תחוייבנה במינימום מס ובלבד שהעיסקה תהא חוקית. זהו תפקידם של היועצים וזו דרך ניהול העסקים הנכונה.
לדעתי יש בהכרזה מעין זו סתירה לחוק יסוד כבוד האדם וחירותו ובניסוח מעין זה תמריץ לשוק הנדל"ן באנגליה, פולין, צ´כיה, הונגריה וארה"ב ולבטח לא בישראל.
ט. גילוי מידע לציבור
לסיום, ממליצה הועדה כי מאגרי המידע של אגף מיסוי מקרקעין ייפתחו בפני הציבור הרחב והשמאים, בכפוף לשמירת העקרונות החוקתיים הראויים, בתאום משרד המשפטים, במטרה להביא ליתר שכלול ושקיפות בשוק המקרקעין.
אני מצטרף להמלצת הועדה בנושא זה, אך יש להדגיש כי נושא זה נקבע בנובמבר 1998, במסגרת תיקון 43 לחוק מס שבח, בחוק מיסוי מקרקעין בסעיף 105 א´, אך טרם יושם.
לשכת שמאי המקרקעין עתרה לאחרונה לבג"צ בדרישה ליישום התיקון לחוק.

למרות בעיות אלו ואחרות, המלצות הועדה ראליות וניתנות ליישום. עם כל הביקורת, הרי שיישום ההמלצות יכול להביא להפשרת שוק הנדל"ן ומניעת "מוות סופי" לאחר תקופה ארוכה של גסיסה.
למעט נושא חישוב השבח, שעשוי להניב תוצאות הפוכות מהמצופה, אני עומד לצד הועדה ומאחל למשק הישראלי יישום ההמלצות וטובה שעה אחת קודם.