הכותב - צביקל עדי - כלכלן ושמאי מקרקעין (חבר לשכת שמאי מקרקעין בישראל והאקדמיה למחקר ויישום שמאות מקרקעין. היה בעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל וכיום חבר מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים).

20/05/2002

יש לבחון כל השקעה לגופה לפי מטרות המשקיע, לפני קבלת החלטה האם לבצעה במסגרת היחיד או במסגרת חברה.


בביטאון גלובס נדל"ן מ-20.5.2002 פורסם מאמר מפרי עטם של עו"ד ירדנה אייזקסון ועו"ד מאיר מזרחי.
המאמר מנתח את כדאיות ההשקעה במסגרת יחיד לעומת השקעה במסגרת חברה ומגיע למסקנה חד-משמעית כי לאור הרפורמה אבד היתרון שבהשקעה בחברה ומעתה כדאי להשקיע במסגרת היחיד.
הבדיקה שבוצעה במאמר מתייחסת להשקעה של סכום מסויים כהשקעת יחיד לעומת השקעת סכום דומה במסגרת חברה. אלא שכותבי המאמר לא נתנו הדעת על עלות הכסף המושקע, עלות המושפעת ישירות משיעורי מס הכנסה שונים על יחיד וחברה, שיעורים שלא שונו בתיקון מס´ 50.
כך, לשם דוגמא, אם לפלוני חברה אשר בקופתה רווחים של 100,000 ש"ח הרי שלצורך השקעה של החברה יעמדו לרשות החברה 64,000 ש"ח (לאחר תשלום 36% מס חברות) ואילו כיחיד יעמדו לרשותו פחות מ-50,000 ש"ח לאחר תשלום מס הכנסה או מס בגין דיבידנד וזאת מבלי להביא בחשבון תשלומים לביטוח לאומי ומסי בריאות.
עתה יש לבחון את מטרת ההשקעה. נניח שפלוני מבקש להשקיע בנכס מניב שישא תשואה של 10% לשנה ברוטו. ההשקעה במסגרת החברה תשא 6,400 ש"ח לשנה תשואה ברוטו ולאחר תשלום 50% מס לשם העברה כמשכורת לכיסו הפרטי של פלוני יישארו בידיו 3,200 ש"ח לחודש.
לעומת זאת במידה וההשקעה תבוצע כיחיד תשא השקעת אותו הסכום 5,000 ש"ח לשנה תשואה ברוטו ולאחר תשלום 50% מס יהיו בידי פלוני 2,500 ש"ח לשנה בלבד.
ההבדל הוא של למעלה מ-25% בהכנסה נטו על השקעה דומה.
אמנם, כשפלוני יחליט למכור הנכס יצטרך לשלם מס גבוה יותר בחברה ואולם סה"כ הכדאיות צריכה להיבחן לפי אורך האחזקה, שיעור עליית המחיר, זרם התקבולים וגורמים נוספים.
אין הדבר דומה לגבי דירות מגורים היכן שהיחיד עשוי לזכות בפטור מלא ממס הכנסה (עד תיקרה מסויימת) והיכן שקיימת אפשרות (בתנאים מסויימים) למכור את הנכס בפטור ממס שבח.
אשר על כן, לא ניתן לקבוע באופן חד-משמעי את הסביבה הכדאית למשקיע לביצוע השקעתו.
התוצאות העסקיות משתנות בהתאם למטרות ההשקעה, צורת המימון, זמן האחזקה וכיוצ"ב. כפי שניתן לראות, קיימים הבדלים מהותיים בשיעורי התשואה הנובעים משיקולי מס וממבנה העסקה.
טוב יעשה משקיע אם יוועץ במומחה לפני ביצוע השקעה וטוב יעשה המחוקק אם ישמור על יציבות ועקביות ולא ישנה החקיקה השקם וערב.
יציבות חקיקתית הינה תנאי בסיסי למשיכת השקעות למשק. כיום, בשוק גלובלי היכן שגם הפרט רואה בפניו חלופות השקעה בשווקים אחרים, כל שינוי, אי יציבות וחוסר ביטחון ידיר כספים מהמשק. כספים שכה נחוצים על מנת לבסס כלכלה בריאה ויציבה לאורך זמן.