המועד הקובע - אישור תכנית ותחילתה

הכותב - אשר שולמן, מהנדס ושמאי מקרקעין; יו"ר אגודת הכבוד של אגודת מהנדסי ערים. בעבר נשיא הפצרדיה הבינלאומית של מהנדסי ערים, שותף בניסוחן והכנתן של מרבית התיקונים לחוק התכנון והבניה ולתקנותיו משנת 1981-2006

25/10/2001

בנושא התכניות, המחוקק לא השאיר את הסמכות למוסד התכנון המאשר תכנית לקבוע את מועד תחילתה, אלא קבע מועד זה בחוק התכנון והבניה, ובחוקים נלווים.

כללי
כל חיקוק מתפרסם ברשומות.
חוקים - בספר החוקים.
תקנות - בקובץ התקנות.
תכניות (בנין עיר) בילקוט הפרסומים.
באשר לחוקים ולתקנות, המחוקק קובע במסגרתם את מועד תחילתו של החוק או התקנה.
הווי אומר שבחיקוק עצמו נקבע מועד תחילתו, ימים, שבועות או חדשים לאחר פרסומו.
בנושא התכניות, המחוקק לא השאיר את הסמכות למוסד התכנון המאשר תכנית לקבוע את מועד תחילתה, אלא קבע מועד זה בחוק התכנון והבניה, ובחוקים נלווים.
כמו כן, יש והמחוקק קובע לכמה זמן יהיה תוקף החוק.
במידה ולא צויין מועד תחילה, החיקוק חל החל מיום פרסומו.
לדוגמא: תיקון 33 לחוק התכנון והבניה.
"6א.תחילתו של חוק זה ששה חדשים מיום פרסומו, למעט האמור בסעיף קטן (ב), ותקפו של פרק ה´3 למשך חמש שנים מיום תחילתו.
ב.תחילתו של סעיף 157א(ה1), כנוסחו בסעיף 3 - שלושה חדשים מיום פרסומו של חוק זה.
7. חוק זה יפורסם ברשומות בתוך שלושים ימים מיום קבלתו בכנסת."
מועדי התחילה
•תחילת תכנית
פרק ג´ בחוק התכנון והבניה דן בתכניות, סימן 1 בפרק זה דן בהוראות כלליות לתכניות, סעיף 119 בחוק קובע:
"119.(א)*תחילתה של תכנית, שאושרה לפי סימן זה, היא בתום חמישה עשר ימים מיום פרסום הודעה ברשומות או בעיתון על דבר אישורה, לפי המועד שבו פורסמה ההודעה האחרונה.
(ב)מועד פרסום ההודעה ברשומות יהיה המועד הקובע לענין תביעת פיצויים לפי סעיף 197.
(ג)אין חובה לפרסם את מסמכי התכנית והוראותיה ברשומות."
•היתר על פי תכנית שהופקדה
סעיף 97 א´ מאפשר לתת היתר על תכנית שהופקדה, וזאת בתנאים מיוחדים המפורטים בסעיף.
"97 א(3) לעניין פרקים ח´ (הפקעות) ח´ 1 (היטל השבחה) ו- ט´ (פיצויים) יראו את יום מתן ההיתר לפי סעיף זה ביום תחילת התכנית לגבי המקרקעין שעליהם חל ההיטל."
•תכניות דרך
סעיף 119ב בסימן ו´1 - תכנון דרכים ומסילות ברזל, דן בהוראות מיוחדות לדרכים.
"119ב´ בהליכים לאישור תכנית דרך ינהגו לפי הוראות חוק זה, זולת ההוראות המיוחדות והשנויים המפורטים להלן.
אחת מההוראות המיוחדות הוא סעיף קטן (10).
(10)תחילתה של תכנית דרך שאושרה, למעט לעניין פרק ט´, בתום 15 ימים מיום פרסום הודעה בעיתון על אישורה".
•חוק הליכי תכנון ובניה (ול"ל)
אשור תכניות ותחילתן מוסדר בסעיף 5 סעיפים קטנים 11 ו-12
* הערה: הדגשה של הח"מ.
"(11)אושרה תכנית על ידי הועדה, או על ידי שר הפנים לפי פסקה (9), תפרסם הועדה הודעה על כך בעיתונים כאמור בפסקה (3), ותחילתה של התכנית לעניין מתן היתרים ולעניין היטל השבחה לפי חוק התכנון תהא עם הפרסום הראשון של ההודעה בעיתון;
(12)סמוך לאחר אישור התכנית תפורסם על כך הודעה ברשומות ומועד זה יהיה המועד הקובע לעניין תביעה לפיצויים לפי סעיף 197(ב) לחוק התכנון"
יישום
הצורך בקביעת מועד תחילת החיקוק ברור, בדרך כלל המועד הוא מספר שבועות או חודשים לאחר הפרסום וזאת כדי לאפשר לצבור להתכונן ליישומו.
אותו הדבר בנושא אשור תכניות. כוונת המחוקק שתחילתה של תכנית רק שבועיים לאחר פרסומה לאשור ברשומות או בעיתונים לפי העניין.
כלומר, החל מתאריך זה ניתן להוציא היתר, לגבות היטל השבחה ולהגיש תביעה לתשלום פצויים.
סעיפי החוק בנושא הם:
•היתרים
פרק ה´ בחוק דן בנושאי רישוי, סעיף 145ב קובע:
"(ב)בקשה להיתר כאמור בסעיף קטן (א) תוגש לרשות הרישוי המקומית וזו לא תיתן את ההיתר, אלא אם כן העבודה או השימוש שבעדם מבוקש ההיתר מתאימים לתכנית ולתקנות אחרות לפי חוק זה החלות על הקרקע או הבנין הנדונים; רשות הרישוי המקומית רשאית להעביר את הבקשה להחלטת הועדה המקומית".
•היטל השבחה
התוספת השלישית במסגרת פרק ח1 סעיף 196א דנה בהיטל השבחה.
"השבחה"- עליית שווים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג.
"מימוש זכויות"- במקרקעין אחת מאלה:
(1)קבלת היתר לפי חוק זה לבניה או לשימוש בהם שלא ניתן היה לתיתו אלמלא אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חריג שבעקבותיהם חל היטל השבחה.
(2)התחלת השימוש בהם בפועל כפי שהותר לראשונה עקב אישור התכנית שבעקבותיו חל היטל השבחה.
"4.על שומת ההשבחה יחולו הוראות אלה:
(1)ההשבחה תיקבע בידי שמאי מקרקעין בסמוך לאחר אישור התכנית, התרת השימוש החורג או מתן ההקלה; אולם רשאית הועדה המקומית לדחות את עריכת שומת ההשבחה עקב אישור תכנית עד למימוש הזכויות במקרקעין שבהם חלה ההשבחה (להלן: "דחיית השומה עד למימוש הזכויות");
(2)החליטה הועדה המקומית על דחיית שומה עד למימוש הזכויות, לגבי מקרקעין שאינם כלולים בתכנית, תודיע הועדה לבעל המקרקעין, תוך חצי שנה מיום תחילת התכנית, על חבותו בהיטל, והוראות סעיף 6(ג) יחולו גם על הודעה לפי פסקה זו;
(5)במקרקעין שבהם אושרו מספר תכניות בוז אחר זו, בלי ששולם היטל עקב אף אחד מאישורים אלה, תהא ההשבחה ההפרש בין שווים של המקרקעין בסמוך לפני אישורה של התכנית הראשונה לבין שוויים מיד לאחר אישורה של התכנית האחרונה;
(7)השומה תיערך ליום תחילת התכנית, או ליום אישור ההקלה או השימוש החורג, לפי הענין, בהתחשב בעליית ערך המקרקעין וכאילו נמכרו בשוק חפשי"
סעיפים 5 ו-6 דנים בלוח שומה:
5.אושרה תכנית ולא החליטה הועדה המקומית על דחיית השומה עד למימוש הזכויות, תערוך הועדה המקומית, על פי חוות דעת של שמאי מקרקעין, לוח שומה לכל התכנית שאושרה, ובו יפורטו המקרקעין שהושבחו עקב אישור התכנית ושיעור השבחתם.
6. (א)לוח שומה שנערך לפי סעיף 5 יוצג במשרדי הועדה המקומית ובמשרדי הועדה המחוזית תוך חצי שנה מיום אישור התכנית.
(ה)לא הוצא לוח שומה תוך חצי שנה מיום אישור התכנית, ייחשב הדבר כהחלטת הועדה המקומית על דחיית השומה עד למימוש הזכויות.
לתשומת לב העוסקים בנושא תחילת תכנית (לאור תקון 43) הוא 15 יום לאחר פרסום בעתון או רשומות (הפרסום המאוחר יותר) ויש לבדוק תאריכי הפרסומים לכל תכנית כדי לקבוע את יום התחילה.
•פיצויים
בפרק ט´ הדן בפיצויים נקבע בין היתר:
197(א) נפגעו על ידי תכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או גובלים עמה, מי שביום תחילתה של התכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים מהועדה המקומית, בכפוף לאמור בסעיף 200.
(ב) התביעה לפיצויים תוגש למשרדי הועדה המקומית תוך שלוש שנים מיום תחילת תוקפה של התכנית; שר הפנים רשאי להאריך את התקופה האמורה, מטעמים מיוחדים שיירשמו, אף אם כבר עברה התקופה."
אשור ותחילה
מעיון בסעיפי החוק השונים אנו למדים שיש כלל וישנם יוצאים מן הכלל.
•הכלל:
כפי שמופיע בסעיף 119 לחוק דבר אישורה של התכנית יש לפרסם בעיתונים ובילקוט הפרסומים.
תחילתה של התכנית שבועיים לאחר הפרסום האחרון ובמירב התכניות כלל זה תקף לנושא היטל השבחה והוצאת היתרים.
לנושא תביעת פיצויים תחילתה של תכנית שבועיים לאחר הפרסום ברשומות.
ההפרדה במועדי תחילת התכנית באה במסגרת תיקון 43 לחוק.
החוק לפני התיקון הורה:
"תחילה של תכנית שאושרה לפי סימן זה הוא בתום חמישה עשר יום לאחר פרסום הודעה ברשומות על אישורה".
•היוצאים מן הכלל מנומק בטבלה סעיפים 119 ב(1) 97 (ב) (ראה בסוף המאמר).
•קיים וכוח בנושא היום הקובע לדרישת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק, יש הגורסים
שיום פרסום ההודעה ברשומות הוא היום הקובע לגבי סעיף 197
גרסה זו מסתמכת על סעיף 119 (ב) לחוק.
היוצא מכך, לפי גרסה זאת שגם פצויים לפי חוק סעיף 119 ב´ (תכנית דרך) ו-ול"ל ניתנים ליום פרסום התכנית ברשומות.
דעת החמ´ היא שונה.
את סעיף 119 (ב) יש לקרוא יחד עם 119 (א) ואזי הפרוש הוא שהמועד הקובע הוא לא מועד פרסום ברשומות או בעתון, אלא המועד הקובע הוא פרסום ברשומות בלבד,ותחילתה של תכנית הוא 15 יום לאחר מכן.
פרוש זה מקבל חיזוק בסעיף 197 המורה על הגשת תביעה תוך שלש שנים מיום תחילת תוקפה של התכנית ע"י מי שהיה בעל המקרקעין ביום תחילת התכנית.
סעיף 97 א´ גם הוא מדבר על יום תחילת התכנית (לא יום אישורה).
לדעתי המחוקק מבחין בין תחילת תכנית לבין מועד קובע שהוא המועד שממנו סופרים 15 יום לתחילת התכנית.
טוב יעשה המחוקק אם יאחד את ההגדרות לגבי יום אשור ויום תחילה לגבי כל סוגי התכניות.