מהנדס העיר והשבחת פיצויים

הכותב - אשר שולמן, מהנדס ושמאי מקרקעין; יו"ר אגודת הכבוד של אגודת מהנדסי ערים. בעבר נשיא הפצרדיה הבינלאומית של מהנדסי ערים, שותף בניסוחן והכנתן של מרבית התיקונים לחוק התכנון והבניה ולתקנותיו משנת 1981-2006 

22-03-2011

מהנדס העיר וצוותו מהווים חלק אינטגרלי בעשייה של הרשות המקומית וכמו שכתוב "סוף מעשה במחשבה תחילה". מהנדס העיר הוא גם חלק (וחלק נכבד) מהזרוע התכנונית של הרשות.
סמכויות מהנדס העיר קובעו בחוק הרשויות המקומיות (מהנדס רשות מקומית) התשנ"ב:-
"תפקידי המהנדס וסמכויותיו
5. (א) מהנדס הרשות המקומית הוא הסמכות המקצועית בתחום תפקידיו.
(ב) וזהו תחום תפקידיו וסמכויותיו של מהנדס, בכפוף להוראות כל דין:
(1) תכנון העיר;
(2) הפיקוח והרישוי;
(3) הבניה הציבורית;
(4) העבודות הציבוריות המבוצעות על ידי רשות מקומית או מטעמה.
(ג) ברשות מקומית שמועצתה היא ועדה מקומית כאמור בסעיף 18 לחוק התכנון והבניה יהיה מהנדס, מהנדס הועדה המקומית, וכל תפקיד וסכמות שיש לו בתחום הרשות המקומית, יוקנו לו גם במרחב התכנון של ועדה מקומית כאמור."
"אצילת סמכויות
6. מהנדס, באישור ראש הרשות המקומית ובכפוף לכל דין, רשאי להאציל מסמכויותיו ומתפקידיו, כולן או מקצתן, או לענין מסויים, לעובד אחר של הרשות המקומית ובלבד שמי שהואצלו לו סמכויות כאמור, הוא מהנדס רשוי או אדריכל רשוי ובעל הכשירות המקצועית הנדרשת לתחום שבו הואצלה לו הסמכות."
"תיקון חוק התכנון והבניה
7. במקום סעיף 20 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה - 1965, יבוא:
"מהנדס 20. ומזכיר הועדה המקומית (א) בועדה מקומית לפי סעיף 18, מהנדס הרשות המקומית יהיה מהנדס הועדה.
(ב) במרחב תכנון שסעיף 19 חל עליו, תמנה הועדה המקומית את מהנדס הועדה מבין הכשירים להיות מהנדס לפי חוק הרשויות המקומיות (מהנדס רשות מקומית), התשנ"ב - 1991.
(ג) מהנדס הועדה המקומית ישמש גם כמזכיר הועדה".
נושאים הקשורים בתכנון עיר, בפיקוח ורישוי הם נושאים הכפופים ברובם המכריע לחוק התכנון והבניה ותקנותיו.
במאמרי זה אתמקד בנושא היטל השבחה ופיצויים.
היטל השבחה ופיצויים
כמו בכל גוף פעיל גם לרשות המקומית הוצאות מהוצאות שונות ומולם הכנסות.
לא פה המקום לפרט את ההוצאות וההכנסות השונות והמגוונות.
אתייחס להכנסות וההוצאות העיקריות הנובעות מחוק התכנון והבניה והן:
הכנסות - היטל השבחה לפי פרק ח´1.
הוצאות - פיצויים לפי פרק ט´ לחוק.
הוצאה גדולה נוספת היא תשלום עבור הפקעות. נושא זה- בדיון נפרד.
1. היטל השבחה
היטל ההשבחה מוטל על פי סעיף 196א´ בפרק ח´1 והתוספת השלישית לחוק פרק ח´1 - היטל השבחה.
"196א´ - ועדה מקומית תגבה היטל השבחה בשיעור, בתנאים ובדרכים שנקבעו בתוספת השלישית ועל פיה".
ההשבחה מוגדרת בתוספת השלישית:
"א. "השבחה" - עליית שווים של מקרקעין עקב אישור תוכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג
ד. שעור ההיטל הוא מחצית ההשבחה".
יעוד כספי היטל ההשבחה מוגדר גם הוא בתוספת השלישית.
"13 סכומים שנגבו כהיטל מיועדים, אחרי ניכוי הוצאות הגביה לרבות הוצאות של ערעור לפי תוספת זו, לכיסוי ההוצאות של הועדה המקומית או של רשות מקומית אשר הועברו לה לפי סעיף 12 להכנת תכניות במרחב התכנון או בתחום הרשות המקומית, לפי הענין, ולביצוען, לרבות הוצאות פיתוח ורכישת מקרקעין לצרכי ציבור, כפי שהוגדרו בסעיף 188 לחוק זה, ולרבות הוצאות שימור אתר או הפקעתו לפי התוספת הרביעית".
2. פיצויים
פיצויים משולמים על פי סעיפים 197 עד 200 בפרק ט´ לחוק.
פרק ט´: פיצויים
"197א´ נפגעו על ידי תכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או גובלים עמה, מי שביום תחילתה של התכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים מהועדה המקומית, בכפוף לאמור בסעיף 200".
3. היטל השבחה מול פיצויים
כפי שרואים נושאי ההשבחה והפיצויים הם נושאים עוקבים בחוק (סעיפים 196 ו197-), בעוד שההיטל הוא בגדר הכנסה הרי שהפיצויים הם בגדר הוצאה.
כב´ השופט חשין במסגרת פסק דין ע"א 4809/91 הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים נגד קהתי ואחרים (פד"י מח´ חלק שני) כותב:
"תכנית שלפי החוק יכולה שתפגע במקרקעין ויכולה שתשביח מקרקעין. פגיעה והשבחה אינן אלא שני צדיה של אותה מטבע, שתי נגזרות אפשריות - ונוגדות - של תכניות לפי החוק. פגעה תכנית במקרקעין, עשוי הבעלים או בעל זכויות בהם לזכות בפיצויים מן הוועדה המקומית, והיא הוראת סעיף 197 לחוק. השביחה תכנית מקרקעין, יחוייב הזוכה בהיטל השבחה לועדה המקומית - עם מימוש זכותו במקרקעין - הכול כאמור בסעיף 196א ובתוספת השלישית לחוק. ואולם בעוד שנושא שומת פיצויים בגין פגיעה במקרקעין לא זכה אלא לטיפול לאקוני בלבד, הנה נושא חיוב ההשבחה זכה לטיפול מדוקדק בתוספת השלישית לחוק, הניתן ללמוד מהיטל השבחה לענייננו אנו?"
פה המקום לציין שעל סמך הערתו זו של כב´ השופט תוקנו ב-1995 במסגרת סעיף 43 לחוק הסעיפים הדנים בפיצויים ונושא שומת הפצויים בגין פגיעה במקרקעין זכה לטיפול מדוקדק בחוק, כנושא היטל ההשבחה.
מקריאה מרפרפת בסעיפי החוק הדנים בשני הנושאים ניתן להבחין שישנו הבדל עקרוני בין ´שני צדיה של אותה מטבע´.
פצויים - הועדה משלמת אם כל ירידת השווי.
היטל השבחה - הועדה מקבלת 50% מההשבחה (עלית השווי).
קריאה יותר מדוקדקת מראה שיש הבדל מהותי נוסף.
השבחה מוגדרת כעליית שווים של מקרקעין עקב אישור תכנית.
בתוספת השלישית מוגדרת תכנית כתכנית מתאר מקומית או תכנית מפורטת.
פצויים משולמים במידה והמקרקעין נפגעו ע"י תכנית.
התכנית המוגדרת בסעיף זה היא על פי הגדרתה בחוק.
תכנית - תכנית מהתכניות של פרק ג´.
פרק ג´ דן בתכניות מתאר ארציות, תכניות מתאר מחוזיות, תכניות מתאר מקומיות, תכניות מפורטות, תכניות מיוחדות, תכניות לשמור אתרים ותכניות דרך.
היוצא מכך שפצויים אפשר לבקש על ירידת ערך המקרקעין בגין כל התוכניות לסוגיהן וגודל הפצויים הוא מאה אחוזים מירידת הערך.
היטל השבחה, לעומת זאת, הוא סך מחצית מההשבחה, והשבחה (עלית ערך מקרקעין) הנובעת רק מתוכניות מתאר מקומיות ותכניות מפורטות.
דוגמא - תכנית מתאר ארצית או מחוזית שמייעדת שטחים לפארק וכד´ ומאידך מייעדת שטחים חקלאיים לבניה.
עצם יעוד קרקע לבניה מעלה את שוויה (שווי פוטנציאלי של קרקע חקלאית) ועל עליית שווי זו, על השבחה זו בפועל, אין היטל השבחה.
יעוד שטח חקלאי בעל פוטנציאל לבניה - לפארק או ליעוד צבורי אחר מוריד את שוויו וניתן בעקרון לבקש פצויים בגין התכנית.
כמו כן, תכנית מתאר ארצית לתחנות כח - ישנה השבחה אך אין היטל.
במסגרת מאמר זה לא אדון בסוגיה של תשלום היטל השבחה בקרקעות בבעלות מנהל מקרקעי ישראל.
טבלה מרכזת את ההבדלים העיקריים בין היטל השבחה לפיצויים לפי 197.

4. צמצום ההבדלים
לתקון אי הסימטריה הזו ושאכן "שתי הנגזרות האפשריות ונוגדות של תכנית" (לפי דברי כב´ השופט חשין) תהיינה סימטריות, ישנן מספר אפשרויות:
האחת - הקטנת גובה הפצוי ל-50% ורק מתכניות מתאר מקומיות ומפורטות.
השניה - הגדלת היטל ההשבחה ל-100% מן ההשבחה ובגין כל סוגי התכניות.
(1) האפשרות הראשונה אינה ישימה בעליל, איני מאמין שימצא המחוקק שיסכים להוריד פיצויים, אם ע"י הורדה באחוזים, אם ע"י הורדה בסוג תוכניות. אם ימצא המחוקק ספק רב אם בית המשפט ייתן ידו לכך (חוק יסוד כבוד האדם וחירותו).
בבג"צ 7250/97 סולימאני נגד שר הפנים (פורסם בפסקי דין כרך נ´ד חלק שלישי תש"ס) אומרת כב´ השופטת דורית בייניש:
"3. חובת הפיצוי בגין פגיעה בקניינו של אדם נטועה בשיטתנו משכבר הימים, והיא הוכרה גם לענין פגיעה במקרקעין עקב תכנית שלא בדרך של הפקעה, שנים רבות בטרם הוחק סעיף 197 לחוק התכנון והבניה. בית משפט זה עמד על חשיבותה של הזכות הכללית לפיצויים בשורה ארוכה של פסקי דין. בלשונו של הנשיא אגרנט:
"ניתן לומר, שהזכות לפיצויים לא רק שהיא נושאת היום אופי אוניברסלי אלא גם עומדת, מפאת חשיבותה היתירה, על מדרגה - או כמעט על מדרגה - של ´זכות יסוד´, וזאת ללא קשר להוראה קונסטיטוציונית המקנה לה את המעדה הזה, ואף אם מקומה יכירנה, כאם ושם, בהוראת חוק סטטוטורית בלבד" (ע"א 216/66 עירית תל-אביב-יפו נ´ אבו דאיה (1), בעמ´ 546).
כך ביחס לפגיעה בקניין בדרך כלל, והדברים נכונים שבעתיים מאז עוגנה זכות הקניין בזכות יסוד בחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו. על אחת כמה וכמה כך הוא מקום שהזכות לפיצויים מעוגנת בהוראת חוק, לעניינו - סעיף 197 לחוק התכנון והבניה."
(2) האפשרות השניה מתחלקת לשניים.
הגדלת ההיטל 100%- מההשבחה.
אפשרות לא ישימה מבחינה כלכלית, תשלום מלוא ההשבחה יוריד את הרצון והכדאיות ליזמות המשביחה קרקע.
לעומת זאת הרחבת בסיס התוכניות אפשרי גם אפשרי.
בהצעה הממשלתית לתיקון 43 הובאה הצעה כזאת שאומצה עקרונית ע"י ועדת הפנים, מסיבות שלא פה המקום לפרט ההצעה המאושרת לא עלתה לאשור במליאת הכנסת וכך לא נכנסה לספר החוקים.
במשך השנים מאז אושר תקון 43 (1995) היו מספר נסיונות ל"השוות" בין שני צדי המטבע ע"י הרחבת קשת התוכניות בגינן ניתן לקבל היטל השבחה אך ללא הצלחה.
ג. ´פתרונות´ בחקיקה
המחוקק היה ער לבעיתיות ובמסגרת החוק הקיים ישנם מספר פתרונות בנושא הפצויים.
1. האחד - בנושא תכנית דרך (תקון 37 התשנ"ה) סעיף 119ד´ לחוק קובע:
"119ד.(א) הוגשה תכנית דרך בידי המדינה או מטעמה כאמור בסעיף 119ב(1) או בידי רשות שהוקמה לפי דין שאינה רשות מקומית או ועדה מקומית, וחויבה ועדה מקומית בתשלום פיצויים לפי סעיף 197 עקב אישור התכנית, ישפה מגיש התכנית כאמור את הועדה המקומית, ב70- אחוזים מסכום הפיצויים; אין בהוראות סעיף זה כדי לגרוע מכל הסכמה אחרת בין הנושאים בתשלום הפיצויים או השיפוי ובין הזכאים להם".
האמור קובע שבתכנית דרך המוגשת לאשור הועדה המחוזית (לא בתכנית מחוזית ולא בתכנית ארצית) מגיש התכנית ישפה את הועדה המקומית ב-70% מסכום הפיצויים שנקבע.
2. השני - בנושא שמור אתרים סעיף8ד´ לתוספת הרביעית (תקון 31 תשנ"א):
"8.(א) נתבעה ועדה מקומית לשלם פיצויים עבור נכס הכלול בתכנית לשימור לפי סעיפים 197 ו-198, והועדה המקומית ראתה כי אין לה מקור כספי למימון תביעה כאמור, רשאית הועדה המקומית ביוזמתה או לבקשת הרשות המקומית שבתחומה מצוי הנכס, בכל שלב משלבי בירור התביעה, וגם לאחר פסק דין סופי בה, ליזום תכנית לשינוי או לביטול התכנית לשימור".
הפתרון פה פשוט - אין מקור כספי מבטלים את התכנית ולא משלמים פצויים.
(לא ברור מה קורה על פיצוי לבעל הנכס עקב השהיה ועקוב מצוי זכויותיו).
3. השלישי בננשא פיצויים סעיפים 197 ו-198 (תקון 43 תשנ"ה).
"198(א) הוגשה תביעה לפי סעיף 197. תודיע הועדה המקומית לכל מי שעלול להיפגע מקבלת התביעה על הגשתה, ותיתן לו הזדמנות להשמיע טענותיו".
המשתמע מפה שיש מי שעלול להיפגע מתשלום התביעה (חוץ מן הועדה המקומית).
ישנה דיעה שהמדובר במגיש תכנית דרך שצריך לשפות את הועדה ב-70% מסכום הפיצויים, וישנה דעה שהמדובר בכל יזם שחתם על כתבי שפוי לועדה, על סמך זה ישנן ועדות המחתימות יזמים על כתבי שפוי.
בפסק דין שניתן בבג"צ - סולימאני נגד שר הפנים כותבת כב´ השופטת דורית בייניש:
"חובת הפיצוי מחייבת את רשויות התכנון להביא את שיקול הפיצוי כשיקול משמעותי שיש להתחשב בו במסגרת התכנון ואפשרות מימושו..." "ככלל יש להניח כי בעת הכנת תכנית מביאות הרשויות המקומיות בגדר שיקוליהן את הנטל שייפול על הוועדה המקומית לשלם פיצויים לבעלי הזכויות במקרקעין אשר ייפגעו על ידי התכנית. על הרשות לתת ביטוי תקציבי לצורך להבטיח את סכום הפיצויים שישולם בגין התכנית, והיא יכולה לעשות כן, בין היתר, על ידי הכללתם של סכומי הכסף המיועדים לפיצוי בתקציבה, על ידי הענקת תחליף לפיצוי לבעלי הזכויות באמצעות התכנית גופה או על ידי הבטחת פיצוי כספי לבעלים בהסכמי שיפוי עם היזמים."
דעתי היא שניתן גם ניתן (לפעמים זה כורח המציאות) לעגן הסכמי שפוי עם היזם במסגרת התכנית, או במסמכים נלווים.
4. הרביעי - איחוד וחלוקה
החוק מאפשר פתרון נוסף בנושא תשלומים בגין פיצויים לפי 197 ובגין הפקעות בתחום התכנית והוא על דרך הכנת תכנית אחוד וחלוקה.
בתכנית כזאת מושג איזון בין כל המשתתפים בה, כאשר מי שנפגע מקבל תשלום איזון ממי שהושבחו ממקרקעין, כמו כן, ניתן בתכנית אחוד וחלוקה להעביר לרשות הציבור שטחים לצרכי ציבור מעל 40% המותרים להעברה ללא תשלום בהפקעה.
מומלץ למהנדסי הערים ולאחראים בנושאים אלו להשתמש בכלי זה ככל האפשר.
ד. פתרונות בפסיקה
כאמור, החוק מאפשר להטיל היטל השבחה רק בגין תוכניות מתאר מקומיות ותוכניות מפורטות.
בשני פסקי דין שנתנו לאחרונה בבית המשפט העליון נקבע אחרת.
בפסקי דין אלו נכרים מאמצי בית המשפט להרחיב את תכולת החוק.
פסק דין רע"א 384/99 מועש נגד הועדה המקומית לתכנון ובנייה טבריה.
בקשת רשת ערעור על פסק דין שניתן בנושא ע"י בית המשפט המחוזי בנצרת ב20.12.98- בע"א 262/98.
פסק הדין הוא בנושא הטלת היטל השבחה בגין תכנית מתאר ארצית לתחנות תדלוק (ת.מ.א 18´) שנוי מס´ 2 שאושרה ב-11.12.96.
וכך פוסק כב´ השופט א. ריבלין:
"בתכנית נקבע כי "במקום שבתכנית מקומית ייעדו מקרקעין לתעשיה או לתעשיה משרדים, או לתעשיה מדרים ומסחר, או למרכזי תחבורה, יהיו גם תחנות דלק במשמע, גם אם לא נאמר כך במפורש והיא כשאן בתכנית המקומית כוונה אחרת משתמעת". עוד נקבע בתכנית המתאר הארית כי מקום שהתכנית המקומית כוללת הוראות של תכנית מפורטת "תותר הקמת תחנת תדלוק".
"החבות בהיטל ההשבחה להבדיל ממועד תשלום ההיטל נוצרת כאשר חלה השבחה במקרקען, בין מחמת הרחבתם של זכויות הניצול בהם ובין בדרך אחרת וזאת כתוצאה מאישור תכנית, מתן הקלה, או התרת שימוש חורג."
"תכנית המתאר הארצית הרחיבה את דרכי השימוש המותרות על פי התכנית המקומית (המפורטת) והרחבה בכך זכויות הניצול המותרות בקרקע. ההיתר במקרה זה ניתן בעקבות השינוי שהוכנס, כאמור, בתכנית המקומית על ידי תכנית המתאר הארצית ועקב אותו שינוי. אין גם מחלוקת בדבר קיומה של תכנית מפורטת במקרה זה."
"אשר לעצם התרחשותו של אירוע המס רשאי היה בית המשפט להגיע לתוצאה שאליה הגיע, ולבוא לכלל מסקנה כי עלה שוויין של המקרקעין, וכי עליה זו באה מחמת הרחבתן של זכויות הניצול במקרקעין "או בדרך אחרת" כשלון סעיף 2 לתוספת השלישית לחוק. הרחבה זו באה עקב השינוי שהכניסה תכנית המתאר הארצית בתכנית המקומית".
"מכל מקום, במקרה שלפנינו, משניתן בפועל היתר בנייה על ידי הועדה המקומית, לאחר שנשתכנעה כי אין בתכנית המקומית כוונה אחרת, ומשמצאה כי ההיתר הוא בהתאם להוראותיה של תכנית מפורטת, אין להתערב בתוצאה אליה הגיע בית המשפט המחוזי."
כדי לא להפוך את הפסיקה לפסיקה גורפת קובע בית המשפט:
"כיוון שכך, ומבלי שאנו מביעים דעה באשר לחיוב המס במקרים אחרים בהם ידרש היטל ההשבחה בעקבות שינוי תכנית המתאר הארצית לא מצאנו מקום ליתן רשות ערעור."
וכן נותר על כנו פסק דינו של בית המשפט המחוזי שקבע שניתן לקבל היטל השבחה בגין תכנית מתאר ארצית (ת.מ.א 18).
2. פסק דין נוסף, יש לומר אף מפתיע, דן בהרחבת התכולה גם על השבחה בגין תקרות פסק הדין רע"א 8538/99 ניתן בבית המשפט העליון ב-3.4.2000 ע"י כב´ השופטת ד. דורנר.
"בית-המשפט המחוזי בבאר-שבע (סגן-הנשיא יהושע פלפל והשופטים ידין טימור וניל הנדל) הפך את החלטת בית-משפט השלום בקבעו, כי החלטת הוועדה השביחה את הנכס, שכן עד למתן ההחלטה, ניתן היה לקבל היתר לבנייה על 50 אחוז משטח המגרש רק במקרים מיוחדים, ובכפוף לאישור הוועדה המחוזית. ואילו החלטת הועדה מאפשרת תוספת בנייה, לא רק במקרים מיוחדים, וללא צורך באישור הוועדה המחוזית. כן קבע בית-המשפט המחוזי, כי תקנה 13 אינה מונעת חיוב בהיטל השבחה במקרה ז. לפיכך, השיב בית-המשפט המחוזי את החיוב בהיטל ההשבחה על-כנו.
מכאן בקשת הרשות לערער שבפניי בגדרה שבה המבקשת וטענה, כי החלטת הוועדה לא השביחה את המקרקעין. לחלופין נטען, כי אף אם הביאה החלטת הוועדה להשבחת המקרקעין, אין לחייב את המבקשת בתשלום היטל השבחה, שכן על-פי תקנות 13(א) ו15-(ג), מקום שקיימת על המקרקעין בנייה על-פי תכנית או היתר שניתנו או שהוחלט לתיתם בטרם כניסת התקנות לתוקף, הרחבת זכויות הבנייה על-פי תקנה 13(ב), אינה יכולה להביא לחיוב בהיטל השבחה".
"יש לדחות טענות אלה".
"אף בטענתה החלופית של המבקשת אין ממש. בעוד שעניינה של תקנה 13(ב) הוא קביעת דרך להוספת אחוזי בנייה, עניינן של תקנות 13(א) ו-13(ג) הוא במצב שבו לא שונו זכויות הבנייה במקרקעין. אך מובן הוא, כי מקום בו השתמשה הוועדה בסמכויותיה על-פי תקנה 13(ב), והרחיבה את זכויות הבנייה, כפי שאכן נעשה בענייננו, יש לשלם היטל השבחה כדין."
הפועל היוצא אם הועדה המקומית הוסיפה שטחי בניה כשטחי שרות עפ"י האמור בתקנות התכנון והבניה, והוספת השטחים משביחה את הנכס, חלה חבות בתשלום בהיטל השבחה.
ה. סוף דבר
1. נחזור למהנדס העיר וצוותו שרק שנים מהנושאים שעליו להתמודד יום יום הם נושא היטל ההשבחה - ההכנסה לרשות והפיצויים -ההוצאה.
כדי לבדוק תועלת ועלות של בצוע תכנית (בנין עיר) על מה"ע לוודא שלכל תכנית יצורף תחשיב כלכלי.
וכך נאמר בהחלטות הועדה המייעצת להכנת הצעות לתקונים לחוק התכנון והבניה (ועדת לוי) שהיוותה את הבסיס לתיקון 43 לחוק.
"1. בתכנית מקומית יקבע:

12. עלויות התכנית, לרבות הוצאות הכנתה, עריכתה, ובצועה, כולל העלויות הדרושות לרשות המקומית בפרט ולמשק הצבורי בכלל בגין ביצוע התכנית."
הנושא הוזכר במספר פסקי דין, האחד מהם ניתן ע"י כב´ השופט מ. חשין בפסק דין ע"א 210/88 החברה להפצת פרי הארץ נגד הועדה המקומית לתכנון ובניה כפר סבא פד´ מ1 (4) וכך כותב כב´ השופט:
"שיקול היסוד השני שבבסיס הצורך לפצות בגין פגיעה הוא שיקול כלכלי-ענייני. אילולא חייבת היתה המדינה לפצות על פגיעה שבצדה של תכנית, קיים היה חשש סביר, שרשויות התכנון לא ייתנו משקל מפיק לפגיעה שמביאה התכנית, לצד יתרונותיה. הפגיעה שבצדה של תכנית היא שיקול רלוואנטי, במסגרת כלל השיקולים שרשויות התכנון צריכות לקחת בחשבון. כך, למשל, אם הפגיעה שבצדה של תכנית גדולה מהתועלת שהיא מביאה, בדרך כלל עדיף היה שלא להוציא את התכנית אל הפועל. מקום שברור לרשויות התכנון, שבמקביל לפגיעה שבתכנית תהיינה חייבות לפצות את הנפגעים, היקף הפגיעה של התכנית יתבטא במישרין בתקציבן של רשויות התכנון. במצב זה בהכרח תיקח הרשות בחשבון, במסגרת שיקוליה, את השיקול הרלוואנטי האמור של השפעתה השלילית של התכנית" (שם, בעמ´ 640).
2. החוק מספק כיום תשובה חלקית מאד לא סימטרית בין ההיטל לפיצויים. בתי המשפט הרחיבו מעט את היריעה, לדעתי על המחוקק לקבוע שהיטל השבחה יחול בגין השבחה (עליית שווי מקרקעין) בגין כל תכנית, בגין הקלה ושמוש חורג ובגין כל חיקוק או תקנה המביאים להשבחה של הנכס.

תודתי לידיד עדי צביקל, יו"ר לשכת השמאים על הערותיו והארותיו.