פיצויים - הארכת מועדים

22-03-2011

חוק התכנון והבניה מאפשר לבעל קרקע שהמקרקעין שלו נפגעו ע"י תכנית לבקש פיצויים מן הועדה המקומית.
את הפיצויים ניתן לתבוע תוך שלוש שנים מיום אישור התכנית הפוגעת. המחוקק הסמיך את שר הפנים להאריך את המועד מטעמים מיוחדים שירשמו.

לשון החוק:
תביעות 197. (א) נפגעו על ידי תכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית
פיצויים או גובלים עימו, היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים מהוועדה המקומית, בכפוף לאמור בסעיף 200.

תיקון 43 (ב) התביעה לפיצויים תוגש למשרדי הוועדה המקומית תוך שלוש שנים מיום
התשנ"ה - 1995 תחילת תוקפה של התכנית; שר הפנים רשאי להאריך את התקופה האמורה,מטעמים מיוחדים שירשמו אף אם כבר עברה התקופה.

התכניות ה"מקנות זכות" לפיצויים הן :
תכניות מתאר ארציות (ת.מ.א)
תוכניות מתאר מחוזיות (ת.מ.מ)
תוכניות מתאר מקומיות.
תוכניות מפורטות (מקומיות)

2. בחוזר מנכ"ל משרד הפנים 1/2001 (הרצוף) נפרשים מערך השיקולים שישמשו לצורך בחינת בקשות להארכת מועדים לדרישות פיצויים עפ"י סעיף 197 (ב) לחוק התכנון והבניה.

בחוזר המנכ"ל ניתנות בין היתר הסיבות הסבירות להארכת המועדים.
- אי ידיעה בדבר התוכנית; המבקש בחו"ל, חולה או זקן וכוד´.
- קבלת מידע מוטעה ממוסד התכנון.
- קיום מו"מ בין המבקש לועדה המקומית.
עוד נקבע בחוזר, שככלל, לא תינתן הארכה לגורמים עסקיים ולמבקש שעניניו מטופלים על ידי אנשי מקצוע.

3. על פי הנכתב והמשתמע מחוזר זה, שר הפנים לא יאשר, למעשה, כל בקשה להארכת מועד אם היא איננה נכללת בקריטריונים שפורטו בחוזר האמור ולכן אין טעם מיוחד לדחיה.
אי לכך, יש צורך לדעתי להוסיף קריטריונים להארכת מועדים להגשת תבחעות ואפילו עד להוצאת היתר או בניה בשטח, וגם אם מדובר בעסקים ובטיפול אנשי מקצוע.
האמור לעיל הוא לגבי תכניות מקומיות (מתאר ומפורטות), תכניות מחוזיות וארציות.

4. תכניות מקומיות
ישן מגוון של תוכניות מקומיות שעל פיהן לא ניתן לקבוע אם ישנה פגיעה ומה גודלה.
א. תכניות המורות על עריכת תכנית בנוי ופיתוח לפני הוצאת היתר.
במסגרת תוכנית הבינוי ו/או תכנית הפיתוח ניתן לקבוע, בין היתר מיקום קירות תומכים וגובהם.
תכנית הבינוי מתאשרת ע"י הועדה המקומית בהליך רגיל, ללא פרסום, כמו הליך של הוצאת היתרים, וכך קורה שאדם קם בבוקר ומוצא לפניו חומה שלא היה לה זכר בתכנית המפורטת.

ב. תכניות הכוללות בתוכן קביעת דרכים.
כאשר לא ניתן ללמוד מהתכנית שהדרך מוקמת על סוללה או קיר תומך במקום מסויים.
רק בעת עבודות הסלילה ניתן להבחין בפגיעה בנכס הסמוך.

ג. תוכניות כוללניות כגון תכנית מקומית המאפשרת במסגרת סעיף 62 א. (א) (9) לחוק להוסיף עד שתי קומות או להקטין קוי בנין בכל העיר.
לא יעלה על הדעת שתוגש תביעה לפיצויים רק לאור אישור התכנית, ופחות מתקבל על הדעת שתמצא ועדה מקומית שתהיה מוכנה לשלם פיצויים בגין תביעה כזאת.
הפגיעה הממוקדת שבגינה ניתן לבקש פיצויים נוצרת רק בשעת מתן ההיתר או בזמן הבניה.

במאמר מוסגר - מומלץ לועדות המקומיות להמשיך בנוהגי ההקלות ולא לפעול לפי הסעיף המאפשר אישור תכנית מפורטת כתחליף להקלות המותרות.

5. תוכניות מחוזיות וארציות
התכניות ברמה הארצית והמחוזית בהקשר לתביעת פיצויים. נחלקות לשתי קטגוריות עיקריות,
- תכניות בקנ"מ גדול.
- תכניות כוללניות שמתוכן ניתן להוציא היתרים.
א. תכניות בקנ"מ גדול אינן יכולות, ברוב המקרים, להוות בסיס לדרישת פיצויים עקב פגיעה, וזאת בגלל קנה המידה שבו נערכות התכניות ובגלל אפשרות התזוזה של תשתיות ויעודים במסגרת תכניות מפורטות.
בנושא זה ישנן פסיקות רבות, ומהאחרונות בהן, פסיקתה של כב´ השופטת הילה גרסטל בתיק ע"ש 215/00 (פ"ת).
כעקרון, הפסיקה קובעת שהתחלת התקופה ממנה ניתן לתבוע פיצוי הוא ממועד כניסתה לתוקף של התכנית הברורה (ע"א 426/86 נשר מלט (נגד ועדה מחוזית חיפה).
הפסיקות והפרקטיקה מביאות לכך שאין צורך להזדקק ל"הארכת מועדים" ע"י השר אלא לתבוע עפ"י התכנית המפורטת, המפרטת את התכנית המחוזית או התכנית הארצית.
ב. תכניות כוללניות, שמתוכן ניתן להוציא היתרים.
תכניות כאלו הן ת.מ.א. 18 תכנית מתאר ארצית תחנות תדלוק ות.מ.א. 36 א. תכנית מתאר ארצית לתקשורת.
שתי התכניות מאפשרות הקמה בהיתר של מבנים (תחנות תדלוק) ומתקנים (אנטנות הכוללות מתקני שידור).
התוכניות לא קובעות מיקום ספציפי של המבנים והמתקנים אלא קובעות קריטריונים למיקום ולהתקנה, כגון תחנות תדלוק באזורי תעשיה, משרדים וכו´ - ואנטנות, כמעט בכל מקום.
ההיתייחסות לתכניות אלו בקשר לתביעת הפיצויים צריכה להיות כהתיחסות לתכנית מפורטת כוללנית, עילת התביעה יכולה להתגבש במקרה של ת.מ.א 36 א´ - רק עם הוצאת היתר או הקמת האנטנה ולגבי ת.מ.א 18 רק עם אישור תכנית מפורטת לתחנת תדלוק או הוצאת היתר ובניה עפ"י הת.מ.א.

6. לסיכום
בית המשפט קבע מספר קריטריונים שעל פיהם ניתן לתבוע עפ"י ת.מ.א או ת.מ.מ לדחות את מועד התביעה עד לאישור תכנית מפורטת.
א. "לשון סעיף 197 מדברת ב"תכנית" מבלי לצמצם את תחולתו של הסעיף לתוכניות מקומיות או מפורטות, לפיכך ניתן ללמוד כי התוכנית הפוגעת יכולה להיות אף תכנית מתאר ארצית או תכנית מתאר מחוזית, ובלבד שניתן ללמוד מהן כי אכן הן פוגעות במקרקעין הנדונים (ע"א 196/98 הועדה המקומית לתכנון ובניה "הדרים" ואח´ נ. סימה גורנות ואח´).

ב. בבג"צ 62/61 (רחל זקס ומ. עליאז נ. הוועדה המקומית לבניה ולתכנון עיר, ירושלים),
פ"ד טו, 1516, 1520, קבע השופט זילברג כי מקום בו פורסמה תוכנית אשר ממנה לא ניתן להבין האם חלה פגיעה במקרקעין בשל קנה מידה גדול, אין למנות את מועד הגשת התביעה בגין הפגיעה ממועד זה.
ג. התנאי להתחשבות בתוכנית חדשה אף שהינה תכנית קודמת שגרמה לאותה פגיעה. הוא שיוכח שאכן אי אפשר היה לדעת על פי אותה תוכנית קודמת מהי הפגיעה שאותה תוכנית פוגעת במקרקעין (ע"א 462/86 נטר נ. ו. מחוזית פד"י מ"ג (ג) 355.

קריטריונים אלו צריכים להיות מיושמים גם בתכניות שהוזכרו.
כאשר ישנה תכנית מתאר ארצית או מחוזית שלא ניתן לדעת על פיה מה הפגיעה, הרי שהמועד הקובע הוא על פי תכנית מפורטת.
כאשר ישנה תכנית מפורטת שלא ניתן לדעת על פיה מה הפגיעה, לא ניתן להזיז עפ"י החוק את המועד הקובע (יום אישור התכנית), אך ניתן להאריך את המועד עד להוצאת ההיתר, או הבניה בפועל.
טוב יעשה שר הפנים שיכלול במסגרת הקריטריונים שקבע להארכת מועדים גם את המקרים המתוארים לעיל שהם:
- תכניות מקומיות ללא פרוט נושאי פיתוח.
- תכניות מקומיות כוללניות.

- תכניות מתאר ארצית כוללניות שניתן להוציא על פיהן היתרים.