הרגולטור גורם לעליית מחירי דירות

 הכותבים - עדי צביקל ויצחק שפיגל - שמאי מקרקעין . 

עדי צביקל היה בעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל .

13/11/2011

פורסם באתר גלובס ביום 21.11.2011

בימים אלו ממש נערכים בוועדות הכנסת דיונים מהותיים בפרקים מתוך הרפורמה המוצעת בתכנון ובניה.

ה"רפורמה" שבמסגרתה, יוחלף החוק הקיים בן 279 הסעיפים לחוק חדש סבוך ומסובך בן 584 סעיפים, עוסקת באינספור נושאים ותתי נושאים וחובקת ביניהם מסך שלם של שינויים, שלאו דווקא יתרמו לפישוט ההליכים או לקיצורם. בין מצבור הנושאים נחבאת מדיניות הפוגעת באופן ישיר ובוטה בזכויות הקניין ובמידה שתתקבל, צפויה אף לגרום לעליה של מחירי קרקעות ודירות.

זכויות הקניין שעוגנו בחוק יסוד כבוד האדם וחירותו מוגנות במסגרת החקיקה הקיימת בכך שכל פגיעה תכנונית, אשר נגרמת למקרקעין, תפוצה באופן מלא על ידי הוועדה המקומית. כך, היה ותחליט הוועדה המקומית לאסור בניה על מקרקעי פלוני או להגבילה, יזכה בעל הקרקע למלוא הפיצוי. יש בכך צדק חלוקתי הגיוני, שכן במידה והפגיעה נחוצה לשם מטרה ציבורית כלשהיא נכון וצודק יהיה אם נטל הפגיעה יוטל על הציבור כולו ולא על בעל הקרקע לבדו. לא זו אף זו, שמהלך זה מהווה גורם מאזן המניע את הוועדות למזער נזקים בעת תכנון ולהימנע מפגיעה, ככל האפשר.

באופן דומה אם הושבחו מקרקעי פלוני כתוצאת הליך תכנוני, תתחלק ההשבחה בינו לבין הציבור באופן שהציבור ייהנה ממחצית ההשבחה.

הבסיס לחישובי התשלומים והמיסוי הינו שווי השוק של הקרקע. עכשיו, במסגרת החוק החדש עולה הטענה, כי פיצויי הפגיעה המשולמים לפי פסיקות בתי המשפט גבוהים ומהווים נטל כבד על הרשויות. במקום לעודד תכנון מושכל המתחשב בערכי קרקע ונוף, מציעה המדינה לתקן את החוק באופן שיעקר את הפיצוי המגיע ובמקביל ייקר את עלות ההשתתפות בהשבחה כשזו תבוא. הטכניקה המוצעת להגבלת הפיצוי הינה פשוטה - במקום התבססות על שווי שוק מציעה הרפורמה נוסחה לחישוב תיאורטי של שווי ולפיו, משווי השוק של הקרקע יופחת מרכיב הפוטנציאל. קשה להצדיק מגמה זו מהיבט הצדק. לעניות דעתנו ודעתם של משפטנים מומחים איתם התייעצנו, פגיעה זו סותרת אף את חוק יסוד כבוד האדם וחירותו, בכך שהיא פוגעת בקניין.

המחוקק מבקש להיתלות בדוגמאות המובאות במחקר השוואתי שערכה פרופ' אלתרמן ובעובדה שבמקומות רבים בעולם, לטענתה, מקובל לצמצם הפיצוי בגין הפגיעה. ואולם, לטעמנו מדינת ישראל צריכה להתגאות בצדק הנעשה כאן ולא להעתיק אי צדק גם אם הוא קיים במקומות אחרים.

מובן מאליו, כי נטרול פוטנציאל וציפיות מהשווי משנים מהותית את כללי המשחק ונציג שלוש דוגמאות -

1. תביעה לירידת ערך

קרקע שנסחרת בשוק, כקרקע חקלאית המצויה בסמוך ליישוב, לפי 250,000 ₪ לדונם, שינתה ייעוד והפכה לקרקע המיועדת לשמורת טבע.

שינוי הייעוד חיסל מעשית כל אפשרות לשינוי ייעוד בעתיד. לא זו אף זו, יש לצפות שאף לא יושלמו בה הליכי הפקעה כך שהבעלים יישארו עם קרקע ללא שימוש וללא פיצוי סביר לשנים רבות. ראו אלפי דונמים במצב זה במשך עשרות שנים באזור יערות הכרמל.

שווי הקרקע לאחר שינוי הייעוד הינו כ-40,000 ₪ לדונם. הפגיעה הממשית הינה, אפוא, של 210,000 ₪ לדונם. בפועל הפילוסופיה שעומדת מאחורי הפיצוי שייכת לתחום ה"צדק החלוקתי". שהרי המחוקק לא התכוון שלשם יצירת שמורת טבע, שהציבור בכללותו ייהנה ממנה, יימצא עצמו בעל הקרקע נושא בנטל כולו.

אולם במידה ומבקשים לעקר את הפוטנציאל (כפי הצעת החוק), לא יינתן כל פיצוי בגין הפגיעה הנטענת.

2. היטל השבחה

קרקע שנסחרת בשוק, כקרקע חקלאית המצויה בסמוך ליישוב, לפי 250,000 ₪ לדונם, שינתה ייעוד והפכה לקרקע המיועדת למגורים.

מכל דונם הופרשו לצרכי ציבור (דרכים גנים ובנייני ציבור) כ-50% ועל היתרה הותרה בנייה של מגורים. שווי הקרקע במצב החדש כ-450,000 ₪.

ההשבחה בפועל 200,000 ₪ לדונם. היטל ההשבחה שישולם כחוק יהיה 100,000 ₪.

במידה ותתקבל הצעת החוק במסגרת הרפורמה בתכנון ובניה, תהא ההשבחה הפרש שבין השווי החדש 450,000 ₪ לבין השווי הקודם בעיקור הפוטנציאל 40,000 ₪ ומתקבל אפוא 410,000 ₪ השבחה ו- 205,000 ₪ היטל.

מובן מאליו שמחירי הקרקע החקלאית, שנקבעו בשוק טרם נקבעה שיטת 'נטרול הפוטנציאל', מביאים לאבסורד מובנה אשר יוצר הפסד בעת שינוי הייעוד. הפסד זה יועמס ממילא על מחירי הדירות וייקר אותן.

3. הפקעות

לפני פרוט דוגמא כפי שנהגנו בסעיפים הקודמים, נתייחס בכלל לנושא הציפיות בתביעות בגין פיצויי הפקעה.

שלא כמו בתביעה בגין ירידת ערך, כאשר מדובר בפגיעה בשווי הרכוש, הרי בפיצויי הפקעה דנים בלקיחה ובפגיעה קניינית מהסוג המוחלט ביותר.

פלוני היה בעלים של קרקע הדרושה לצורכי ציבור. הקרקע הופקעה לשימוש ציבורי והבעלים מפוצים בעבור לקיחה זו.

לא מצאנו בספרות תקדים לכך שמשווי הקרקע לצורך חישוב פיצויי הפקעה יופחת אותו חלק מהשווי המיוחס לציפיות.

בעבר נהוג היה בארץ לפצות רק בגין 60% מהשווי וזאת בשל הוראת החוק אשר התירה להפקיע עד 40% מהשטח ללא פיצוי. נוהג זה פסק בהוראת בית המפשט העליון.

בהצעת הרפורמה לחוק התכנון והבניה (מרץ 2010) מוצע, בניגוד למקובלות ולכל הגיון וצדק, שלא להעמיד את שווי הקרקע בשוק לצורך קביעת פיצויי הפקעה על שווי השוק שלה, אלא לקבוע את שוויה "כפי שוויה של קרקע באותו מרחב תכנון מקומי או במרחב תכנון מקומי בעל מאפיינים דומים, אשר לא צפויה להתאשר לגביה תכנית משביחה ב-20 השנים הבאות".

יובן כי בעל קרקע שרכש אותה כפי ערכה בשוק ב-250,000 ₪ לדונם, מצפה שבעת הפקעת זכויותיו יושב לו סכום שיאפשר לו לקנות חטיבת קרקע בשווי זהה לשווי חטיבת הקרקע שהופקעה ממנו לטובת הציבור. במידה והצעת החוק המונחת על שולחן הממשלה תאושר כלשונה, יקוזז שווי הפוטנציאל משווי הקרקע והפיצוי שיתקבל יעמוד בדוגמא שלפנינו על שווי חקלאי ללא כל פוטנציאל בסך של 40,000 ₪. בסכום זה יוכל בעל הקרקע שזכויותיו הופקעו לצרכי ציבור לרכוש תחת כל דונם מופקע 160 מ"ר בסמוך (16%).

לסיכום -

הצעת החוק פוגעת באופן בוטה בקניין, מעדיפה את כיס הרשויות על פני צדק לאזרחים, מגבירה את חוסר הוודאות במשק ומעלה את הסיכון. גורמים אלו יביאו לייקור קרקעות וכתוצאה מכך לייקור מחירי הנכסים במדינה וזאת בניגוד להצהרות וכוונות המושמעות תדירות, במיוחד נוכח גל המחאה החברתית שפרץ על רקע מחירי הדיור המאמירים.