תכנית לחיזוק בתים בפני רעידות אדמה

תיקון החוק

דולפין מינצר-כרמון, עו"ד - שותפה במשרד עו"ד מינצר כרמון רובננקו העוסק, בין השאר, בליווי בעלי דירות ויזמים בעסקאות לחיזוק והרחבת מבנים.

01/2008

 האומנם לא נדרשת עוד הסכמת כל בעלי הדירות לבנייה על הגג המשותף?

לפני זמן קצר אושר תיקון לחוק המקרקעין, המסדיר לכאורה את הדרישה להסכמת כל הדיירים בעת ביצוע חיזוקים לבית המשותף.
אחד המכשולים העיקריים העומדים בפני הוצאתם לפועל של פרויקטים לחיזוק בתים משותפים ותוספות בנייה לפי תמ"א 38 (תוכנית המקנה זכויות בניה נוספות כתמריץ לחיזוק בתים כנגד רעידות אדמה).

המטרה העיקרית של חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), שהתקבל לאחרונה, הינה להוריד את רף ההסכמה הדרוש לשם ביצוע עבודות הבנייה ברכוש המשותף. החוק קבע מנגנון המרכך את הדרישה להסכמת כל בעלי הדירות, תוך שהוא מבחין בין ביצוע חיזוק ללא תוספות בניה, שלגביו די ברוב רגיל; ביצוע חיזוק בשילוב הרחבת דירות שלגביו יש צורך בהסכמת רוב של שני שלישים מהדירות וביצוע חיזוק תוך תוספת דירות. גם לפי החוק החדש, החלטה בדבר תוספת דירות, טעונה הסכמה של כל בעלי הדירות בבית המשותף, אך בצד זאת, נקבע מנגנון המאפשר להסתפק ברף הסכמה נמוך יותר (של בעלי שני שלישים מהדירות, שאליהם צמודים שני שלישים מהרכוש המשותף), ובלבד שההחלטה אושרה על ידי המפקח על רישום המקרקעין. עיון מעמיק בהוראות החוק ילמד כי ערכו בחיי המעשה מוגבל עד מאד.
נקודת המוצא של החוק הינה כי הוראותיו יחולו רק במקום שבו כבר ניתן היתר בנייה לפי תכנית חיזוק, ולכאורה נראה כי סמכות המפקח להתיר את הבנייה בלא הסכמת כל בעלי הדירות בבית המשותף, תקום רק לאחר שכבר ניתן היתר בניה. עובדה זו פוגמת בערכו המעשי של החוק, שכן קשה להאמין כי היזם או בעלי הדירות המעוניינים במיזם, ייכנסו להשקעה הנדרשת לצורך הוצאת היתר, בטרם יובטח להם כי ההחלטה אכן תקפה ומחייבת. יש לזכור כי הוצאת ההיתר כרוכה בהשקעת זמן ומשאבים ניכרים, החל בבדיקת היתכנות הפרויקט ובדיקת המצב התכנוני וההנדסי של הבניין, עבור בהכנת תוכניות אדריכליות ותשריטים, טיפול בתשלום ו/או פטור מתשלום היטלי השבחה ועוד. כל זאת תוך הסתייעות בשירותיהם של שמאי מקרקעין, אדריכלים, מהנדסים ועורכי דין. הליך הוצאת היתר הבנייה הינו ארוך ויקר. למפקח הוענק שיקול דעת אם לאשר ההחלטה אם לאו, בלא שנקבעו אמות מידה להפעלת שיקול דעת זה, וכן ניתנה לו הסמכות להתנות את מתן האישור בתנאים. הליכי אישור ההחלטה בפני המפקח ועמידה בתנאיו יכולים להימשך זמן רב, ולסרבל ולייקר באופן ניכר את ביצוע הפרויקט.
לדעתי פרשנות תכליתית נכונה וראויה של החוק תהא, כי ניתן להקדים את הליכי קבלת ההחלטה והתביעה בפני המפקח לקבלת ההיתר, וזאת חרף לשונו של החוק, לפיה לכאורה כל הוראותיו אינן חלות אלא לאחר קבלתו של ההיתר. פרשנות זו מתיישבת אף עם הוראות החוק, לפיהן המפקח רשאי להתנות את אישור החלטת הרוב בתנאים, שהעיקרי שביניהם יכול שיהיה קבלת היתר בנייה כדין לעבודות הבנייה.
המשמעות המעשית של החוק החדש נפגמת גם בשל הגבלת היקף הבנייה שלגביה לא תידרש הסכמה של כל בעלי הדירות. ההפחתה של רף ההסכמה הנדרש, שנקבעה בחוק, הוגבלה להוספה של "לא יותר משליש מכלל שטחו הבנוי של הבית המשותף ערב ביצוע העבודה" (ובלבד שכמות הדירות שיתווספו כתוצאה מהעבודה אינה עולה על שליש מכלל הדירות). הסכמת כל בעלי דירות לעבודות הבנייה, תמשיך להיות נחוצה לגבי תוספת בנייה החורגת מהיקף זה. מגבלה זו מהווה חסם משמעותי ביותר, שכן הניסיון מלמד שכדאיות כלכלית לביצוע החיזוק הנדרש, אף בתל-אביב עצמה, כרוכה בד"כ בניצול מלוא זכויות הבניה האפשריות. כלומר, בד"כ, בכדי שהפרוייקט ימצא כלכלי, יהיה צורך בבניה הכוללת תוספת קומה, הרחבה של הדירות הקיימות לרבות תוספת בנייה בשטח שמעל ההרחבה, ויציאות לגג מעל לקומה הנוספת. תוספות אלה מחייבות הסכמה של כל השכנים גם בהתאם לחוק החדש. בעוד שההגבלה הנוגעת למספר הדירות שייווספו מגנה על אינטרס לגיטימי של בעלי הדירות בבית המשותף, למנוע ריבוי בלתי פרופורציונאלי של דירות בבית המשותף, נראה כי ההגבלה הנוגעת לשטח הרצפה שייווסף אינה משרתת אינטרס ראוי ויש בה כדי לפגום באופן קשה בערכו המעשי של החוק.
לסיכום, נראה כי בפועל הסכמת כל בעלי הדירות לביצועו של פרויקט מכוח תמ"א 38 עדיין תהא דרושה ליזם, וראוי כי הצדדים יהיו מודעים לכך שעה שהם מנהלים משא ומתן באשר לתמורות שהם יהיו זכאים להן במסגרת הפרוייקט לחיזוק הבית המשותף.