הכותבת - מיכל בר, שמאי מקרקעין ומנהלת נכסים

21/02/2002

בתאריך 03.02.2002 הוגשה ע"י עו"ד בנימין דדוש בקשה לאישור תביעה בסך 15 מיליון ₪ כתביעה ייצוגית נגד הוועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה ועיריית הרצליה בטענה לגביית היטלי השבחה בניגוד לחוק.

 

התובעים היו בעלי בתי מגורים צמודי קרקע בעיר הרצליה אשר מכרו את בתיהם. בבואם לקבל אישור מהעירייה להעברה בטאבו של הכנסים ע"ש הרוכשים בהתאם להתחייבותם בחוזה המכר, נדרשו ע"י העירייה לשלם היטל השבחה בעבור אפשרות בנייה בחלל גג רעפים וזאת בהסתמך על תכנית הר1635/א' (להלן: "תכנית הגגות") וכן נדרשו לשלם היטל השבחה בגים אפשרות לבניית מרתפים בהסתמך על תכנית הר2000/מ' (להלן: "תכנית המרתפים").

כמקובל ע"פ החוק במקרים בהם סכום היטל ההשבחה שנוי במחלוקת בחרו התובעים לפעול במסלול של הגשת "שומה אחרת" המהווה למעשה השגה ל"שומת ההשבחה" מטעם הועדה אשר אמורה להיות הבסיס ל"שומת המס" בגינה קיבלו התובעים דרישות תשלום. אך לא דובים ולא יער. בבדיקותיי בוועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה נתגלו אי-סדרים וליקויים חמורים באשר לעצם חוקיות קביעת היטל ההשבחה וגבייתו ע"י הרשות בגין אישור תכנית הגגות ותכנית המרתפים כדלקמן:

התברר כי "שומת המס" בגין תכנית הגגות לא התבססה על "שומת השבחה" כמתחייב ע"פ ס' 4 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה וכן לא על "לוח שומה" ע"פ ס' 5 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה. מסתבר כי "שומת המס" התבססה על מסמך המכונה "טבלאות שומה" מושג אשר אינו מוגדר בחוק. במסמך זה יצרה הועדה מעין "תעריפון" של שווי קרקע מבונה למגורים (לחדר בחלל הגג) בו חולק מרחב תכנון הרצליה ל-24 אזורים (חלוקה לרחובות) כאשר לכל אזור נקבעה השבחה למ"ר מבונה לארבעה מצבי "צבירה":

1. בניה צמודת קרקע על מגרשים ריקים ופנויים.

2. בניית צמודת קרקע – תוספת לבנייה קיימת.

3. בנייה רוויה – תוספת לבנייה קיימת.

4. בנייה רוויה על מגרשים ריקים ופנויים.

כאן המקום להדגיש כי ב"תעריפון" לא מצוינים גוש וחלקה ו/או כתובות הנכסים אשא הושבחו לכאורה כתוצאה מאישור תכנית הגגות, דהיינו, לא מפורטים המקרקעין שהושבחו עקב אישור התכנית וכיוצא מכך גם לא שיעור השבחתם כמתחייב ע"פ חוק.

ע"פ ה"תעריפון" פקידה מטעם הועדה המקומית עורכת את תחשיב ההשבחה לפי תוספת בנייה הניתנת לדעתה למימוש כתוצאה מאישור התכנית ולראייה, מברור שנעשה עם שמאית מקרקעין מטעם הוועדה לא רק שלא הוצאה שומת השבחה ע"י שמאי מקרקעין ולא נערך ביקור בנכסים, "שומת המס" הוצאה על סמך דעתה הבלעדית של פקידת הועדה המקומית ועל ידה, מהלך שהינו בניגוד לחוק.

זאת ועוד, עולה כי הערכים הכספיים הנקובים ב"תעריפון" זה הינם כוללניים ושרירותיים מאחר ואופי תכנית הגגות הוא הוספת זכויות בניה חלקיות בלבד, עובדה המחייבת הוצאת שומה פרטנית בגין השבחת נכס ע"פ התכנית ומאחר שהתכנית חלה באזורים הכוללים נכסים בנויים מסוגים שונים, במצב פיזי שונה, עולה כי אפשרויות הניצול ועלויות ההתאמה והמימוש של הזכויות המוקנות ע"פ תכנית הגגות משתנות מנכס לנכס ביחס לנתוניו. מכאן שגובה ההשבחה (באם חלה) שונה בהכרח לכל נכס ונכס עליו הוחלה תכנית הגגות.

לא זאת אלא גם זאת, באחד המקרים שנבדק על ידינו עולה כי "שומת המס" בגין תכנית המרתפים התבססה גם היא על מסמך פנימי בסגנון ה"תעריפון". אך כאן מעיון ב"תעריפון" זה מצאנו כי הכותב מטעם הועדה מציין בסיפא למסמך כי ההתייחסות של המסמך היא למגרשים ריקים בלבד. ואילו הנכס בגינו הוגשה דרישת התשלום הינו נכס בנוי לעילא ולעילא (גם המועד אישור התכנית וגם כיום) ולמרות זאת הוצאה "שומת מס" על בסיס ערכים כספיים המתייחסים למגרשים ריקים בלבד!!!

כאשר הופנתה לתשומת לבה של פקידת הוועדה העובדה שהמסמך לפיו היא קבעה את "שומת המס" אינו מתייחס לנכסים בנויים וכי סיווג הנכסים אינו מופיע ברשימת הסיווגים בתעריפון זה היא השיבה "שזה לא רלוונטי". מקרה זה מהווה למעשה דוגמא קלאסית לעיסוק פסול ע"י מי שאינו שמאי מקרקעין שהרי ברור ונהיר לעוסקים בתחום כי סכום ההשבחה בגין זכויות להקמת מרתף במגרשים בנויים שונה בהכרח מסכום ההשבחה בגין אותן הזכויות במגרשים ריקים ופנויים. ומי הראשון שנפגע מפעולה שכזאת? כמובן מי שצריך לשלם – האזרח הפשוט שזקוק לאישור מאת העירייה בעת מימוש זכויותיו.

בכל המקרים שנבדקו עולה כי אילו נדרש שמאי הוועדה אשר כתב מסמכים אלה מטעם הוועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה לערוך "שומת השבחה" פרטית ולפי כל כללי האתיקה כאשר מימוש הזכויות הוא על דרך מכירה, סבורנו כי היה מגיע למסקנה, כי במקרה זה לא עלה שווים של המקרקעין עקב אישור תכנית המרתפים והיה קובע כי אין חבות בהיטל השבחה.

בשני מראי מקום מייחד ומחייב חוק התכנון והבניה את השימוש בשירותיו של שמאי מקרקעין – מהם סעיף 4 (1) לתוספת השלישית המורה כי ההשבחה תקבע בידי שמאי מקרקעין בלבד.

בחינות ההסמכה למקצוע ומסלול החניכה אותם יש לעבור בטרם קבלת הרישיון לעיסוק במקצוע הינם מקיפים, ארוכים וקשים ומבטיחים בכך ששמאי המקרקעין העוסקים בעבודה "הקובעת גורלות" יהיו בעלי כלים וכישורים לעבודה המצריכה ידע אינטרדיספלינרי נרחב בתחומים כגון, כלכלה, מימון, הנדסת בנין, תכנון, מדידות, מיפוי, משפטים ועוד לצד שיקול דעת מקצועי, אחריות ומיומנות. לאור זאת מצא המחוקק לנכון לעגן את מקצוע השמאות והעוסקים בו במערכת חוקים ותקנות מאוד מוגדרת ונוקשה לצד גופי פיקוח ובקרה בדמות מועצת שמאי מקרקעין ולשכת שמאי מקרקעין.

לא יעלה על הדעת שרשות, כגון עיריית הרצליה, תנכס לעצמה סמכויות לא לה ותסמיך מטעמה אדם אשר אינו מורשה לעסוק במקצוע ע"פ חוק, תמציא כללים משלה והכל תוך רמיסה גסה של הוראות התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה התובעת במשמע הוצאת "שומת השבחה" ע"י שמאי מקרקעין בלבד.

אך לא בכדי הלכה העירייה ועשתה לה "מנהג" שהרי כל פעולותיה הנפסלות לא היו מתאפשרות ללא שיתוף פעולה פורה בינה לבין שמאי מקרקעין מסוימים אשר בשל שיקולים לא עניינים נתנו יד לתופעה ולמעשה התעלמו מ"כללי המשחק" הקבועים בחוקים ובתקנות תוך כדי ניסור הענף עליהם הם יושבים.

אין ספק כי הפגיעה היא נרחבת ויש משום "שבירת הכלים" והכללים כאשר הנפגעים הראשוניים הם האזרחים אשר אינם מודעים להוראות החוק ולזכויותיהם האלמנטריות ואחריהם אנשי המקצוע המעורבים בעשייה. היום נוטלת לה עיריית הרצליה סמכויות לא לה ומסמיכה פקידה להוציא שומות מס שלא ע"ס שומת השבחה ומחר היא תסמיך פקיד/ה לכתוב כתבי אישום נגד עברייני בניה ואח"כ יגישו פקידים בעירייה גם תכניות בניה כאשר קשת האפשרויות היא בלתי מוגבלת והשמיים הם הגבול.

והחוק – איפה הוא בכל הסיפור הזה? החוק יישאר הגדר "המלצה"

אך לא עוד, יש לגדוע את התופעה באיבה ותביעת התושבים נגד עיריית תל אביב והועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה היא רק הסנונית הראשונה המבשרת את בוא האביב.