הדרך הנאותה הינה שיטת המדרגות

הכותב - צביקל עדי - כלכלן ושמאי מקרקעין (חבר לשכת שמאי מקרקעין בישראל והאקדמיה למחקר ויישום שמאות מקרקעין. היה בעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל וכיום חבר מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים).

25/08/2002

פורסם באתר גלובס ביום 25.8.2002

חישוב השבחה בעת אישור מספר תוכניות בזו אחר זו בשיטת המדרגות - פס"ד חלוט ומחייב (דנ"א 3768/98)

קראתי בעיון, אם כי בתמיהה רבה, את מאמרו של שמאי המקרקעין ניקי פרימו (פורסם ב"גלובס" ביום 11.8.02). בקביעתו כאילו טעה בית המשפט, בקבעו חד-משמעית את שיטת המדרגות כשיטה העדיפה בחישוב ההשבחה, אין כל תוחלת - לא הגיונית, לא משפטית ולא שמאית עניינית.
למעשה, מי שיקרא בעיון את פסק דינו המאלף של השופט מישאל חשין, אשר ניחן לא רק במחשבה סדורה והגיונית אלא בכתיבה רהוטה ומהנה, ימצא, שכל טענותיו של פרימו נבחנו מלכתחילה ע"י השופט באופן יסודי ומעמיק מהיבטיהם השונים, והובילו למסקנה הגיונית והפוכה ממסקנתו של פרימו.

טוב יעשה הקורא, איפה, אם יפנה לכתוב כלשונו ויקרא את הניתוח המעמיק המשתרע על עשרות עמודים ויגיע, עקב בצד אגודל, למסקנה הפוכה מזו אליה הגיע כותב המאמר.

ואכן, בית משפט העליון, על שבעה שופטיו, לא מצא דופי בניתוח שערך השופט חשין. יתרה מכך, הצגת הנושא כאילו קיימים חילוקי דעות בבית המשפט העליון - איננה מדויקת ומטעה.

השופט תיאודור אור אמנם אומר, כי שיטת המדרגות איננה השיטה היחידה הראויה, ואולם הצעתו לקזז את ההשפעות הזרות, אשר אינן נובעות מתוכנית, מביאה את הנושא לקונצנזוס. וזאת ידע הקורא: שיטת המקפצה, בקיזוז השפעות זרות, הינה בדיוק שיטת המדרגות.

יסוד המחלוקת הוא בפרשנות הראויה לשיטת מדידת השבחה בעת אישור מספר תוכניות משביחות זו אחר זו. על מנת להבהיר הסוגיה, אציג מקרה לדוגמה.

* הנכס מהווה דירה בקומה עליונה ברחוב צדדי בצפון תל אביב.

* במהלך השנים אושרו שתי תוכניות בניין עיר המשפיעות על זכויות הבנייה ויוצרות חבות בתשלום היטל השבחה.

* תוכנית 1680 - אושרה ב-1981, והתירה בניית חדר יציאה לגג בשטח 23 מ"ר.

* תוכנית ג´ - אושרה ב-1994, והתירה בניית פרגולה סמוכה לחדר שעל הגג.

להלן ריכוז שווי הנכסים וההשבחות בעת אישור התכניות :
* תכנית 1680 אושרה בשנת 1981 -שווי תוספת חדר בשטח 23 מ"ר על הגג - $5,000 (שווי הדירה לפני אישור התכנית 1,550 ש"ח המהווים $100,000 ושווי הדירה לאחר אישור התכנית 1,630 ש"ח המהווים $105,000).
* תכנית "ג" אושרה בשנת 1994 -שווי תוספת פרגולה - $2,000 (שווי הדירה לפני אישור התכנית 840,000 ש"ח המהווים $280,000 ושווי הדירה לאחר אישור התכנית 846,000 ש"ח המהווים $282,000)

לשם הפשטות לא הבאתי בחשבון מקדמי הצמדה.
* 1 ש"ח = 1,000 שקל ישן.

חישוב ההשבחה
לפי פסיקת בית המשפט העליון תיערך שומת ההשבחה לפי שיטת המדרגות. דהיינו, שווי השוק יהא השווי המצרפי של ההשבחה שחלה ב-1981 ושל ההשבחה שחלה ב-1994, וסה"כ כ-7,000 דולר. סכום זה משקף את ההשבחות שנובעות מאישור התוכניות.

לפני פסיקת בית המשפט היו רשויות מקומיות שנהגו, מסיבות ברורות למדי, לערוך חישוב השבחה בשיטת המקפצה. דהיינו, הערכת שווי של חדר היציאה לגג והפרגולה גם יחד, לפי הערכים הנכונים למועד של 1994! במקרה זה (אשר הינו מקרה אמיתי לחלוטין), תעמוד ההשבחה על כ-55,000 דולר (סכום זה נובע משווי חדר על הגג בתוספת הפרגולה במחירי 1994).

הוועדות, לעתים בכוונה תחילה, הכינו תוכנית שהשבחתה זעירה (תכנית צ´ופצ´יק, כפי שמכנה אותן עו"ד עפר טויסטר), וראה זה פלא - תוספת של 2,000 דולר לשווי מקפיצה את ההשבחה בכ-48,000 דולר!

וכאן העת לעבור לניתוחו של פרימו כנגד החלטת בית המשפט העליון. שלושה טעמים מצא פרימו כנגד ההחלטה:

הטעם הראשון - לשון החוק. לשון החוק קובעת, כי משאושרו מספר תוכניות בזו אחר זו, תהא ההשבחה ההפרש שבין התוכנית האחרונה לתוכנית הראשונה. על מנת להבין את לשון החוק, יש לברר מהי השבחה. החוק מגדיר השבחה כעליית שוויים של מקרקעין בגין אישור התוכנית. יתרה מכך, החוק קובע בסעיפים אחרים, כי השומה תערך למועד קובע, שהינו מועד אישור תוכנית (לא ברור, כאשר ההשבחה נובעת ממספר תוכניות, האם זהו מועד אישור כל תוכנית ותוכנית, או שמא מדובר במועד התוכנית הראשונה או האחרונה).

לשון החוק קובעת איפה, כי משאושרו מספר תוכניות בזו אחר זו, יש להכליל את כל ההשבחות, החל מאישור התוכנית הראשונה ועד לאחר אישור התוכנית האחרונה, וזאת על מנת למנוע מצב בו תחושב ההשבחה לתוכנית האחרונה בלבד.

לא אוסיף על הניתוח שערך השופט חשין, במהלכו בדק את דברי הכנסת, כוונת המחוקק, כפי שהתבטאה בדברי ההסבר והתפתחות הפרשנות החקיקתית, אבל אומר זאת: אין ולו גורם מקצועי אחד (כולל חברי פרימו), אשר יטען, כי ההשבחה במקרה זה הינה תוצאה פשוטה של חיסור שווי הנכס לפני התוכנית הראשונה משוויו לאחר התוכנית האחרונה.

בדוגמה שהוצגה: שווי הנכס לאחר אישור התוכנית החדשה - 846 אלף שקל (282 אלף דולר) בהפחתת שווי הנכס לפני אישור התוכנית הראשונה שהינו 1,550 שקל (100 אלף דולר במועד אישור התוכנית) ומתקבלת תוצאה של 844,450 שקל (או בערכים דולריים 182 אלף דולר). גם לדעת הגורמים המקצועיים הקיצוניים ביותר יש לעקר את ההשבחה שחלה על הדירה בין המועדים, שאם לא כן הרי שההשבחה מהווה את מלוא שווי המקרקעין במצב החדש.

ולפיכך נשלל באחת הטיעון כי "לשון החוק קובעת חד-משמעית".

הקביעה החד-משמעית היחידה הינה, כי יש להביא בחשבון את כל ההשבחות בתחום הזמן. כמו כן קיימת הסכמה, שיש לבצע התאמות, הצמדות לשם דוגמה וכיוצ"ב. הפרשנות שנתקבלה היא היחידה שיש עמה גם היגיון כלכלי שמאי וציבורי.

הטעם השני - הרשות נתונה בידי האזרח. פרימו מציע פטנט: כל אזרח יבחר מתי לשלם את המס. נכון שכלי זה ניתן ע"י התוספת השלישית לחוק. אך הייתכן להפלות בין אזרח שבחר לשלם את המס במועד זה או אחר? (למעט ההבדל בערך הכסף).

הבסיס הסוציאלי שמונח בקביעת אפשרות זו הינו, כי השבחה במקרקעין יוצרת רווח. ואולם מאחר והרווח מגולם בשווי המקרקעין, נמצא אזרחים רבים שאין הפרוטה מצויה בכיסם הגם שנכסיהם הושבחו.

המחוקק, בצדק, היה ער להיבט זה וקבע, כי התשלום ישולם עם מימוש הזכויות (דהיינו כאשר הבעלים של הנכס נהנה מההשבחה) וכמו כן נקבעו כללי הצמדת החוב. היעלה על הדעת, שבשל סעיף סוציאלי זה ימצא עצמו הציבור, שהפרוטה אינה מצויה בכיסו, בחסרון כיס אדיר? (ובדוגמה שלפנינו, מי שיממש הזכויות במועד מאוחר יותר ישלם מס בשיעור פי 10! ממי שבחר לשלם במועד אישור התוכנית).

אשר על כן, ולו מן הטעם הזה בלבד, נכון קבע בית המשפט, שהדרך הנאותה הינה שיטת המדרגות, המעמידה חובת תשלום היטל זהה על נישומים שונים הנהנים מהשבחה זהה. הדרך המוצעת ע"י פרימו מפלה ופסולה.

הטעם השלישי - צדק חברתי. צדק חברתי הוא, בין השאר, לתת לאזרח לחיות, לגבות מס בגובה סביר והגיוני ולא להגיע לאבסורדים. אבל פרימו לא מתבלבל מהעובדות. בבסיס המאמר טמונה הנחה, שקבלת שיטת המקפצה מעבירה את המועד הקובע ליום המימוש, דהיינו, ליום ניצול ההשבחה. ולא כך הוא.

החוק קובע, כי היום הקובע לשומה הוא מועד אישור תוכנית, ולכן כל טיעוני פרימו, כי התמורה במימוש אינה משקפת את הרווח, אינה ממן העניין.

ראשית, בדוגמה שבפנינו, כשמוכרים את הנכס בשנת 2002, שמונה שנים לאחר המועד הקובע, ההשבחה תהא לפי מחירים ששיקפו ערכי שוק בעשור הקודם.

שנית, מה שמוצג כאי צדק מקבל שינוי דרמטי עם שינוי במגמת המחירים. והרי כשהמחירים עולים - הוועדה מרויחה (הציבור על חשבון הפרט), וכשהמחירים יורדים - הוועדה מפסידה (הפרט על חשבון הציבור). שיטת המדרגות הינה היחידה שאינה תלויה בהשתנות המחירים וקובעת את ההשבחה כפי שנוצרה במועד שנוצרה. שיטה זו גם יוצרת אחידות, כך שכל מי שנהנה משלם לפי אותה אמת מידה.

הטענה כאילו יתר של מס יש בו כדי להעשיר את הקהילה, כשמשלם המס הוא חלק מאותה קהילה עצמה, מזכירה לי את רוצח הוריו המבקש רחמים כיתום. ממילא מצטרף לתשלום ההיטל תשלום מס השבח המשולם עבור כל רווח ממקרקעין. בשיטה המוצעת ע"י פרימו, ביחד עם היטל ההשבחה, עלול להגיע שיעור המס עוד קודם להתחשבות במס מכירה, מס רכישה ותשלומים למ.מ.י וכיוצ"ב, ל-75% מהשבח.

ואל נשכח את דבריו של בית המשפט העליון בפס"ד ברעלי בירושלים: "רשות מנהלית היא כידוע נאמן של הציבור. הנאמנות הציבורית, כמו הנאמנות הפרטית, היא מקור הן לכח והן לאחריות. האחריות מחייבת איפוק והגינות בהפעלת הכח. בין היתר, יש נסיבות בהן טוב תעשה הרשות המנהלית אם תמנע מלהעלות בפני בית המשפט טענות מסוימות, אפילו יש להן יסוד בדין, אם אין הן מתיישבות עם עקרונות יסוד של מינהל תקין או סותרות באופן ברור את מידת הצדק".

לסיכום - בית המשפט העליון פסק פסיקה שקולה, הגיונית וראויה, שניתנת ליישום. הפסיקה עולה בקנה אחד עם אמות מידה ציבוריות, עם הגיון כלכלי שמאי ועם כוונת המחוקק. אין המדובר בפסיקה מסוג "פסיקת תור", שלא הייתה ניתנת ליישום. פסיקה זו מיושמת הלכה למעשה ע"י מרבית השמאים כיום, ומשהפכה עתה להלכה פסוקה, היא מחייבת גם את השמאים שאינם מצדדים בה מכל סיבה שהיא.