הכותב - אשר שולמן, מהנדס ושמאי מקרקעין; יו"ר אגודת הכבוד של אגודת מהנדסי ערים. בעבר נשיא הפצרדיה הבינלאומית של מהנדסי ערים, שותף בניסוחן והכנתן של מרבית התיקונים לחוק התכנון והבניה ולתקנותיו משנת 1981-2006

17/09/2002

פורסם באתר גלובס ביום 17.9.2002

הצעה לתיקון חוק התכנון והבניה, תוך שימוש בניסיון שנצבר למעלה מ-25 שנים ובאופן שיביא לצדק סוציאלי וחוקתי כמקובל בימים אלו, זאת ע"י שינוי המועד בו מתגבשת החבות בהיטל השבחה - למועד המימוש.


1. הויכוח על השיטה המועדפת לחישוב היטל השבחה - שיטת המדרגות או שיטת המקפצה הסתיים (אלא אם יהיה דיון נוסף) עם פסיקת בית המשפט העליון בנושא.
ב-20.10.06 בתיק 4217/04 - ציון פמיני נגד הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים, פסקה כב´ השופטת א. חיות עם הסכמתם של שופטי ההרכב כבוד הנשיא (בדימ´) א. ברק וכבוד השופט ס. ג´ובראן, שהשיטה הראויה והצודקת לחישוב היטל השבחה על-פי סעיף 4 (5) לתוספת השלישית היא שיטת המדרגות.
2. סעיף 4(5) מורה: "במקרקעין שבהן אושרו מספר תכניות בזו אחר זו, בלי ששולם היטל עקב אף אחד מאישורים אלה, תהא ההשבחה ההפרש בין שווים של המקרקעין בסמוך לפני אישורה של התכנית הראשונה לבין שווים מיד לאחר אישורה ש התכנית האחרונה".
החישוב בשיטת המדרגות מתבסס על מועדים של אישורי כל תכנית ותכנית לחוד והבאתם לתאריך המימוש (שהוא בדרך כלל קבלת היתר או מכירה) ע"י תוספת הנובעת מהפרשי ההצמדה למדד למגורים או למדד הבניה (הנמוך מביניהם).
בשיטת המקפצה החישוב נעשה על-פי הכתוב: "הפרש בין שווים של המקרקעין בסמוך לפני אישורה של התכנית הראשונה לבין שווים מיד לאחר אישורה של התכנית האחרונה", קרי, המועד הקובע הוא לפי התכנית האחרונה ובמועד זה חושבו שוויים של המקרקעין לפי זכויות התכניות האחרונה והראשונה, חושבו ההשבחה וההיטל, כולל הצמדה לתאריך המימוש.
היתרונות והחסרונות בכל שיטה נותחו בפסקי דין רבים וזאת כאמור עד שבאה החלטת בעליו.

3. בע"א 1341/93 סי אנד סאן נגד הועדה המקומית לתכנון ולבניה תל אביב - יפו, כותב כב´ נשיא בית המשפט העליון השופט א.ברק.
"ביסוד היטל ההשבחה מונח רעיון של צדק חברתי. הרשות הציבורית השקיעה בתכנון ובפיתוח. כתוצאה מכך עלה ערכם של המקרקעין. בעל המקרקעין מתעשר מכך. מן הראוי שבעל המקרקעין ישא בהוצאות התכנון והפיתוח (ראו המבוא להצעת חוק התכנון והבניה (תיקון מס´ 15), תשמ"א-1980, בעמ´ 55-54, וכן נ´ דנקנר, ד´ לזבניק "על החיוב בהיטל השבחה" [7]). אכן, "פגיעה והשבחה אינן אלא צדיה של אותה מטבע...." ((השופט חשין בע"א 4809/91 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, ירושלים נ´ קהתי ואח´ [2], בעמ´ 209). כשם שבעל מקרקעין זכאי לפיצוי מקום שתכנית פגעה במקרקעין שבבעלותו (סעיף 197 לחוק), והציבור כולו חייב "...לשאת בנזק שנגרם לבעל מקרקעין כתוצאה מתכנית מיתאר, המביאה תועלת ורווחה לכלל הציבור" (הנשיא שמגר בע"א 4390/90 אלישר נ´ מדינת ישראל - הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, מחוז המרכז ואח´ [3], בעמ´ 877), כן חייב בעל המקרקעין לשאת בהיטל השבחה אם תכנית השביחה את המקרקעין בבעלותו.כך למשל, מי שנפגע מתכנית שהקפיאה את אפשרויות הבניה, זכאי לפיצויים (עיין בע"א 403, 381/88 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, מחוז המרכז ואח´ נ´ לצין ואח´ [4]). בדומה, מי שמקרקעין הושבחו מתכנית שהסירה מחסום נורמטיבי, ואפשרה קבלת היתרי בניה, חייב בהיטל השבחה"

4. בדנ"א 1333/02 הועדה המקומית לתכנון ובניה רעננה נגד הורוביץ כתב כב´ השופט העליון ת.אור: "ערכם של מקרקעין מוקנה להם ברגיל בהתאם לשימושים שניתן לעשות בהם, ואלה נקבעים בחברה מודרנית על פי תכניות מתאר הנקבעות על ידי רשויות התכנון. לעיתים קרובות עולה ערכם של מקרקעין בעקבות פיתוח הנעשה על ידי הציבור. מפיתוח זה מפיק בעל המקרקעין רווח ניכר, ממנו הוא נדרש לשלם אך חלק בתשלום היטל השבחה"
בצידו של היטל ההשבחה מונח הרעיון של "צדק חברתי " ובעל המקרקעין שערכם של מקרקעיו עלו ושמפיק מהם רווח צריך להתחלק ברווח זה עם הציבור, קרי, לשלם היטל השבחה.

5. הפסיקה לטובת המדרגות לא פתרה את השאלה האם אכן ההיטל משולם מרווחי בעל המקרקעין.
שתי דוגמאות:
דוגמא ראשונה - תחילתה של תכנית ב-1.5.1995 התכנית משנה יעוד מקרקע חקלאית לאזור תעשיה בתאריך זה שווי דונם באזור התעשיה 900,000 $.
שוויה של הקרקע החקלאית 100,000 $ לדונם.
ההשבחה - 800,000 $ לדונם.
היטל ההשבחה - 400,000 $ לדונם.
מה קורה לבעל נכס שעושה עסקה ב-5.2002 ?
שווי דונם תעשיה במועד העסקה 350,000 $ לדונם.
חישוב היטל ההשבחה הוא על פי החוק למועד התכנית (1.5.95) ולכן ההיטל כאמור 400,000 $ לדונם.
הפועל היוצא - בעל מקרקעין שבידיו נכס ששוויו בשעת המכירה 350,000 $ נתבע לשלם 400,000 $.
ובש"ח (בהצמדה ולפי שער דולר) נכס ששוויו ב-5.02 כ-1,700,000 ש"ח, ישלם בעליו היטל ע"ס 1,680,000 ש"ח.
מאיזה רווח משלם בעל המקרקעין?
דוגמא שניה:
תחילתה של תכנית המיעדת שטח חקלאי למגורים היא ב-1.5.88.
שווי דונם שטח חקלאי במועד זה 30,000 $.
שווי דונם למגורים - 300,000 $.
ההשבחה - 270,000 $ לדונם.
היטל ההשבחה - 135,000 $ לדונם.
בעל המקרקעין עשה עסקת מכירה ב-5.1995 כאשר שווי המקרקעין שבידו מגיע ל-600,000 $ על נכס ששוויו בשעת המכירה כ-180,000 ש"ח, ישולם היטל בסך 500,000 ש"ח.
אם התחשיב היה ליום המימוש (יום המכירה) ההיטל היה כ-800,000 ש"ח.
איפה פה חלוקת הרווח והעושר ?

6. בית המשפט העליון פירש את החוק, אך אין פרשנות זאת, לדעתי, פותרת את הבעיה הנובעת מתנודות במחירי המקרקעין שאינן קשורות למדד ולשער הדולר.
פערים אלו גורמים לעיוותים אף אם הם עולים בקנה אחד עם לשון החוק ותכליתו.
מצאתי כי ראוי להציע איפה לתקן את החוק תוך שימוש בניסיון שנצבר למעלה מ-25 שנים ובאופן שיביא לצדק סוציאלי וחוקתי כמקובל בימים אלו, זאת ע"י שינוי המועד בו מתגבשת החבות בהיטל השבחה - למועד המימוש.

7. התיקון המוצע
על שומת השבחה יחולו הוראות אלו:
א. שומת ההשבחה תיערך ע"י שמאי מקרקעין ליום מימוש הזכויות בהתחשב בעליית
שווי המקרקעין עקב ההשבחה וכאילו נמכרו בשוק חופשי.
ב. בעל מקרקעין או חוכר לדורות רשאי לדרוש מהועדה המקומית לאפשר לו לשלם את ההיטל החל עקב אישר תכנית גם לפני מימוש הזכויות, משנתקבלה דרישה כזו תיערך שומת ההשבחה לגבי מקרקעין אלו תוך 60 יום מיום קבלת הדרישה.
יום קבלת הדרישה יחשב כיום מימוש הזכויות.
ג. במקרקעין בהם אושרו מספר תוכניות בזו אחר זו, בלי ששולמו היטל או פיצויים עקב אף אחד מאישורים אלה, תהא ההשבחה, ההפרש בין שווים של מקרקעין ביום מימוש הזכויות לבין שווים באותו מועד אלמלא אושרו התכניות.
תיקון זה יביא לתשלום היטל במימוש רווחים ריאלי ויהיה בו הצדק הסוציאלי.

8. בהזדמנות מוצע לערוך שני תיקונים נוספים בחוק (בתוספת השלישית) .
- בסעיף 1 - פרשנות לבטל את המונח "תכנית" ואזי, ההיטל יחול על כל מגוון התכניות.
- לבטל סעיף 21 ולהשוות את "מינהל מקרקעי ישראל" עם כלל ישראל.

ובא לציון גואל !!!