הרחבת פרשנות ´הלכת צרי´ לבניה בקרקע פנויה - מוטעית

הכותבת - דליה עסיס, שמאית מקרקעין

2005

אזרחים תמימים אשר נשלל מהם הפטור בגין דירת יחיד ושילמו היטל השבחה יכולים לתבוע את כספם.
מסקנתן של הועדות המקומיות כי ´הלכת צרי´ שוללת את הפטור מהיטל השבחה לדירת יחיד עד 120 מ"ר שתבנה על קרקע פנויה, משוללת יסוד. כך פסק בית משפט השלום בנצרת בבש"א 3034/04 ד"ר זיאד חמאיסי נ´ הועדה המקומית מבוא עמקים, מיום 27/12/2004.

פטור מהיטל השבחה ניתן לדירה עד לגודל של 120 מ"ר בתנאי שזו דירתם היחידה של הבעלים. סעיף 19ג´ לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה קובע מתן הפטור: "בניה או הרחבה של דירת מגורים לא ייראו כמימוש זכויות אם המחזיק במקרקעין או קרובו הגיש בקשה להיתר בניה על אותם מקרקעין שישמשו למגוריו או למגורי קרובו, ובלבד שהשטח הכולל של דירת המגורים האמורה לאחר בנייתה או הרחבתה אינו עולה על 120 מ"ר; עם כל בניה או הרחבה נוספת מעל השטח האמור ישולם היטל, בשיעור יחסי לגודל הבניה או ההרחבה הנוספת".
הלכת צרי (רע"א 7417/01 צרי נ´ הועדה המקומית גבעתיים) קבעה כי פטור מהיטל השבחה עד 120 מ"ר יינתן לדירה אחת בלבד עבור מחזיק אחד או קרובו גם אם ניתן לבנות על אותו מגרש מס´ דירות. הלכת צרי חוללה סערה בשוק המקרקעין כאשר הועדות המקומיות הגיעו למסקנה מרחיקת לכת כי ההלכה החדשה שוללת למעשה את מתן הפטור גם לדירה אחת בלבד כאשר מדובר בבנייה על קרקע פנויה. הועדות הפלו לרעה את אלה שבנו את ביתם על קרקע פנויה לעומת שכניהם שרק הרחיבו את ביתם.
למעשה מאז הלכת צרי הועדות המקומיות ביטלו את הפטור לבניה על קרקע פנויה. פס"ד שניתן לאחרונה בבית משפט השלום בנצרת בעניין חמאיסי נ´ הועדה המקומית מבוא עמקים דן בהלכת צרי. מדובר בערעור שהגיש הבעלים לאחר ששילם את היטל ההשבחה שהושת עליו. הועדה המקומית שהיא המשיבה בתיק זה טענה כי ´הלכת צרי´ צמצמה את הפטור אך ורק למקרה של בנייה בהמשך לבנייה קיימת (אם על דרך של הרחבה ואם על דרך של הריסה ובנייה מחדש). דהיינו במקרה של בנייה על קרקע פנויה אין מקום ליתן פטור. בית המשפט פסק כי המערער זכאי לפטור.
מקריאת פסק הדין עולה כי השופט דני צרפתי אבחן את הלכת צרי: "עיון ב´הלכת צרי´... מלמד כי ההלכה שנקבעה על ידי בית המשפט העליון לא באה לשלול מתן הפטור על פי סעיף 19ג´ במקרה של בנייה על מקרקעין שטרם היה בנוי עליהם בית מגורים."
כל בר דעת מבין כי ´הלכת צרי´ שלא התיימרה לפסוק בסוגיה זו כלל וכלל בוודאי שלא הייתה קובעת תנאי מפלה במיוחד כשמדובר בסעיף בחוק שכל תכליתו הנה סוציאלית. האבסורד שנוצר הוא כי דווקא מי שאין בבעלותו דירה כלל לא יזכה להנות מהפטור לעומת מי שיש בבעלותו דירה קטנה והוא מבקש להרחיבה. על כך אומר הש´ דני צרפתי: "אין כל הגיון להפלות בין אזרח המרחיב בנייה קיימת או הסותר את הבנייה הקיימת, על מנת לבנות בנייה כוללת של 120 מ"ר ואשר כאמור זכאי לפטור על פי גירסת המשיבה, זאת לעומת אזרח אחר מחוסר דיור המבקש לבנות על קרקע בתולה שבבעלותו או בבעלות קרובו את אותה בנייה כוללת של 120 מ"ר (מבלי שהייתה על הדירה קודם לכך דירה קיימת)".
פסק הדין לא מותיר מקום לספק, הועדות המקומיות בהסתמכן על הלכת צרי גבו היטל השבחה במקום שלא היו רשאיות לעשות כן. מצב זה העמיד אזרחים תמימים רבים במצב בו הם רכשו קרקע לבניית ביתם היחיד, כלכלו צעדיהם בהתאם לכך שיינתן להם פטור ופתאום מוצאים עצמם מחוייבים בסכומים לא מבוטלים של היטל השבחה. חשוב לציין שברוב המקרים מדובר באנשים שעמלו וחסכו כל חייהם לשם בנית ביתם זה. לא מדובר בכאלה שרוכשים את הקרקע לשם התעשרות, אלה ממילא אינם זכאים לפטור מאחר שזו לא דירתם היחידה.

לאור פס"ד זה הועדות המקומיות צפויות לתביעות רבות מצד אזרחים אשר שילמו את ההיטל ובוודאי יפעלו להשבת כספם בחזרה.